Archivio degli autori Gianluca Biondi

DiGianluca Biondi

Assicurare il Condominio

E’ una delle voci di spesa più pesanti in un bilancio condominiale. Sto parlando della Polizza Globale Fabbricati. In poche parole, l’assicurazione delle parti comuni dell’edificio.

Chiariamo subito un concetto:

esempioLa polizza assicurativa del condominio, NON E’ SEMPRE OBBLIGATORIA ! Infatti se nel regolamento di condominio di natura contrattuale (ne parlo nell’articolo “Tipi di regolamento ? Tre il numero perfetto !” è precisato che il fabbricato deve avere la polizza assicurativa, l’amministratore, anche senza il consenso dell’assemblea, può in autonomia, stipulare un contratto assicurativo che tuteli il bene comune. Per tutti gli altri casi, l’amministratore è obbligato a presentare all’assemblea, richiesta di stipula contratto di assicurazione.

Altro concetto da esplicitare per bene ed in maniera chiara è:

esempio

Tutte le garanzie non espressamente citate nel contratto assicurativo, non son oggetto di copertura.

La frase che ho appena sottolineato sembra banale però vi faccio una domanda: chi di voi, condomini o anche amministratori, si è mai letto quali tipologie di danno sono previste nella polizza che si è sottoscritto o si sta per approvare in assemblea? Io credo che in pochissimi potete dare una risposta affermativa a questa domanda. Ecco allora che un amministratore poco attento o un’assemblea  distratta, può autorizzare il pagamento di una polizza che non copre quello che serve al condominio.

Cosa si deve dunque guardare in una polizza fabbricati per tutelare il bene comune? La polizza dovrebbe avere almeno due coperture:

  1. garanzie dirette che riguardano i danni al fabbricato condominiale;
  2. garanzia di responsabilità civile;

Garanzie dirette che riguardano i danni al fabbricato.

Riguardo alla prima garanzia, questa è quella che copre il fabbricato e specifico “le parti comuni dell’edificio” e può essere raggruppata nella garanzia “incendio” che in genere copre:

  • incendio;
  • danni causati da fulmini a macchine, apparecchi e impianti elettrici;
  • scoppio ed esplosione;
  • urto di veicoli stradali che non appartengono all’assicurato;
  • caduta di aerei;

Il risarcimento è pari al valore assicurato in polizza per questa garanzia, escluse eventuali franchigie cioè eventuali importi sotto i quali, l’assicurazione non interviene ed il danno è interamente a carico del condominio e quindi dei condomini. Come si può vedere, quasi mai, in una polizza, sono incluse garanzie quali danni da atti vandalici, mareggiate, inondazioni, alluvioni e terremoti. Non che non si possano assicurare tali rischi, ma è chiaro che il costo annuale sarebbe sicuramente elevato.

Una citazione a parte, meritano i danni causati da acqua condotta. Per acqua condotta intendiamo l’acqua che scorre nelle tubazioni di acqua potabile, l’acqua che scorre nell’impianto di riscaldamento, l’acqua di scarico e l’acqua piovana raccolta nelle grondaie. Questo è uno dei rischi che spesso è risarcito meno per un semplice motivo. Quando si viene a conoscenza di una perdita d’acqua, che sia la colonna fecale, che sia la colonna pluviale piuttosto che la montante di un impianto di riscaldamento centralizzato, quasi mai la polizza include la cosiddetta clausola di “ricerca del guasto“.

E’ infatti improbabile che il guasto si trovi esattamente dove si vede la macchia di acqua o la perdita visibile. Molto spesso le tubazioni si rompono in un punto non visibile. Il tecnico quindi deve rompere il muro condominiale fino a quando non trova il guasto. Questa operazione si chiama appunto “ricerca del guasto” ed ha un costo che, se contemplato in polizza, è a carico dell’assicurazione.

Garanzia di responsabilità civile

Questa garanzia copre i danni fisici e immateriali che il condominio arreca ad un terzo quindi un NON RESIDENTE nel condominio. Nella copertura sono inclusi, anche i danni provocati da ristrutturazioni edilizie; comunque a seguito di lavori di ordinaria o straordinaria amministrazione. In questi casi, io suggerisco sempre di aumentare temporaneamente i massimali assicurati; proprio per coprire adeguatamente, i danni che sarebbero maggiori rispetto ad una situazione ordinaria.

Chi ha il compito di denunciare il sinistro ?

Naturalmente l’amministratore di condominio. Infatti la denuncia di sinistro deve essere fatta all’assicurazione, entro e non oltre tre giorni dalla data dell’avvenimento o dalla data di scoperta del fatto (articolo 1913 del Codice Civile).

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Il Portiere

Il Portiere è una figura professionale che non vedo più molto spesso nei condomini. Sarà che i costi a volte sono eccessivi. Seguimi ed approfondiremo insieme, gli aspetti principali di questa figura molto importante nel condominio e del relativo contratto di portierato.

Il portiere è un dipendente del condominio. Per la precisione è legato al condominio da un contratto di lavoro subordinato regolamentato da un Contratto Collettivo Nazionale del Lavoro dedicato. Naturalmente la forma di lavoro non è quella classica di rapporto subordinato, questo perché il datore di lavoro non è un imprenditore e perché il lavoro che svolge il portiere è abbastanza particolare. Tra le mansioni svolte dal portiere, quelle di seguito elencate, sono le principali:

  • Custodia dell’edificio (non è contemplata la vigilanza armata);
  • Ricezione e smistamento della corrispondenza;
  • Pulizia delle parti comuni dell’edificio;

Come dicevo prima, il rapporto di lavoro è gestito e regolato da un Contratto Nazionale di categoria. L’assunzione di un portiere nel condominio è subordinata al volere assembleare ed alla sottoscrizione di un documento che contenga le informazioni principali e necessarie allo svolgimento dell’attività. In particolare nell’accordo scritto devono comparire le seguenti informazioni:

  • data di assunzione;
  • durata del periodo di prova (solitamente si conclude in un bimestre);
  • qualifica;
  • retribuzione;
  • orario di lavoro;

Il portiere una volta assunto, dovrà presentare all’amministratore di condominio, un documento di identità valido, il certificato di stato di famiglia, certificato penale, certificato medico, libretto di lavoro, licenza comunale, codice inps e codice fiscale. Oltre al Contratto Collettivo Nazionale del Lavoro, la figura del portiere viene anche regolata dalle seguenti norme e leggi:

  • Codice Civile;
  • Leggi sulla previdenza;
  • Legge del 21 marzo 1953, numero 215 sulla gratifica natalizia (qualcuno ricorderà sicuramente la battuta di Totò nel film “La banda degli onesti”);
  • Legge del 26 aprile 1954, numero 111 sull’estensione delle feste infrasettimanali;
  • Legge del 16 maggio 1956, numero 526 sul trattamento economico del lavoro prestato nei giorni festivi;

Uno degli obblighi del Portiere è quello di tenere aperto il portone di ingresso. Una cosa curiosa che onestamente non conoscevo è che prima del 2000, il portiere doveva obbligatoriamente tenere aperto il portone di ingresso del palazzo per 11 ore al giorno. A partire da gennaio 2000, ai sensi dell’articolo 47 del CCNL, l’orario si è ridotto di 6 ore settimanali. Ancora sull’orario di lavoro. Il portiere ha un orario massimo di lavoro, per il contratto a tempo pieno, di 47 ore settimanali. Detto orario si riduce a 30 ore settimanali nel caso di part-time.

Violazioni e Sanzioni

Anche il portiere è soggetto a richiami e, nei casi più gravi, al licenziamento. I tre livelli di ammonimento e licenziamento dunque sono:

  1. Rimprovero verbale o scritto;
  2. Multa;
  3. Licenziamento in tronco a cui fa riferimento l’ex articolo 103 del CCNL;

Sostituto

Il portiere può essere sostituito (pensiamo ad esempio ad un portiere donna in gravidanza). Il portiere non il condominio e neanche l’amministratore, nomina il proprio sostituto e paga la retribuzione prevista dal contratto nazionale e dai regolamenti vigenti. Dietro autorizzazione del portiere, i proprietari degli appartamenti in condominio, possono suggerire il nome di un sostituto.

E se il portiere muore ?

In questo caso, l’appartamento dove risiede il portiere (qualora esista), viene conservato dalla persona o dalle persone conviventi con il portiere, per un tempo massimo di tre anni.

Spero che questo articolo ti sia stato d’aiuto.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Cosa sono le Innovazioni in Condominio ?

Vuoi installare i pannelli solari ? Vuoi abbattere le barriere architettoniche ?

Leggi questo articolo così saprai come fare.

Iniziamo col definire cosa sono le innovazioni.

Innovazione è quella modifica che rende “nuova” la cosa comune, a seguito di una trasformazione nella sua funzione o materialità.

Quindi è innovazione qualsiasi miglioria che viene apportata al bene comune di cui sono proprietari tutti i condomini, senza però limitare l’uso di alcuni proprietari rispetto ad altri. Il concetto fondamentale è sempre lo stesso e ce lo ricorda anche l’articolo 1102 del Codice Civile:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

In sintesi l’articolo 1102 del Codice Civile dice che se ad esempio un condomino vuole installare l’ascensore, può farlo a proprie spese. E’ naturale che potrà utilizzarlo solo lui. Gli altri condomini potranno invece servirsi dell’ascensore, solo quando avranno contribuito anche a posteriori, alle spese di costruzione e messa in esercizio.

Attenzione ! La messa in opera di un solo condomino può essere fatta anche senza l’approvazione della assemblea condominiale (cioè con il voto contrario), sempre nei limiti dell’articolo 1102 (vedi anche Sentenza di Cassazione Civile, Sezione II, numero 3508 del 10 aprile 1999).

Le tipologie di innovazioni richiedono tutte la stessa maggioranza in assemblea?

Assolutamente no!

Infatti gli interventi per i quali sono necessari 501 millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea (articolo 1136, secondo comma del Codice Civile) sono:

  1. Le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  2. le opere e gli interventi previsti per:
    • eliminare le barriere architettoniche;
    • per il contenimento del consumo energetico degli edifici;
    • per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio;
    • per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
  3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Per tutti gli altri interventi sulle parti comuni, la maggioranza necessaria è modificata secondo quanto precisato dall’articolo 1136 comma cinque del Codice Civile cioè con 667 millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea.

E’ l’Amministratore che decide quando e se mettere all’ordine del giorno dell’assemblea, la richiesta di innovazioni ?

Si ma non solo !

Infatti basta la richiesta scritta di un solo condomino per obbligare l’Amministratore a indire un’assemblea di condominio che delibererà sul tema. L’Amministratore deve convocare l’Assemblea entro trenta giorni dalla ricezione della richiesta da parte del condomino.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Lo Stato Patrimoniale

Dopo aver letto in cosa consiste il bilancio condominiale, dopo aver approfondito i concetti di bilancio preventivo e consuntivo, direi siamo pronti a capire insieme cosa è lo stato patrimoniale.

Lo stato patrimoniale è il documento che descrive le attività (crediti) e le passività (debiti) del condominio e ne indica il saldo finale.

Il documento è quindi diviso in due parti che sono affiancate. A sinistra troviamo le attività cioè ad esempio i crediti derivanti da quote condominiali dell’anno di bilancio corrente (soldi che devono essere incassati), a destra invece, troviamo le passività quindi i debiti verso i fornitori (soldi che devono uscire dalle casse del condominio), l’eventuale fondo T.F.R. per il portiere, i debiti che il condominio si trascina da anni precedenti. Questa disposizione visiva è quella che da ai condomini, una esatta e dettagliata situazione del patrimonio del condominio che, a livello di gestione economica, è a tutti gli effetti, come un’azienda.

E’ buona abitudine impostare lo stato patrimoniale, cosi come anche il bilancio consuntivo e preventivo, su un periodo di riferimento che corrisponde all’anno solare. In questo modo sarà più semplice riuscire a registrare tutte le spese e gli incassi correttamente. E’ importante dividere bene le voci sia dei crediti che dei debiti.

Infatti il condomino deve sempre sapere da quale fonte proviene il credito vantato dal condominio se per incassi di rate condominiali ordinarie, straordinarie, se relative all’anno di bilancio corrente oppure derivante da anni precedenti. Cosi come pure se ci sono delle passività, bisogna indicare se derivano da gestioni contabili di anni precedenti oppure fanno parte dell’ultimo bilancio presentato.

E’ importante descrivere in questo documento, per le spese che comportano vertenze legali, quali cause sono pendenti e con quali riferimenti. Per mancati incassi di fitto locali, si deve specificare l’inquilino dal quale si richiedono i soldi. Per il fondo cassa, a quale scopo sono destinati i soldi (ad esempio liquidità di cassa, spese straordinarie).

In effetti lo stato patrimoniale è lo stato di salute del condominio.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Bilancio preventivo e consuntivo

Abbiamo parlato lunedì scorso, del bilancio condominiale; cos’è; come deve essere compilato dall’Amministratore di Condominio e quali articoli del codice civile fanno da guida ad una corretta e comprensibile compilazione.

Oggi andiamo un pò più nel dettaglio e cerchiamo assieme di capire come è strutturato il dettaglio del bilancio. Infatti ogni bilancio condominiale che si rispetti, è scritto così come se il condominio fosse (in effetti a mio parere lo è) un’azienda. Se il Condominio quindi è un’azienda, allora dobbiamo parlare di Bilancio Consuntivo e Bilancio Preventivo.

Bilancio preventivo

Lo dice la parola, è un preventivo delle spese che verranno sostenute nell’anno contabile che inizia. In genere per prassi ed anche per pura comodità, il periodo di bilancio annuale coincide con l’anno solare. Per tale motivo il bilancio preventivo che, al momento in cui scrivo questo articolo, corrisponde al 2017-2018, conterrà tutte le spese che i condomini dovranno pagare. Il bilancio impostato in questi termini, è utile soprattutto per capire quali progetti condominiali si vuole mettere in campo per migliorare la fruibilità e vivibilità dell’edificio, per efficientare energicamente il fabbricato o semplicemente per migliorarne l’aspetto rifacendo le facciate.

Io quando ricevo il mandato in un condominio, al primo contatto con i condomini,  chiedo di indicarmi cosa vorrebbero migliorare, implementare o modificare nel loro condominio. Questo mi permette, nel corso delle riunioni che verranno indette nello stabile, di fare un progetto a lungo termine e bilanciare correttamente le spese a seconda delle priorità delle richieste.

E’ anche probabile che il bilancio preventivo, essendo dedotto dalla gestione dell’anno precedente, possa essere modificato al ribasso. Questo significa magari che l’Amministratore, nell’anno precedente, ha ottimizzato qualche spesa ricorrente, oppure ha impostato delle scelte che hanno fatto “guadagnare” in qualche modo il condominio e questo ha prodotto un risparmio che si può tradurre, ad esempio, in un avanzo di cassa (cosa molto rara; cioè il condominio ha risparmiato soldi).

Come si presenta dunque un bilancio preventivo ?

Le immagini di seguito riportate, danno una chiara idea del giusto layout che un bilancio dovrebbe avere (fonte manuale ANAPI):

Strutturato in questo modo, risulta estremamente chiaro per i condomini, capire quanto si è speso l’anno precedente, quanto si spenderà nell’anno in corso e se c’è un conguaglio da pagare. Il conguaglio si crea nel momento in cui l’anno precedente si è speso più di quanto si è incassato. Siccome il bilancio del condominio deve sempre essere pari a zero cioè non ci devono essere attivi o passivi, viene generata dall’amministratore, una rata extra di conguaglio, con la quale si azzera il bilancio precedente e si recuperano spese o passivi da chiudere.

Sempre per scelta assembleare, il conguaglio; quindi le rate extra da pagare, potrebbero essere portate sul nuovo bilancio preventivo, classificandole come passività e la rata condominiale, includerebbe anche il recupero delle spese non coperte dell’anno precedente. Il tutto verrebbe suddiviso in dodici rate mensili quindi, con una spesa mensile più piccola. Sono scelte che l’Amministratore prende sotto specifica autorizzazione dell’assemblea.

Bilancio consuntivo

Il bilancio consuntivo, a differenza di quello preventivo, contiene, come se fosse una sorta di estratto conto, il riepilogo storico di tutte le spese sostenute dal condominio, nel corso dell’anno precedente. Può essere scritto in formato di elenco quindi, giorno per giorno o meglio, movimento per movimento di gestione, vengono scritte in ordine cronologico, le spese. In alternativa, può anche essere raggruppato per voci di spesa, evitando di menzionare i singoli movimenti. Io preferisco fornire entrambe le viste. Più dettagli si fanno vedere ai condomini, meno obiezioni possono essere sollevate.

Il bilancio consuntivo, di prassi, dovrebbe essere sottoposto a controllo da parte di almeno due condomini (sarebbe meglio che i condomini deputati a ricoprire il ruolo di “revisori dei conti” fossero due dei tre membri del consiglio di condominio). Tutti i costi sostenuti e descritti nel bilancio consuntivo, devono poi essere distribuiti per singola unità immobiliare, quindi per ogni proprietario e ripartiti secondo le tabelle millesimali di riferimento (riscaldamento, luci scale etc.).

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

I conti non tornano. Il Bilancio condominiale

Forse non tutti sanno che il bilancio di un condominio non deve mai essere in attivo o in passivo ma sempre uguale a zero. Questo significa che se alla fine di un anno contabile (che spesso coincide con l’anno solare) ci sono dei “guadagni”, questi devono essere restituiti ai condomini. Cosi come se ci sono delle “perdite” dovute ad esempio, a quote condominiali non incassate, l’Amministratore deve chiederne l’approvazione in assemblea per poterle portare nel bilancio dell’anno successivo.

Sarà compito dell’Amministratore poi a provvedere, così come chiaramente spiegato dall’Avvocato Torre in questo articolo, al recupero dei crediti verso i condomini morosi.

L’amministratore di Condominio quindi, è tenuto, secondo quanto chiaramente confermato dall’articolo 1130 bis del Codice Civile, a tenere un rendiconto condominiale cioè, a registrare in maniera chiara ed immediatamente leggibile, tutte le spese a cui il condominio è andato in contro nel corso di un anno contabile che, come abbiamo specificato prima, corrisponde nella maggior parte dei casi, all’anno solare.

Non essendoci disposizioni di legge (al momento della stesura del presente articolo) che indichino con precisione, come redigere un bilancio condominiale, l’articolo del Codice Civile al quale fare riferimento e che meglio indica le linee guida principali è il numero 2423, secondo comma; che in estrema sintesi dice che:

Il bilancio deve essere redatto con chiarezza e deve rappresentare in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale e finanziaria della società e il risultato economico dell’esercizio.

Da cosa è composto il bilancio di un condominio e quali documenti, almeno una volta l’anno, l’Amministratore deve presentare ai condomini?

I documenti sono:

  1. Registro di contabilità;
  2. Riepilogo finanziario;
  3. Nota sintetica esplicativa;

Analizziamoli insieme.

Registro di contabilità

E’ il documento che contiene tutti i movimenti contabili eseguiti dall’amministratore per conto del condominio. E’ come se fosse l’estratto conto di un conto corrente dove vediamo sia le entrate che le uscite. Naturalmente il tutto deve essere riportato in ordine cronologico e la registrazione in tale registro, sia di una spesa sia di un incasso di danaro, deve essere eseguita entro trenta giorni dalla effettiva movimentazione.

esempioSe l’amministratore, in data 10 aprile 2017, effettua l’acquisto di una lampadina che ne sostituisce una rotta nell’androne condominiale, il costo e la tipologia di spesa, deve essere annotata nel registro di contabilità, entro il 10 maggio 2017.

Con la riforma del condominio, ogni condomino, in qualsiasi momento, può chiedere all’Amministratore, di vedere il bilancio condominiale ed a proprie spese, chiederne una copia stampata o in qualsiasi formato possa essere prodotto.

Riepilogo finanziario

E’ lo stato patrimoniale del condominio. In questo documento infatti, troviamo i crediti ed i debiti verso i fornitori, i fondi economici di riserva, quelli destinati ad eventuali ristrutturazioni edilizie, i soldi contenuti in cassa quindi una fotografia della salute economica del condominio.

Nota sintetica esplicativa

E’ una relazione che fa l’Amministratore di Condominio, dove vengono descritte eventuali cause pendenti con i condomini, rapporti con i fornitori, e tutte le problematiche che in qualche modo hanno influito sul bilancio condominiale.

I tre documenti sopra dettagliati, devono essere consegnati almeno una volta l’anno dall’Amministratore di Condominio, ad ogni condomino e prima della riunione che contempla all’ordine del giorno, l’approvazione del bilancio.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Amministratore … Questo sconosciuto

Diciamocelo chiaramente … Chi ama l’Amministratore di Condominio ? In effetti è una figura il cui ruolo è visto in maniera poco serena da tante persone. Questo è dato dal cattivo esempio di tanti amministratori che nel corso degli anni, hanno gestito male i beni comuni condominiali.

Detto questo facciamo chiarezza.

Quando è necessario nominare un amministratore? Beh, se sei in un edificio in cui sono presenti meno di 9 condomini (articolo 1129 – comma 1 del Codice Civile), l’Amministratore non è necessario. Nulla vieta che si possa ugualmente nominare.

Una volta nominato dall’assemblea oppure, su richiesta di un solo condomino, dall’autorità giudiziaria, il rapporto che l’Amministratore ha con i condomini è di “mandato“. Viene stipulato quindi un contratto. Essendo un contratto, esso ha degli obblighi e prevede un compenso.

Qual’è dunque l’obiettivo che l’amministratore deve perseguire? Deve salvaguardare gli interessi della collettività.

Ti sembrerò un pò esagerato ma a mio avviso, l’Amministratore è paragonabile ad un politico che amministra al meglio i beni comuni a volte, contro gli stessi cittadini (condomini) quando non rispettano i regolamenti o le leggi.

L’amministratore deve essere obbligatoriamente una persona ? Assolutamente no ! Infatti l’articolo 71 bis delle disposizioni attuative del Codice Civile, stabilisce che “anche le società possono svolgere l’attività inerente la gestione condominiale.

Come abbiamo citato prima, l’articolo “cardine” del codice civile che indica gli obblighi dell’Amministratore verso i condomini, è l’articolo 1129. Infatti l’amministratore ha l’obbligo di:

  • una volta nominato, comunicare a tutti i condomini, i propri dati anagrafici, i contatti a cui far riferimento per contattarlo e l’affissione di questi dati in una bacheca condominiale, dove tutti possano avere accesso;
  • aprire un conto corrente del condominio dal quale devono passare tutti gli incassi ed i pagamenti che vengono eseguiti nel corso del mandato;
  • agire con decreto ingiuntivo entro sei mesi dalla chiusura dell’anno contabile contro i condomini morosi. Infatti il credito del condominio diventa esigibile a partire dall’approvazione da parte dell’assemblea, del bilancio annuale;
  • specificare dettagliatamente i propri compensi derivanti dal mandato;

REVOCA DEL MANDATO

Il mandato dell’amministratore può essere revocato se uno o più dei requisiti qui di seguito elencati e previsti dall’articolo 25 della  Legge 220 del 2012 (legge di Riforma del Condominio), non vengono rispettati:

  • deve godere dei diritti civili;
  • non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non deve essere  interdetto o inabilitato;
  • non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  • abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • abbia frequentato un corso di formazione iniziale e che svolga  attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Per quanto concerne la formazione iniziale e periodica, questa non deve essere svolta dall’amministratore solo nel caso in cui, sempre secondo legge, si svolge l’attività di Amministratore all’interno del condominio dove si risiede oppure se si è svolto l’incarico, per almeno un anno, nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della legge.

Una bella novità introdotta dalla legge di riforma del condominio, è quella, previa autorizzazione dell’assemblea, dell’attivazione di un sito internet del condominio. Il sito, provvisto di password individuale, rende pubblici i documenti del condominio e aiuta tutti ad avere una piena visibilità della contabilità e delle problematiche che l’amministratore incontra nella gestione.

Spero che questo articolo ti abbia aiutato a comprendere meglio il ruolo di Amministratore di Condominio. Sicuramente non sarà l’unico articolo che scriverò sull’argomento ma ce ne saranno sicuramente degli altri.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Voto SI ! …. Voto NO ! Mi astengo ! …. L’Assemblea di Condominio

L’assemblea di condominio è l’organo di autogoverno dei condomini e in essa si rende esecutiva la volontà collegiale o di gruppo che garantisce la prevalenza degli interessi collettivi rispetto a quelli del singolo proprietario.

Il funzionamento delle assemblee di condominio è regolamentato dalla legge e le votazioni sono a doppia maggioranza:

  • Quorum costitutivo: è il numero minimo di condomini che devono essere presenti alla assemblea;
  • Quorum deliberativo: è il valore minimo millesimale rappresentato dai partecipanti l’assemblea;

In ogni assemblea devono raggiungersi sempre e comunque entrambi i quorum previsti dalla legge, per rendere esecutiva una decisione.

Gli argomenti discussi in assemblea e quindi oggetto di votazione devono essere inseriti nel cosiddetto “Ordine del giorno“.

Quali argomenti sono di competenza dell’assemblea?

Ci viene in aiuto l’articolo 1135 del codice civile il quale precisa che l’assemblea dei condomini provvede:

  1. alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
  2. all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
  3. all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
  4. alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;

Uno a molti …… Molti a uno

In riferimento al quorum costitutivo, nel caso in cui partecipi all’assemblea, un solo proprietario di più appartamenti o più proprietari di un singolo appartamento, deve essere sempre conteggiata una sola persona.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

10 …… 100 ….. 1000 …… Millesimi !

Le tabelle millesimali rappresentano il valore numerico degli appartamenti / box in un edificio rispetto all’intero stabile e servono per ripartire in modo equo, le spese comuni. Ogni appartamento ed ogni eventuale box auto, ha il proprio numero di millesimi che è sempre associato ad un proprietario.

Ancora…… Essendo una “proporzione” numerica, esistono da prima che vengano approvate dall’assemblea di condomonio, perchè i rapporti matematici tra i singoli appartamenti ed il fabbricato esistono già al momento della costruzione dell’edificio (vedi anche Cassazione Civile, Sezione II del 03/12/1999, numero 13505).

La somma di tutti i millesimi delle singole proprietà deve essere SEMPRE uguale a 1000. E’ quindi un semplice calcolo aritmetico che potrebbe fare chiunque.

esempioEsempio:Mario Rossi: proprietario dell’interno numero 1 => 200/1000; Esposito Vincenzo: proprietario dell’interno numero 2 => 350/1000; Mario Bianchi: proprietario dell’interno numero 3 => 260/1000; Mario Rossi: proprietario di un box auto unico nella palazzina => 190/1000; TOTALE: 1000/1000;

Le norme del codice civile che regolano la creazione e la modifica delle tabelle millesimali sono:

Anche le tabelle millesimali possono essere di tipo “assembleare” o “contrattuale” (vedi anche l’articolo Tipi di regolamento ? Tre! Il numero perfetto!).

Tabella millesimale di natura contrattuale è quella che viene accettata, se esistente, al momento del passaggio di proprietà dal costruttore al primo proprietario dell’appartamento. In questa fase infatti, tutti i primi proprietari, accettano la stessa tabella millesimale quindi questa diventa di tipo “contrattuale” perchè accettata all’unanimità;

Tabella millesimale di natura assembleare è quella tabella che viene approvata dall’assemblea condominiale e che non era presente al momento di passaggio iniziale della proprietà degli appartamenti dal costruttore inziale al primio proprietario. In questo caso non si può parlare di “approvazione” ma l’assemblea prende semplicemente atto che esite la tabella perchè, come abbiamo detto sopra, è un calcolo proporzionale di superfici esistenti;

Come possono essere modificate le tabelle millesimali ?

Seguendo il principio che le tabelle sono parte integrante del regolamento di condominio, possono essere modificate secondo l’articolo 1136 comma 2, del codice civile, all’unanimità o attraverso un atto giudiziale:

modifica secondo articolo 1136 comma 2:

  1. E’ stato commesso un errore nel calcolo aritmetico della tabella millesimale. La segnalazione può essere fatta all’Amministratore, anche da un solo condomino che ne provi l’errore;
  2. Quando il volume dell’edificio subisce una modifica ad esempio quando viene fatta una sopra elevazione e creato un altro piano;
  3. Unanimità: tutti i casi non previsti dal punto precedente; ad esempio quando volutamente si caricano per comune decisione, più millesimi ad uno dei condomini, modificando volutamente le proporzioni matematiche delle proprietà.
  4. Atto giudiziale: qualora il regolamento di condomonio non venga approvato dall’assemblea condominiale, può essere richiesto l’intervento di un giudice. Devono essere convocati tutti i proprietari / condomini e una volta creata la tabella, questa non può essere più modificata per errore.

La tabella più importante e principale è la tabella A che racchiude i millesimi relativi alla proprietà di ogni condomino (detta anche proprietà esclusiva).

Le tabelle millesimali possono anche non essere presenti all’interno di un condominio; basta che le spese siano ripartite con un principio di equità tra i condomini.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Come si scrive un regolamento di Condominio?

In tutti gli edifici che hanno un amministratore, nella maggior parte dei casi, esiste già un regolamento di condominio scritto.

Potrebbe però essere non conforme alla legge e non contenere tutte le sezioni previste.

Per tale motivo può essere utile riepilogare brevemente, le sezioni che dovrebbero essere sempre presenti all’interno di un regolamento.

CLICCANDO QUI, è possibile scaricare gratuitamente, un FAX-SIMILE di un regolamento tipo.

Preciso che queste sono solo linee guida di come si compila un regolamento. Siccome ogni edificio è diverso, dette regole non sono tassativamente per tutti.

Il regolamento di condominio deve contenere:

  • descrizione di tutte le sezioni dell’edificio (suolo, fondamenta, giardini etc.);
  • elencazione delle eventuali servitù attive e passive gravanti o a favore del condominio, con l’indicazione degli atti e degli estremi di riferimento per poterle individuare. (Un esempio potrebbe essere l’installazione di una canna fumaria di un condomino che impedisca quindi, ad altri condomini, la medesima installazione);
  • elencazione dei beni condominiali distinguendo:
    • beni e/o servizi comuni a tutti i partecipanti al condominio;
    • beni e/o servizi comuni solo a parte dei partecipanti al condominio e suscettibili di godimento esclusivo per un gruppo di essi;
    • beni e/o servizi in comune con altri edifici;
    • beni e/o servizi in uso esclusivo a singoli condomini;
    • obblighi dei condomini;
    • divieti per i condomini;
    • norme sulla gestione e sull’uso dei servizi;
    • criteri di ripartizione delle spese in funzione dei diversi capitoli di spesa;
    • norme sulla gestione e sull’amministrazione del condominio;
    • organi del condominio;
    • norme riguardanti la convocazione ed il funzionamento dell’assemblea;
    • compiti e funzioni dell’amministratore;
    • compiti e funzioni del consiglio di condominio (se previsto);

Sarebbe meglio, suddividere ulteriormente il regolamento in due sezioni, quella contrattuale e quella assembleare.

In questo modo è più semplice individuare le clausole per cui è richiesta la votazione unanime dei condomini o quella secondo le norme dell’articolo 1136 comma 2 del codice civile (vedi anche l’articolo Tipi di regolamento ? Tre! Il numero perfetto! ).

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo:

Utilizzando il sito, accetti l'utilizzo dei cookie da parte nostra. Questo sito utilizza cookie, anche di terze parti, per inviarti pubblicità e servizi in linea con le tue preferenze. Se vuoi saperne di più clicca sul link di seguito ed accederai alla pagina della Policy Privacy. Maggiori informazioni

Questo sito utilizza i cookie per fornire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o cliccando su "Accetta" permetti il loro utilizzo.

Chiudi