Archivio mensile febbraio 2017

DiGianluca Biondi

10 …… 100 ….. 1000 …… Millesimi !

Le tabelle millesimali rappresentano il valore numerico degli appartamenti / box in un edificio rispetto all’intero stabile e servono per ripartire in modo equo, le spese comuni. Ogni appartamento ed ogni eventuale box auto, ha il proprio numero di millesimi che è sempre associato ad un proprietario.

Ancora…… Essendo una “proporzione” numerica, esistono da prima che vengano approvate dall’assemblea di condomonio, perchè i rapporti matematici tra i singoli appartamenti ed il fabbricato esistono già al momento della costruzione dell’edificio (vedi anche Cassazione Civile, Sezione II del 03/12/1999, numero 13505).

La somma di tutti i millesimi delle singole proprietà deve essere SEMPRE uguale a 1000. E’ quindi un semplice calcolo aritmetico che potrebbe fare chiunque.

esempioEsempio:Mario Rossi: proprietario dell’interno numero 1 => 200/1000; Esposito Vincenzo: proprietario dell’interno numero 2 => 350/1000; Mario Bianchi: proprietario dell’interno numero 3 => 260/1000; Mario Rossi: proprietario di un box auto unico nella palazzina => 190/1000; TOTALE: 1000/1000;

Le norme del codice civile che regolano la creazione e la modifica delle tabelle millesimali sono:

Anche le tabelle millesimali possono essere di tipo “assembleare” o “contrattuale” (vedi anche l’articolo Tipi di regolamento ? Tre! Il numero perfetto!).

Tabella millesimale di natura contrattuale è quella che viene accettata, se esistente, al momento del passaggio di proprietà dal costruttore al primo proprietario dell’appartamento. In questa fase infatti, tutti i primi proprietari, accettano la stessa tabella millesimale quindi questa diventa di tipo “contrattuale” perchè accettata all’unanimità;

Tabella millesimale di natura assembleare è quella tabella che viene approvata dall’assemblea condominiale e che non era presente al momento di passaggio iniziale della proprietà degli appartamenti dal costruttore inziale al primio proprietario. In questo caso non si può parlare di “approvazione” ma l’assemblea prende semplicemente atto che esite la tabella perchè, come abbiamo detto sopra, è un calcolo proporzionale di superfici esistenti;

Come possono essere modificate le tabelle millesimali ?

Seguendo il principio che le tabelle sono parte integrante del regolamento di condominio, possono essere modificate secondo l’articolo 1136 comma 2, del codice civile, all’unanimità o attraverso un atto giudiziale:

modifica secondo articolo 1136 comma 2:

  1. E’ stato commesso un errore nel calcolo aritmetico della tabella millesimale. La segnalazione può essere fatta all’Amministratore, anche da un solo condomino che ne provi l’errore;
  2. Quando il volume dell’edificio subisce una modifica ad esempio quando viene fatta una sopra elevazione e creato un altro piano;
  3. Unanimità: tutti i casi non previsti dal punto precedente; ad esempio quando volutamente si caricano per comune decisione, più millesimi ad uno dei condomini, modificando volutamente le proporzioni matematiche delle proprietà.
  4. Atto giudiziale: qualora il regolamento di condomonio non venga approvato dall’assemblea condominiale, può essere richiesto l’intervento di un giudice. Devono essere convocati tutti i proprietari / condomini e una volta creata la tabella, questa non può essere più modificata per errore.

La tabella più importante e principale è la tabella A che racchiude i millesimi relativi alla proprietà di ogni condomino (detta anche proprietà esclusiva).

Le tabelle millesimali possono anche non essere presenti all’interno di un condominio; basta che le spese siano ripartite con un principio di equità tra i condomini.

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DiGianluca Biondi

Come si scrive un regolamento di Condominio?

In tutti gli edifici che hanno un amministratore, nella maggior parte dei casi, esiste già un regolamento di condominio scritto.

Potrebbe però essere non conforme alla legge e non contenere tutte le sezioni previste.

Per tale motivo può essere utile riepilogare brevemente, le sezioni che dovrebbero essere sempre presenti all’interno di un regolamento.

CLICCANDO QUI, è possibile scaricare gratuitamente, un FAX-SIMILE di un regolamento tipo.

Preciso che queste sono solo linee guida di come si compila un regolamento. Siccome ogni edificio è diverso, dette regole non sono tassativamente per tutti.

Il regolamento di condominio deve contenere:

  • descrizione di tutte le sezioni dell’edificio (suolo, fondamenta, giardini etc.);
  • elencazione delle eventuali servitù attive e passive gravanti o a favore del condominio, con l’indicazione degli atti e degli estremi di riferimento per poterle individuare. (Un esempio potrebbe essere l’installazione di una canna fumaria di un condomino che impedisca quindi, ad altri condomini, la medesima installazione);
  • elencazione dei beni condominiali distinguendo:
    • beni e/o servizi comuni a tutti i partecipanti al condominio;
    • beni e/o servizi comuni solo a parte dei partecipanti al condominio e suscettibili di godimento esclusivo per un gruppo di essi;
    • beni e/o servizi in comune con altri edifici;
    • beni e/o servizi in uso esclusivo a singoli condomini;
    • obblighi dei condomini;
    • divieti per i condomini;
    • norme sulla gestione e sull’uso dei servizi;
    • criteri di ripartizione delle spese in funzione dei diversi capitoli di spesa;
    • norme sulla gestione e sull’amministrazione del condominio;
    • organi del condominio;
    • norme riguardanti la convocazione ed il funzionamento dell’assemblea;
    • compiti e funzioni dell’amministratore;
    • compiti e funzioni del consiglio di condominio (se previsto);

Sarebbe meglio, suddividere ulteriormente il regolamento in due sezioni, quella contrattuale e quella assembleare.

In questo modo è più semplice individuare le clausole per cui è richiesta la votazione unanime dei condomini o quella secondo le norme dell’articolo 1136 comma 2 del codice civile (vedi anche l’articolo Tipi di regolamento ? Tre! Il numero perfetto! ).

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DiGianluca Biondi

Tipi di regolamento ? Tre! Il numero perfetto!

Esistono tre tipologie di regolamenti condominiali ed ognuno di essi risponde ad un diverso comportamento da tenere per il raggiungimento dei millesimi di approvazione.

Le tipologie sono:

Regolamento contrattuale

Viene chiamato così quando sono presenti delle limitazioni o sulle parti esclusive cioè un appartamento di proprietà, o sulle parti comuni ad esempio il cortile o il terrazzo condominiale. In sintesi quando sono presenti delle clausole che danno maggiori diritti ad alcuni condomini rispetto ad altri.

esempioEsempio su appartamento: l’appartamento non può essere convertito in studio professionale o in sala da ballo o in ufficio oppure quando vi è il divieto di tenere animali nella propria casa. Altro esempio è obbligare l’assemblea a scegliere il colore di una tenda che deve essere installata in un appartamento di proprietà di un condomino.

esempioEsempio su parti comuni: Dare accesso al cortile condominiale, solo ad una parte dei condomini.

E’ da sottolineare che queste clausole che fanno diventare il regolamento di tipo contrattuale, devono essere chiaramente esplicitate cioè devono indicare con chiarezza e senza alcun dubbio, le tipologie di limitazioni sia sulle parti comuni che su quelle di uso esclusivo (ad esempio gli appartamenti).

Come si vota in assemblea la modifica del regolamento?

Se vengono discusse le clausole contrattuali occorre il voto unanime dei condomini per un totale di 1000/1000.

Se vengono discusse le clausole non contrattuali, può bastare la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma 2 del codice civile cioè la maggioranza dei presenti in assemblea ed almeno 500 millesimi (vedi anche la Sentenza della Cassazione Civile del 14 agosto 2007, numero 17694 e la Sentenza della Cassazione Civile del 20 aprile 2005, numero 8216).

Quanto detto sopra conferma anche che il regolamento di condominio scritto dal costruttore quindi dal primo proprietario dell’edificio, non sempre è di natura contrattuale, anche se questo è allegato all’atto notarile di acquisto.

Regolamento assembleare

Viene chiamato così quando tutte le clausole contenute in esso, fanno riferimento alla gestione delle sole parti comuni e regolamentano con pari diritti, tutti i condomini.

Il termine “pari diritti” vuol dire che ogni condomino deve trarre il massimo godimento dalla cosa comune (fanno riferimento a questo concetto la Sentenza di Cassazione Civile del 16 giugno 2005, numero 12873; Sentenza di Cassazione Civile del 8 novembre 2004, numero 21287 oppure ancora la Sentenza di Cassazione Civile del 15 aprile 1987, numero 3733).

Il regolamento assembleare, può essere modificato in ogni sua parte, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma 2 del codice civile come già chiarito al punto precedente (maggioranza dei presenti in assemblea ed almeno 500 millesimi).

Questa procedura snellisce notevolmente l’iter di aggiornamento del documento condominiale.

Penso ad esempio, all’adeguamento da lire ad euro, delle penali da addebitare ai condomini che non rispettano le norme scritte nel regolamento di condominio oppure la modifica dei termini di invio delle raccomandate di convocazione della riunione così come previsto dall’ex articolo 66 delle disposizioni attuative del codice civile.

Regolamento giudiziale

Viene chiamato così quando il regolamento, su richiesta dei condomini, viene redatto da un giudice. La ragione è che in assemblea non si è raggiunto un accordo circa l’approvazione dello stesso. Il giudice rende attivo il regolamento di condominio che diventa vincolante coattivamente cioè forzatamente, per tutti i condomini, secondo anche quanto stabilito dall’articolo 2909 del codice civile.

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DiGianluca Biondi

Verba Volant …… Scripta Manent

Il regolamento di condominio, per essere valido a tutti gli effetti di legge, deve essere per forza redatto in forma scritta ?

Su questo interrogativo, diversi giudici si sono succeduti nel corso del tempo cercando di chiarire una volta per tutte la questione. La parola FINE però la scrivono le sezioni unite della Corte di Cassazione il 30 dicembre del 1999 che, con la sentenza numero 943 affermano che il regolamento di condominio, per essere valido, deve essere necessariamente redatto in forma scritta.

Infatti sia che il regolamento sia di natura “Contrattuale” che “Assembleare“, deve avere la forma cosiddetta “Ad substantiam“, locuzione latina che significa letteralmente “ai fini della sostanza” ed identifica la forma obbligatoria richiesta per dare “sostanza” ad un qualsiasi atto giuridico. La sentenza spiega quindi che un regolamento di natura verbale, è assolutamente inconcepibile per i seguenti motivi:

  • Non essendoci un documento scritto, l’applicazione delle regole contenute in esso sarebbe difficilmente attuabile;
  • Non potrebbe essere impugnato;
  • articolo 1138 del codice civile prevede la trascrizione del regolamento nel registro in deposito presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricato (articolo 71 delle disposizioni attuative del codice civile);
  • articolo 1136 – settimo comma del codice civile: tutte le delibere dell’assemblea, devono essere trascritte in un registro tenuto dall’amministratore. E siccome l’approvazione del regolamento di condominio è fatto per convocazione di assemblea, esso stesso deve essere approvato ed essere quindi in forma scritta.

nota bene

 

L’associazione professionale dei proprietari di fabbricato è stata, come molte altre associazioni di origine fascista, soppressa. In alcune città è stata sostituita da altre associazioni professionali. Ad ogni modo, Secondo la Cassazione, ed attraverso la sentenza  numero 714 del 26 gennaio 1998 (clicca QUI per scaricare il documento in formato pdf), la trascrizione prevista dal 3° comma dell’Articolo 1138 del codice civile del regolamento di condominio assembleare, indica un mero onere di pubblicità dichiarativa, la cui inosservanza non comporta la nullità o l’inefficacia del regolamento approvato dall’assemblea con la maggioranza qualificata, ma determina l’inopponibilità ai succesivi acquirenti delle singole unità immobiliari. FonteCondominioWeb.com – utente Mancio75 il cui post pubblicato puoi trovarlo QUI

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