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DiGianluca Biondi

News dal Condominio

Ciao a tutti!

vi informo che da qualche settimana ho inserito sul sito, una pagina dedicata alle news. La pagina è raggiungibile CLICCANDO QUI

Ho pensato di inserire questa pagina perché ogni settimana raccolgo su  Facebook, due news giornaliere. Gli orari di pubblicazione sono le ore 13:00 e le ore 19:00. I giorni di pubblicazione vanno dal lunedì al venerdì.

Queste news prima venivano inserite solo nella pagina Facebook. Ora invece, possono essere disponibili anche sul sito internet cosicché anche le persone che non hanno un account sul Social Network Facebook, possono visualizzarle. Le news provengono dai più importanti ed autorevoli blog e siti internet che si occupano prevalentemente di Condominio e di Edilizia.

Vi invito dunque a dare un’occhiata ed ovviamente datemi consigli e suggerimenti per migliorare ancor di più il sito ed i servizi ad esso connessi.

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DiGianluca Biondi

Quanti millesimi per ….

Abbiamo avuto modo insieme, di capire meglio come funzionano le tabelle millesimali, come vengono composte, se possono essere modificate. CLICCANDO QUI potete tornare all’articolo in questione.

Oggi invece, affrontiamo un tema che credo sia particolarmente importante, sopratutto quelle volte in cui, come mi è capitato purtroppo personalmente di recente, l’assemblea si è letteralmente spaccata in due su un punto all’ordine del giorno.

Il tema è: i millesimi di approvazione di un punto all’ordine del giorno, sono sempre gli stessi ?

La risposta è semplice: NO!

In effetti, prima di introdurre alcuni dei valori di votazione, devo sottolineare un principio che è fondamentale al fine di verificare se un punto all’ordine del giorno può essere approvato. Infatti si devono verificare contemporaneamente due condizioni: “il punto all’ordine del giorno, deve essere approvato dalla maggioranza dei votanti e da un numero preciso di millesimi“.

Mi spiego meglio. Supponiamo che all’ordine del giorno ci sia l’approvazione del bilancio consuntivo cioè il conto economico del Condominio dell’anno appena trascorso e supponiamo sempre di essere in seconda convocazione. In questo scenario,  l’assemblea deve approvare con la maggioranza dei votanti i cui millesimi siano pari o superiori a 334.

Se anche una delle due quote non si verifica, il punto non può essere approvato. Mi è capitato infatti in una riunione in cui uno dei punti era la nomina dell’amministratore. I condomini contrari superavano in millesimi, quelli dei condomini favorevoli. Eppure i condomini favorevoli, seppur con un numero inferiore di millesimi, raggiungevano la maggioranza dei votanti. Pertanto L’assemblea, ha votato a favore della nomina.

Certo, in una situazione del genere, l’etica del professionista, avrebbe imposto le dimissioni perché, di fatto, spaccare un’assemblea non è un bel risultato per un amministratore. Ma questo non è successo.

Tralasciando gli episodi personali quindi, bisogna fare attenzione a questi valori. Di seguito, riporto una tabella riepilogativa dei quorum che devono essere raggiunti, in prima convocazione ed in seconda.

Facciamo un po’ di chiarezza sulle intestazioni di colonna che trovate nella tabella:

  • Maggioranza dei presenti in assemblea: rappresentano tutti i condomini presenti sia come proprietari diretti che come delegati;
  • Maggioranza dei votanti: sono i condomini presenti o delegati che votano a favore o contro la delibera di un punto all’ordine del giorno. Ovviamente dal conteggio vengono esclusi gli astenuti (che vengono però registrati nel verbale).

Tabella Quorum assemblea

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DiGianluca Biondi

Come si manda via un amministratore?

Credo che questo sia un tema abbastanza “Caldo” ! Quali sono i modi per revocare il mandato ad un amministratore ? E soprattutto, bisogna aspettare la scadenza annuale del mandato ?

Beh, andiamo con ordine.

L’incarico di un Amministratore di condominio dura un anno (365 giorni) che, non necessariamente, devono coincidere con l’anno solare; tanto per intenderci dal primo gennaio al trentuno dicembre. Questo perché l’anno di mandato coincide con la nomina e la revoca dello stesso amministratore. Altro punto fermo è che ogni amministratore ha diritto di amministrare per almeno un anno. Altra caratteristica del mandato è l’interim. Praticamente anche se scade il mandato, fino a quando non viene nominato un nuovo amministratore, il vecchio amministratore continua ad esercitare i suoi poteri, grazie ad un istituto legislativo che si chiama prorogatio imperii.

In definitiva, il Codice Civile assimila l’incarico dell’amministratore di condominio ad un mandato di rappresentanza, Proprio per questo motivo, all’interno dell’articolo 1129 del codice civile al comma numero quattordici, viene precisato che:

esempioPer quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

 

La sezione del codice civile a cui si fa riferimento è proprio quella relativa al mandato di rappresentanza (CLICCA QUI – fonte sito Altalex). Essendo quindi un contratto di mandato esso non cessa in automatico, alla scadenza naturale. Può essere revocato però in due modi:

  1. dall’assemblea di condominio con un numero di millesimi pari a quelli relativi alla nomina quindi la maggioranza degli intervenuti che abbiano almeno la metà dei millesimi di proprietà;
  2. dal giudice, dietro richiesta anche di un solo condomino, dove si ravvisino gravi irregolarità di gestione, che sono indicate chiaramente nell’articolo 1129 del codice civile

Fino a quando non si verifichi uno dei due punti sopra esposti, l’amministratore, per legge, continua ad esercitare il proprio mandato. C’è un altro elemento importante da considerare sulla revoca di un amministratore. Mentre per il primo punto l’assemblea decide della revoca anche senza motivo, per il secondo punto, anche un solo condomino,  può rivolgersi al giudice. In questo caso però la richiesta deve essere motivata da “giusta causa“. Per giusta causa, possiamo far riferimento ai punti che ci indica l’articolo 1129 del codice civile che sono motivo di grave irregolarità.

Come potete vedere non è affatto facile revocare il mandato ad un amministratore, soprattutto quando si deve ricorrere al giudice ma anche, direi io, quando si deve votare in assemblea poiché raggiungere la metà dei millesimi di rappresentanza dei condomini, è impresa assai difficile.

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DiGianluca Biondi

Il Condominio sostituto d’imposta

Da diciannove anni (da gennaio 1998), il condominio è obbligato ad avere il codice fiscale. Questo perché è diventato per lo Stato Italiano, sostituto d’imposta (legge finanziaria numero 449 del 1997).

Ma cosa vuol dire? 

esempioil sostituto di imposta è un soggetto “obbligato” al pagamento di imposte in luogo d’altri, per fatti o situazioni a questi riferibili.

 

L’amministratore di condominio quindi, se si serve di professionisti che effettuano riparazioni o attività lavorative all’interno dello stabile, riceverà dalle stesse, fatture di pagamento del costo di servizio applicando però il 20% o il 4% (a seconda dei casi) di ritenuta d’acconto. Per farla breve, è un metodo per anticipare il pagamento delle tasse.

Non sono solo le ditte esterne  soggette a ritenuta d’acconto.

A queste vanno aggiunti, ove presenti, i dipendenti diretti del condominio quali ad esempio il portiere. Alla fine di ogni anno fiscale, così come noi privati cittadini compiliamo il modello 730, l’amministratore di condominio deve compilare o far compilare dal proprio commercialista di fiducia, il modello 770. Proprio per questo motivo, non appena vi è il cambio di amministratore di condominio in un edificio, il nuovo amministratore è tenuto a richiedere alla Agenzia delle Entrate, entro un tempo massimo di trenta giorni dalla nomina, la modifica del codice fiscale, associandolo alla propria persona.

Occorre naturalmente il verbale di assemblea che nomina l’amministratore.

Gli adempimenti dell’amministratore però, dal punto di vista fiscale, non finiscono qui. Infatti sempre l’amministratore di condominio, dovrà dichiarare nel modello 770, i nomi dei fornitori che hanno eseguito lavori all’interno dell’edificio e tutti gli acquisti effettuati per conto dei condomini. Ma facciamo un esempio pratico. Supponiamo che l’assemblea approvi, il rifacimento dell’impianto citofonico per un costo imponibile (valore netto) di euro 1.000,00.

La ditta farà al condominio, la fattura inserendo appunto la ritenuta d’acconto del 20% o del 4% (quest’ultima percentuale si applica su appalti condominiali).

Ad esempio:

DITTA MARIO ROSSI SPA

Spett.le Condominio “La smeralda”

Via dei sette colli 7 – 00100 ROMA.

Oggetto: pagamento rifacimento impianto citofonico.

Costo impianto (totale imponibile): 1000,00 euro

IVA 22%

TOTALE FATTURA 1.220,00 euro

Ritenuta d’acconto 4% (calcolata sulla cifra imponibile): 40,00 euro

pagamento netto: 1.180,00 euro.

Le regole vigenti sulla ritenuta d’acconto, si applicano anche ai cosiddetti Supercondomini o condomini parziali.

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DiGianluca Biondi

Contabilizzazione del calore

Il 30 giugno del 2017 si avvicina!

E’ il termine ultimo per adeguare l’impianto centralizzato di riscaldamento del condominio, alla nuova normativa relativa alla efficienza energetica. Tutto inizia il 4 luglio del 2014, quando lo Stato Italiano, con il DECRETO LEGISLATIVO 4 luglio 2014, n. 102 introduce le regole per rendere operative, le direttive europee sull’efficienza energetica. La Direttiva UE 2012/27/UE modifica le direttive 2009/125/UE e 2010/30/UE ed abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE.

Ho inserito il link del decreto legge italiano e della direttiva europea per chi vuole magari approfondire tutta la tematica.

Il concetto che sta alla base della direttiva europea ed anche ovviamente del decreto legge italiano è il seguente:

Ridurre entro il 2020, il consumo energetico equivalente a 20 milioni di tonnellate di petrolio consumato a livello Italia.

Per raggiungere questo obiettivo, sia le strutture pubbliche che quelle private (come ad esempio i condomini) devono adeguare gli impianti di riscaldamento, alla nuova normativa, Per fare questo, in ambito di ammodernamento della centrale, così come accade per gli appartamenti con impianto di riscaldamento autonomo, possono essere installate le caldaie a condensazione. Queste offrono tecnicamente, enormi vantaggi per il riscaldamento in quanto gestiscono al meglio l’erogazione del calore in impianti centralizzati e casalinghi.

Come funzionano le caldaie a condensazione?

In una caldaia a condensazione a gas, l’acqua viene scaldata tramite il calore della combustione come nelle caldaie tradizionali. I gas di scarico risultanti, passano normalmente nella canna fumaria. Il risultato è che l’energia contenuta nei fumi del gas di scarico viene persa. Invece la tecnologia di condensazione sfrutta questi gas che consistono in gran parte in vapore acqueo. La tecnologia estrae il calore dai fumi del gas e immette l’energia ottenuta nel circuito di riscaldamento (fonte sito vaillant.it CLICCA QUI PER LEGGERE L’ARTICOLO COMPLETO).

Basta solo questo ? NO !

Installare una caldaia a condensazione in condominio non è l’unico obbligo a cui il condominio deve adeguarsi. Infatti, va installato il cosiddetto impianto di contabilizzazione energetica. L’impianto, consiste principalmente in un dispositivo che legge il calore consumato su ogni termosifone presente in casa (denominato ripartitore) ed una valvola che regola per ogni termosifone, la temperatura desiderata dal proprietario dell’appartamento (detta termo valvola). A questi due strumenti, che vengono installati all’interno di ogni appartamento del condominio e per ogni termosifone presente, si aggiungono dei dispositivi esterni e che vengono installati nelle rampe di scale del condominio. Questi dispositivi hanno il compito di registrare le letture catturate dal ripartitore e trasmetterle ad un sito web o un concertatore di dati locale. Le differenze sono sostanziali:

  • Con il sito web, i dati sono sempre disponibili, in tempo reale, da parte di tutti i condomini. Questo significa che il condomino, può rendersi conto immediatamente di quanto sta consumando e decidere, ad esempio, di chiudere in alcune stanze, la valvola termo statica per risparmiare.
  • Con il concentratore di dati locale invece, l’amministratore di condominio o un delegato o una ditta esterna, ha il compito di leggere manualmente le letture di tutti gli appartamenti e ripartire le spese secondo i singoli consumi.

Quindi pago solo quello che consumo ? In parte SI!

Infatti la grossa novità rispetto al calcolo dei consumi del vecchio sistema è il doppio calcolo. In pratica il costo totale del riscaldamento in un appartamento con riscaldamento centralizzato, è la somma di due costi:

  1. Il condomino paga quello che consuma attraverso il sistema di contabilizzazione;
  2. Il condomino paga secondo nuove tabelle millesimali, i costi di manutenzione della caldaia e dell’impianto in genere;

Complessivamente il risparmio c’è. All’interno del condominio dove risiedo, installando una nuova caldaia a condensazione, secondo i calcoli del progettista che ha redatto il progetto di efficienza energetica, riusciremmo a risparmiare circa cinque mila euro all’anno ! In questo modo si ammortizza in breve tempo anche il costo del nuovo impianto.

Ultimo ma NON ULTIMO …… il Progettista !

Il calcolo dei nuovi consumi, delle nuove tabelle millesimali, deve essere curato da un ingegnere certificato in progetti energetici. All’interno del mio Team, l’Ing. Roberto Monteasi è certificatore energetico degli edifici ed esperto in gestione dell’energia. Questo fa si che il condominio abbia la certificazione energetica e quindi la nuova classificazione, sicuramente migliore rispetto alla situazione precedente. Questo è un enorme vantaggio perché avere un edificio o un appartamento energicamente efficiente, aumenta il suo valore commerciale.

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DiGianluca Biondi

Condominio in Classe A

Il 22 aprile del 2017, dalle ore 09:30 alle ore 13:00, ho avuto il piacere di essere invitato all’evento gratuito tenuto dall’associazione ANAPI alla quale sono iscritto come Amministratore di Condominio: “Condominio in classe A”. Doveroso descrivere la mia personale esperienza vissuta all’evento e quale bagaglio informativo ha portato alla mia professione.

L’obiettivo dei relatori è stato quello di illustrare agli Amministratori di condominio ed ai condomini presenti all’evento, cosa significa ottimizzare il consumo di energia elettrica, termica e garantire sicurezza in uno stabile. Il meeting ha visto introdurre gli argomenti dal Dott. Angelo Tomasicchio, Assessore all’innovazione tecnologica del Comune di Bari. Si sono susseguiti in ordine i seguenti relatori:

  • Dott.ssa Paola Allegri: Presidente Associazione Nazionale Esperti edificio salubre. Ci ha dettagliatamente illustrato come i condomini sono, se non correttamente arieggiati, veicolo di infezioni e possono causare l’aggravarsi o l’insorgere di patologie legate ad asma o ad allergie. La dottoressa ha fatto quindi il check-up dei cosiddetti “edifici malati” presenti in Italia, ricordando che il 70% circa degli immobili risale agli anni sessanta, costruiti quindi con norme che non contemplavano alcuna analisi dei materiali costruttivi ne del contesto ambientale in cui sono sorti. Il tema è stato affrontato in maniera dettagliata e approfondita, nell’articolo che trovi CLICCANDO QUI. Confortante l’opera di sensibilizzazione che l’Associazione presieduta dalla Dottoressa Allegri, stia facendo in questi anni, per portare a conoscenza tutti coloro che vivono in edifici condominiali, ma anche che lavorano nelle scuole, di quali sono i principali inquinanti presenti nelle costruzioni e come cercare di mettere al sicuro, la propria salute. Da pochi anni, è nata la figura dell’esperto in edificio salubre, figura prevista dalle normative UE che impongono una riconversione in chiave “verde” degli edifici (fonte Esperto in edificio salubre: una nuova figura professionale?) che aiuta gli amministratori di condominio, ad analizzare gli edifici amministrati e come agire per salvaguardare la salute dei condomini;
  • Dott. Nicola Fiotti: lavora presso il Dipartimento Universitario Clinico di Scienze mediche di Trieste. Ci ha illustrato in maniera ironica e simpatica, quanto l’uomo produca “tossine”. Se quindi vive in ambienti stretti o non adeguati al volume di aria occupato, la produttività qualora operi in ambienti lavorativi o la reattività qualora debba svolgere attività di qualsiasi genere, si riduce notevolmente. Il Dott. Fiotti ha sottolineato come vivere in ambienti adeguati e possibilmente con ricambio costante di aria, consenta all’uomo di vivere e lavorare al massimo delle proprie potenzialità;
  • Dott. Lorenzo Laraspata della ACMEI ci ha illustrato come è fattivamente possibile non solo ottimizzare i costi di energia nei condomini, eseguendo una adeguata progettazione, ma come sia possibile integrare all’interno delle parti comuni di un edificio, sistemi di video sorveglianza, demotica ed automazione che rendono gli spazi comuni, vivibili e sicuri. L’azienda si è specializzata in diversi settori ed offre un team di esperti che eseguono uno screening del condominio, proponendo le soluzioni più adeguate alle esigenze dei condomini.
  • Dott. Dario Taffelli della R.B.M. S.p.A. ci ha parlato di contabilizzazione del calore così come previsto dal Decreto Legislativo numero 102 del 4 luglio 2014, il cui termine di adeguamento (al momento in cui sto scrivendo questo articolo) è fissato al 30 giugno 2017. Il Dott. Taffelli ha spiegato come la sua azienda esegue i lavori di adeguamento, illustrandoci il sistema automatico di contabilizzazione del consumo di gas da riscaldamento. Ogni condomino, attraverso il sito internet dedicato, può visualizzare i consumi energetici e quindi porre, in tempo reale, i dovuti correttivi sulle valvole termostatiche, al fine di risparmiare sul riscaldamento oppure semplicemente, regolare meglio gli orari di accensione e spegnimento dei termosifoni dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
  • Dott. Livio W. Corso, membro WG1 della Commissione sicurezza UNI. Ci ha illustrato i sistemi di protezione dai rischi di caduta dall’alto negli edifici civili ed industriali. Il Dott. Corso ha descritto, nel corso del suo intervento, quali sono i rischi legati ad attività lavorative seguite nei condomini o nelle aziende e quali responsabilità civile e penali impattano sull’amministratore di condominio. Ci ha inoltre descritto le norme a cui a livello nazionale e regionale, bisogna  attenersi. In particolare, l’articolo 115 del Decreto Legislativo numero 81 indica i sistemi di protezione contro cadute dall’alto ed idonei alla esecuzione dei lavori: assorbitori di energia, connettori, dispositivo di ancoraggio, cordini, dispositivo retrattili, imbracature etc. La violazione di questa norma prevede l’arresto fino a due mesi o sanzione economica da euro 548, 00 a 2.192,00 sia a carico di chi ha commissionato i lavori, sia a carico del datore di lavoro che del lavoratore.

Infine il Dott. Vittorio Fusco, Presidente dell’associazione ANAPI, ha chiuso il meeting. Come ho scritto all’inizio di questo articolo, è stato un evento interessante e costruttivo. Uno sguardo a 360° sul condominio, in ottica di ottimizzazione energetica e di sicurezza.

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DiGianluca Biondi

Assicurare il Condominio

E’ una delle voci di spesa più pesanti in un bilancio condominiale. Sto parlando della Polizza Globale Fabbricati. In poche parole, l’assicurazione delle parti comuni dell’edificio.

Chiariamo subito un concetto:

esempioLa polizza assicurativa del condominio, NON E’ SEMPRE OBBLIGATORIA ! Infatti se nel regolamento di condominio di natura contrattuale (ne parlo nell’articolo “Tipi di regolamento ? Tre il numero perfetto !” è precisato che il fabbricato deve avere la polizza assicurativa, l’amministratore, anche senza il consenso dell’assemblea, può in autonomia, stipulare un contratto assicurativo che tuteli il bene comune. Per tutti gli altri casi, l’amministratore è obbligato a presentare all’assemblea, richiesta di stipula contratto di assicurazione.

Altro concetto da esplicitare per bene ed in maniera chiara è:

esempio

Tutte le garanzie non espressamente citate nel contratto assicurativo, non son oggetto di copertura.

La frase che ho appena sottolineato sembra banale però vi faccio una domanda: chi di voi, condomini o anche amministratori, si è mai letto quali tipologie di danno sono previste nella polizza che si è sottoscritto o si sta per approvare in assemblea? Io credo che in pochissimi potete dare una risposta affermativa a questa domanda. Ecco allora che un amministratore poco attento o un’assemblea  distratta, può autorizzare il pagamento di una polizza che non copre quello che serve al condominio.

Cosa si deve dunque guardare in una polizza fabbricati per tutelare il bene comune? La polizza dovrebbe avere almeno due coperture:

  1. garanzie dirette che riguardano i danni al fabbricato condominiale;
  2. garanzia di responsabilità civile;

Garanzie dirette che riguardano i danni al fabbricato.

Riguardo alla prima garanzia, questa è quella che copre il fabbricato e specifico “le parti comuni dell’edificio” e può essere raggruppata nella garanzia “incendio” che in genere copre:

  • incendio;
  • danni causati da fulmini a macchine, apparecchi e impianti elettrici;
  • scoppio ed esplosione;
  • urto di veicoli stradali che non appartengono all’assicurato;
  • caduta di aerei;

Il risarcimento è pari al valore assicurato in polizza per questa garanzia, escluse eventuali franchigie cioè eventuali importi sotto i quali, l’assicurazione non interviene ed il danno è interamente a carico del condominio e quindi dei condomini. Come si può vedere, quasi mai, in una polizza, sono incluse garanzie quali danni da atti vandalici, mareggiate, inondazioni, alluvioni e terremoti. Non che non si possano assicurare tali rischi, ma è chiaro che il costo annuale sarebbe sicuramente elevato.

Una citazione a parte, meritano i danni causati da acqua condotta. Per acqua condotta intendiamo l’acqua che scorre nelle tubazioni di acqua potabile, l’acqua che scorre nell’impianto di riscaldamento, l’acqua di scarico e l’acqua piovana raccolta nelle grondaie. Questo è uno dei rischi che spesso è risarcito meno per un semplice motivo. Quando si viene a conoscenza di una perdita d’acqua, che sia la colonna fecale, che sia la colonna pluviale piuttosto che la montante di un impianto di riscaldamento centralizzato, quasi mai la polizza include la cosiddetta clausola di “ricerca del guasto“.

E’ infatti improbabile che il guasto si trovi esattamente dove si vede la macchia di acqua o la perdita visibile. Molto spesso le tubazioni si rompono in un punto non visibile. Il tecnico quindi deve rompere il muro condominiale fino a quando non trova il guasto. Questa operazione si chiama appunto “ricerca del guasto” ed ha un costo che, se contemplato in polizza, è a carico dell’assicurazione.

Garanzia di responsabilità civile

Questa garanzia copre i danni fisici e immateriali che il condominio arreca ad un terzo quindi un NON RESIDENTE nel condominio. Nella copertura sono inclusi, anche i danni provocati da ristrutturazioni edilizie; comunque a seguito di lavori di ordinaria o straordinaria amministrazione. In questi casi, io suggerisco sempre di aumentare temporaneamente i massimali assicurati; proprio per coprire adeguatamente, i danni che sarebbero maggiori rispetto ad una situazione ordinaria.

Chi ha il compito di denunciare il sinistro ?

Naturalmente l’amministratore di condominio. Infatti la denuncia di sinistro deve essere fatta all’assicurazione, entro e non oltre tre giorni dalla data dell’avvenimento o dalla data di scoperta del fatto (articolo 1913 del Codice Civile).

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DiGianluca Biondi

Il Portiere

Il Portiere è una figura professionale che non vedo più molto spesso nei condomini. Sarà che i costi a volte sono eccessivi. Seguimi ed approfondiremo insieme, gli aspetti principali di questa figura molto importante nel condominio e del relativo contratto di portierato.

Il portiere è un dipendente del condominio. Per la precisione è legato al condominio da un contratto di lavoro subordinato regolamentato da un Contratto Collettivo Nazionale del Lavoro dedicato. Naturalmente la forma di lavoro non è quella classica di rapporto subordinato, questo perché il datore di lavoro non è un imprenditore e perché il lavoro che svolge il portiere è abbastanza particolare. Tra le mansioni svolte dal portiere, quelle di seguito elencate, sono le principali:

  • Custodia dell’edificio (non è contemplata la vigilanza armata);
  • Ricezione e smistamento della corrispondenza;
  • Pulizia delle parti comuni dell’edificio;

Come dicevo prima, il rapporto di lavoro è gestito e regolato da un Contratto Nazionale di categoria. L’assunzione di un portiere nel condominio è subordinata al volere assembleare ed alla sottoscrizione di un documento che contenga le informazioni principali e necessarie allo svolgimento dell’attività. In particolare nell’accordo scritto devono comparire le seguenti informazioni:

  • data di assunzione;
  • durata del periodo di prova (solitamente si conclude in un bimestre);
  • qualifica;
  • retribuzione;
  • orario di lavoro;

Il portiere una volta assunto, dovrà presentare all’amministratore di condominio, un documento di identità valido, il certificato di stato di famiglia, certificato penale, certificato medico, libretto di lavoro, licenza comunale, codice inps e codice fiscale. Oltre al Contratto Collettivo Nazionale del Lavoro, la figura del portiere viene anche regolata dalle seguenti norme e leggi:

  • Codice Civile;
  • Leggi sulla previdenza;
  • Legge del 21 marzo 1953, numero 215 sulla gratifica natalizia (qualcuno ricorderà sicuramente la battuta di Totò nel film “La banda degli onesti”);
  • Legge del 26 aprile 1954, numero 111 sull’estensione delle feste infrasettimanali;
  • Legge del 16 maggio 1956, numero 526 sul trattamento economico del lavoro prestato nei giorni festivi;

Uno degli obblighi del Portiere è quello di tenere aperto il portone di ingresso. Una cosa curiosa che onestamente non conoscevo è che prima del 2000, il portiere doveva obbligatoriamente tenere aperto il portone di ingresso del palazzo per 11 ore al giorno. A partire da gennaio 2000, ai sensi dell’articolo 47 del CCNL, l’orario si è ridotto di 6 ore settimanali. Ancora sull’orario di lavoro. Il portiere ha un orario massimo di lavoro, per il contratto a tempo pieno, di 47 ore settimanali. Detto orario si riduce a 30 ore settimanali nel caso di part-time.

Violazioni e Sanzioni

Anche il portiere è soggetto a richiami e, nei casi più gravi, al licenziamento. I tre livelli di ammonimento e licenziamento dunque sono:

  1. Rimprovero verbale o scritto;
  2. Multa;
  3. Licenziamento in tronco a cui fa riferimento l’ex articolo 103 del CCNL;

Sostituto

Il portiere può essere sostituito (pensiamo ad esempio ad un portiere donna in gravidanza). Il portiere non il condominio e neanche l’amministratore, nomina il proprio sostituto e paga la retribuzione prevista dal contratto nazionale e dai regolamenti vigenti. Dietro autorizzazione del portiere, i proprietari degli appartamenti in condominio, possono suggerire il nome di un sostituto.

E se il portiere muore ?

In questo caso, l’appartamento dove risiede il portiere (qualora esista), viene conservato dalla persona o dalle persone conviventi con il portiere, per un tempo massimo di tre anni.

Spero che questo articolo ti sia stato d’aiuto.

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DiGianluca Biondi

Cosa sono le Innovazioni in Condominio ?

Vuoi installare i pannelli solari ? Vuoi abbattere le barriere architettoniche ?

Leggi questo articolo così saprai come fare.

Iniziamo col definire cosa sono le innovazioni.

Innovazione è quella modifica che rende “nuova” la cosa comune, a seguito di una trasformazione nella sua funzione o materialità.

Quindi è innovazione qualsiasi miglioria che viene apportata al bene comune di cui sono proprietari tutti i condomini, senza però limitare l’uso di alcuni proprietari rispetto ad altri. Il concetto fondamentale è sempre lo stesso e ce lo ricorda anche l’articolo 1102 del Codice Civile:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

In sintesi l’articolo 1102 del Codice Civile dice che se ad esempio un condomino vuole installare l’ascensore, può farlo a proprie spese. E’ naturale che potrà utilizzarlo solo lui. Gli altri condomini potranno invece servirsi dell’ascensore, solo quando avranno contribuito anche a posteriori, alle spese di costruzione e messa in esercizio.

Attenzione ! La messa in opera di un solo condomino può essere fatta anche senza l’approvazione della assemblea condominiale (cioè con il voto contrario), sempre nei limiti dell’articolo 1102 (vedi anche Sentenza di Cassazione Civile, Sezione II, numero 3508 del 10 aprile 1999).

Le tipologie di innovazioni richiedono tutte la stessa maggioranza in assemblea?

Assolutamente no!

Infatti gli interventi per i quali sono necessari 501 millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea (articolo 1136, secondo comma del Codice Civile) sono:

  1. Le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  2. le opere e gli interventi previsti per:
    • eliminare le barriere architettoniche;
    • per il contenimento del consumo energetico degli edifici;
    • per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio;
    • per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
  3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Per tutti gli altri interventi sulle parti comuni, la maggioranza necessaria è modificata secondo quanto precisato dall’articolo 1136 comma cinque del Codice Civile cioè con 667 millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea.

E’ l’Amministratore che decide quando e se mettere all’ordine del giorno dell’assemblea, la richiesta di innovazioni ?

Si ma non solo !

Infatti basta la richiesta scritta di un solo condomino per obbligare l’Amministratore a indire un’assemblea di condominio che delibererà sul tema. L’Amministratore deve convocare l’Assemblea entro trenta giorni dalla ricezione della richiesta da parte del condomino.

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DiGianluca Biondi

Lo Stato Patrimoniale

Dopo aver letto in cosa consiste il bilancio condominiale, dopo aver approfondito i concetti di bilancio preventivo e consuntivo, direi siamo pronti a capire insieme cosa è lo stato patrimoniale.

Lo stato patrimoniale è il documento che descrive le attività (crediti) e le passività (debiti) del condominio e ne indica il saldo finale.

Il documento è quindi diviso in due parti che sono affiancate. A sinistra troviamo le attività cioè ad esempio i crediti derivanti da quote condominiali dell’anno di bilancio corrente (soldi che devono essere incassati), a destra invece, troviamo le passività quindi i debiti verso i fornitori (soldi che devono uscire dalle casse del condominio), l’eventuale fondo T.F.R. per il portiere, i debiti che il condominio si trascina da anni precedenti. Questa disposizione visiva è quella che da ai condomini, una esatta e dettagliata situazione del patrimonio del condominio che, a livello di gestione economica, è a tutti gli effetti, come un’azienda.

E’ buona abitudine impostare lo stato patrimoniale, cosi come anche il bilancio consuntivo e preventivo, su un periodo di riferimento che corrisponde all’anno solare. In questo modo sarà più semplice riuscire a registrare tutte le spese e gli incassi correttamente. E’ importante dividere bene le voci sia dei crediti che dei debiti.

Infatti il condomino deve sempre sapere da quale fonte proviene il credito vantato dal condominio se per incassi di rate condominiali ordinarie, straordinarie, se relative all’anno di bilancio corrente oppure derivante da anni precedenti. Cosi come pure se ci sono delle passività, bisogna indicare se derivano da gestioni contabili di anni precedenti oppure fanno parte dell’ultimo bilancio presentato.

E’ importante descrivere in questo documento, per le spese che comportano vertenze legali, quali cause sono pendenti e con quali riferimenti. Per mancati incassi di fitto locali, si deve specificare l’inquilino dal quale si richiedono i soldi. Per il fondo cassa, a quale scopo sono destinati i soldi (ad esempio liquidità di cassa, spese straordinarie).

In effetti lo stato patrimoniale è lo stato di salute del condominio.

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