Archivio mensile gennaio 2017

DiGianluca Biondi

La Bibbia dell’edificio: Il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è quell’insieme di norme che disciplina i rapporti tra condomini e come i condomini si rapportano ai beni comuni.

Quando deve essere stilato il regolamento di condominio ? Quando il numero di condomini in un edificio supera i dieci appartamenti.

Il regolamento deve contenere disposizioni su:

  • Utilizzo dei beni comuni (articolo 1117 del codice civile);
  • Ripartizione delle spese;
  • Diritti e doveri dei condomini;
  • Amministrazione del condominio;
  • Mantenimento del decoro del condominio;
Il regolamento di condominio può essere scritto da qualsiasi condomino e deve essere approvato dall’assemblea di condominio con un numero di voti che contenga la maggioranza dei presenti in assemblea e con un numero di millesimi almeno pari a 500 (articolo 1136 secondo comma del codice civile).

esempioEsempio: condominio composto da dieci case appartenenti a dieci proprietari diversi: Si presentano in assemblea 8 condomini per una somma totale di 800 millesimi. Se cinque condomini approvano il regolamento ed hanno anche 500 millesimi, il regolamento è approvato.
Il regolamento di condominio inoltre, deve rispettare i seguenti articoli del codice civile:
Cosa accade se un condomino non rispetta il regolamento di condominio ?
L’amministratore può stabilire una multa per un importo che va da euro 200,00 fino ad euro 800,00. La somma pagata dal condomino verrà destinata al fondo per le spese ordinarie (articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile).

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DiGianluca Biondi

Proprietà in condominio: diritti e doveri

La casa che acquistiamo è nostra ed abbiamo pieno diritto su di essa. Ma quando il nostro appartamento si trova all’interno di un edificio che è un condominio, quali sono i diritti ed i doveri sulle parti comuni ?

I tre concetti fondamentali che sono alla base della condivisione in un condominio sono:

  1. Indivisibilità delle cose comuni (articolo 1119 del codice civile);
  2. Proporzionalità dei diritti e dei doveri di ciascun condomino (articolo 1118 del codice civile);
  3. Parità d’uso (articolo 1102 del codice civile);

Indivisibilità

Il condomino NON può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni, neanche quando venga modificata la destinazione d’uso del suo appartamento e NON può sottrarsi al pagamento delle spese che contribuiscono al mantenimento del bene comune.

Il condomino può rinunciare ad esempio ad usufruire dell’impianto di riscaldamento centralizzato, solo nel caso in cui il suo distacco non comporti squilibri sul funzionamento dell’impianto stesso o passi costi eccessivi agli altri condomini. E comunque ed in ogni caso, è sempre tenuto a pagare sia le spese di manutenzione straordinaria che le spese che permettono la messa a norma dell’impianto stesso.

Proporzionalità

Questo principio fa nascere le tanto odiate e temute “Tabelle Millesimali“. Eh già perchè la “proporzionalità” dei diritti e dei doveri si traduce in un calcolo economico che vedremo in uno degli articoli di questo blog e che stabilisce, per ogni appartamento di proprietà, una “quota“,  su una base di mille punti che rappresentano il valore complessivo dell’edificio.

Parità d’uso

Questo principio indica che ogni condomino può utilizzare i beni comuni a suo piacimento, purché non impedisca agli altri di utilizzarli allo stesso modo e per lo stesso tempo. Il singolo condomino può, anche a proprie spese, contribuire a migliorare gli spazi comuni per farne godere meglio tutti gli altri condomini e se stesso.

In genere è molto difficile che una singola persona apporti migliorie a parti comuni. Le spese comuni come sicuramente molti di voi già sanno, vengono pertanto approvate attraverso la decisione collegiale presa nelle Assemblee di Condominio (metti il link all’articolo sulle assemblee).

Curiosità ed un pò di storia:

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DiGianluca Biondi

Quali sono le parti comuni di un edificio?

L’argomento che oggi andiamo a trattare è particolarmente importante in quanto su di esso si concentrano ben 185.000 cause civili (studio elaborato dal Censis a settembre del 2009). Infatti le cause condominiali hanno un peso del 4% rispetto al totale delle cause civili aperte.

Naturalmente l’oggetto del litigio fa sempre riferimento alle parti comuni dell’edificio, quelle cioè che sono condivise tra tutti i condomini. E’ importante quindi conoscere quali sono ed a quali norme fanno riferimento. Partiamo da uno degli articoli cardine del codice civile. L’articolo 1117 infatti, elenca tutte le parti comuni di un edificio.

Queste sono:

  • Il Suolo: è il pezzo di terreno su cui poggia l’edificio. E’ compreso anche il sottosuolo (fa riferimento a questa definizione l’ex articolo 840 del codice civile)
  • Le fondazioni ed i muri maestri: base in cemento su cui poggia l’edificio e i muri esterni del palazzo. Sono compresi anche tutti i decori architettonici installati su detti muri (cornicioni, fregi etc.)
  • Il tetto: è il classico tetto a spiovente. Non va confuso con il lastrico solare. Vari esempi sono quelli delle case in montagna e la loro particolare conformazione protegge dall’accumulo di neve sulla struttura
  • Il Lastrico solare: è la copertura del palazzo ed ha una superficie piana
  • Le terrazze a livello: sono i classici terrazzini associati ad alcuni appartamenti che vengono in genere addobbate con piante e dove si fanno “feste d’estate”. A differenza dei balconi, tali strutture sono beni condominiali in quanto sono di copertura per alcuni appartamenti e di utilizzo diretto per altri
  • Le Antenne: sono i mezzi trasmissivi di cui si ha bisogno (antenne televisive, antenne per radio amatori, cavi per la telefonia, antenne paraboliche etc.)
  • Le Scale: le classiche scale interne che danno accesso ai vari piani del condominio
  • I portoni d’ingresso: è la struttura che da accesso all’edificio
  • Anditi (o androni): è la parte principale di accesso al condominio, subito dopo il portone di ingresso
  • Pianerottolo: è lo spazio sul piano che da accesso agli appartamenti privati
  • Balconi: sono un prolungamento dell’appartamento ed appartengono al proprietario dello stesso. Invece i rivestimenti, gli elementi decorativi della facciata e della parte inferiore sono beni comuni del condominio (fanno riferimento le sentenze di cassazione civile numero 15913/2007 e 14576/2004
  • Il Cortile o chiostrina: è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ne da una chiara e semplificata spiegazione la Sentenza di Cassazione civile, sez. II, 2 agosto 1977, n. 3380
  • Facciate: è il disegno architettonico dei muri maestri. Tutti i fregi, le decorazioni che vengono fatte in fase di costruzione dell’edificio e che determinano l’aspetto esteriore ed il decoro architettonico dell’edificio
  • Parcheggi condominiali: sono aree destinate al parcheggio delle macchine o dei veicoli in sosta. Possono essere sotterranei o ricavati al pian terreno dell’edificio. Il primo riferimento normativo si trova nella legge del 6 agosto 1967 n. 765
  • L’Ascensore: non è necessario descrivere l’impianto di ascensore ma è importante sapere che pur essendo esplicitamente indicato come elemento condiviso del condominio (articolo 1117 del codice civile) non c’è alcun riferimento nel codice civile che indichi norme precise da utilizzare per la manutenzione e riparazione dello stesso
  • Portineria, Lavanderia, Riscaldamento centralizzato: sono quei locali condominiali adibiti al portiere, gli spazi dove poter stendere il bucato e quello relativo all’alloggiamento dell’impianto centralizzato di riscaldamento (ove presente)
  • Impianti: Sono tutti gli impianti che portano nel condominio e quindi nei singoli appartamenti, i servizi essenziali quali acqua, corrente, trasmissioni televisive, comunicazioni telefoniche e di radio trasmissione
  • Sottotetti: è lo spazio compreso tra il tetto e il solaio di copertura dell’edificio. Se non vi è un titolo di proprietà che indica con precisione a chi appartiene questo spazio, esso è condominiale

Scarica qui il rapporto del Censis

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DiGianluca Biondi

Che cos’è il Super Condominio?

Il titolo introduce le tipologie di condomini.

Eh già perché la legge numero 220 dell’11 dicembre del 2012, adegua le norme civili, alle nuove tipologie di edifici che in ambito edilizio si sono sviluppate negli anni.

Al di la quindi del normale edificio condominiale esistono i cosiddetti “condomini atipici” che si differenziano dallo stabile “tipico” a più piani, per le seguenti caratteristiche:

  • Condominio minimo: è identificato con un immobile che ha solo due proprietari e solo due appartamenti. La definizione deriva da una sentenza di cassazione, la n. 2046 del 31 gennaio del 2006, la quale conferma che non esiste un limite numerico di immobili per definire le varie tipologie di condomini.

  • Condominio parziale: è identificato un immobile che ha i servizi comuni quali impianto di illuminazione, oppure servizio di portierato, o vialetti di accesso, per ragioni funzionali o strutturali, destinati al godimento di una parte o ad una porzione dell’edificio. In questo caso, la comproprietà dei beni è relativa solo ai condomini che possono usufruire dei servizi in comune e non quindi, a tutti i condomini dell’edificio.

  • Super Condominio: sono quelli che oggi definiamo “parchi” cioè diversi palazzi che hanno in comune un viale di ingresso o di passaggio, un muro perimetrale, l’impianto di illuminazione o anche solo servizi comuni come ad esempio il portiere. In questo caso è proprio la legge 220/2012 che definisce in maniera chiara questi edifici. In questo caso l’amministratore come gestisce il condominio ?

  • La multiproprietà: Sono immobili la cui proprietà è condivisa tra più persone quindi più persone devono condividere le spese condominiali. Questa tipologia di gestione di immobili è nata in Francia a metà degli anni sessanta. Alcune case vacanza, possedute da più persone durante l’anno, sono un altro chiaro esempio.

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DiGianluca Biondi

Habemus Condominio !

Quando si può dire che un edificio è un “Condominio” ?

Il condominio si costituisce automaticamente, nel momento in cui l’unico proprietario e costruttore di un immobile, vende ad un’altra persona, anche uno degli appartamenti contenuti in esso.

esempioEsempio: costruisco una palazzina di due piani composta da due appartamenti. Se vendo uno o entrambi gli appartamenti a terzi, l’immobile diventa immediatamente un condominio.

 

Come faccio a sapere la data precisa della nascita del condominio ?

La data è scritta sull’atto notarile stipulato tra venditore e acquirente.

esempioEsempio: io, costruttore e proprietario dell’immobile, vendo al Sig. Giuseppe Garibaldi, l’appartamento al pian terreno. Sottoscrivo con il compratore l’atto notarile il 21 novembre del 2016. Il giorno dopo (22 novembre 2016) vado nuovamente dal notaio per sottoscrivere l’atto notarile assieme al Sig. Mario Rossi, per la vendita dell’appartamento al primo piano dell’edificio. In questo caso, la data di costituzione del condominio è il 21 novembre del 2016.

Naturalmente questo non è l’unico caso in cui si crea un condominio. In generale il condominio viene creato quando:

  • C’è un atto notarile di compravendita;
  • C’è un atto notarile di divisione che non comporti necessariamente una compravendita;
  • Quando si eredita un immobile a causa di una successione legittima o dovuta a testamento;

La guida maestra relativa alla specifica di cosa è “Comune” a più persone la abbiamo nell’articolo 1117 del Codice Civile anche se, la sentenza della Corte di Cassazione , II sezione civile , numero 12304 del 14 dicembre 1993 da una precisa definizione di cosa è un Condominio:

Il condominio non è soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.

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