Category Archive Condominio TOP NEWS

DiGianluca Biondi

Contabilizzazione del calore

Il 30 giugno del 2017 si avvicina!

E’ il termine ultimo per adeguare l’impianto centralizzato di riscaldamento del condominio, alla nuova normativa relativa alla efficienza energetica. Tutto inizia il 4 luglio del 2014, quando lo Stato Italiano, con il DECRETO LEGISLATIVO 4 luglio 2014, n. 102 introduce le regole per rendere operative, le direttive europee sull’efficienza energetica. La Direttiva UE 2012/27/UE modifica le direttive 2009/125/UE e 2010/30/UE ed abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE.

Ho inserito il link del decreto legge italiano e della direttiva europea per chi vuole magari approfondire tutta la tematica.

Il concetto che sta alla base della direttiva europea ed anche ovviamente del decreto legge italiano è il seguente:

Ridurre entro il 2020, il consumo energetico equivalente a 20 milioni di tonnellate di petrolio consumato a livello Italia.

Per raggiungere questo obiettivo, sia le strutture pubbliche che quelle private (come ad esempio i condomini) devono adeguare gli impianti di riscaldamento, alla nuova normativa, Per fare questo, in ambito di ammodernamento della centrale, così come accade per gli appartamenti con impianto di riscaldamento autonomo, possono essere installate le caldaie a condensazione. Queste offrono tecnicamente, enormi vantaggi per il riscaldamento in quanto gestiscono al meglio l’erogazione del calore in impianti centralizzati e casalinghi.

Come funzionano le caldaie a condensazione?

In una caldaia a condensazione a gas, l’acqua viene scaldata tramite il calore della combustione come nelle caldaie tradizionali. I gas di scarico risultanti, passano normalmente nella canna fumaria. Il risultato è che l’energia contenuta nei fumi del gas di scarico viene persa. Invece la tecnologia di condensazione sfrutta questi gas che consistono in gran parte in vapore acqueo. La tecnologia estrae il calore dai fumi del gas e immette l’energia ottenuta nel circuito di riscaldamento (fonte sito vaillant.it CLICCA QUI PER LEGGERE L’ARTICOLO COMPLETO).

Basta solo questo ? NO !

Installare una caldaia a condensazione in condominio non è l’unico obbligo a cui il condominio deve adeguarsi. Infatti, va installato il cosiddetto impianto di contabilizzazione energetica. L’impianto, consiste principalmente in un dispositivo che legge il calore consumato su ogni termosifone presente in casa (denominato ripartitore) ed una valvola che regola per ogni termosifone, la temperatura desiderata dal proprietario dell’appartamento (detta termo valvola). A questi due strumenti, che vengono installati all’interno di ogni appartamento del condominio e per ogni termosifone presente, si aggiungono dei dispositivi esterni e che vengono installati nelle rampe di scale del condominio. Questi dispositivi hanno il compito di registrare le letture catturate dal ripartitore e trasmetterle ad un sito web o un concertatore di dati locale. Le differenze sono sostanziali:

  • Con il sito web, i dati sono sempre disponibili, in tempo reale, da parte di tutti i condomini. Questo significa che il condomino, può rendersi conto immediatamente di quanto sta consumando e decidere, ad esempio, di chiudere in alcune stanze, la valvola termo statica per risparmiare.
  • Con il concentratore di dati locale invece, l’amministratore di condominio o un delegato o una ditta esterna, ha il compito di leggere manualmente le letture di tutti gli appartamenti e ripartire le spese secondo i singoli consumi.

Quindi pago solo quello che consumo ? In parte SI!

Infatti la grossa novità rispetto al calcolo dei consumi del vecchio sistema è il doppio calcolo. In pratica il costo totale del riscaldamento in un appartamento con riscaldamento centralizzato, è la somma di due costi:

  1. Il condomino paga quello che consuma attraverso il sistema di contabilizzazione;
  2. Il condomino paga secondo nuove tabelle millesimali, i costi di manutenzione della caldaia e dell’impianto in genere;

Complessivamente il risparmio c’è. All’interno del condominio dove risiedo, installando una nuova caldaia a condensazione, secondo i calcoli del progettista che ha redatto il progetto di efficienza energetica, riusciremmo a risparmiare circa cinque mila euro all’anno ! In questo modo si ammortizza in breve tempo anche il costo del nuovo impianto.

Ultimo ma NON ULTIMO …… il Progettista !

Il calcolo dei nuovi consumi, delle nuove tabelle millesimali, deve essere curato da un ingegnere certificato in progetti energetici. All’interno del mio Team, l’Ing. Roberto Monteasi è certificatore energetico degli edifici ed esperto in gestione dell’energia. Questo fa si che il condominio abbia la certificazione energetica e quindi la nuova classificazione, sicuramente migliore rispetto alla situazione precedente. Questo è un enorme vantaggio perché avere un edificio o un appartamento energicamente efficiente, aumenta il suo valore commerciale.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Condominio in Classe A

Il 22 aprile del 2017, dalle ore 09:30 alle ore 13:00, ho avuto il piacere di essere invitato all’evento gratuito tenuto dall’associazione ANAPI alla quale sono iscritto come Amministratore di Condominio: “Condominio in classe A”. Doveroso descrivere la mia personale esperienza vissuta all’evento e quale bagaglio informativo ha portato alla mia professione.

L’obiettivo dei relatori è stato quello di illustrare agli Amministratori di condominio ed ai condomini presenti all’evento, cosa significa ottimizzare il consumo di energia elettrica, termica e garantire sicurezza in uno stabile. Il meeting ha visto introdurre gli argomenti dal Dott. Angelo Tomasicchio, Assessore all’innovazione tecnologica del Comune di Bari. Si sono susseguiti in ordine i seguenti relatori:

  • Dott.ssa Paola Allegri: Presidente Associazione Nazionale Esperti edificio salubre. Ci ha dettagliatamente illustrato come i condomini sono, se non correttamente arieggiati, veicolo di infezioni e possono causare l’aggravarsi o l’insorgere di patologie legate ad asma o ad allergie. La dottoressa ha fatto quindi il check-up dei cosiddetti “edifici malati” presenti in Italia, ricordando che il 70% circa degli immobili risale agli anni sessanta, costruiti quindi con norme che non contemplavano alcuna analisi dei materiali costruttivi ne del contesto ambientale in cui sono sorti. Il tema è stato affrontato in maniera dettagliata e approfondita, nell’articolo che trovi CLICCANDO QUI. Confortante l’opera di sensibilizzazione che l’Associazione presieduta dalla Dottoressa Allegri, stia facendo in questi anni, per portare a conoscenza tutti coloro che vivono in edifici condominiali, ma anche che lavorano nelle scuole, di quali sono i principali inquinanti presenti nelle costruzioni e come cercare di mettere al sicuro, la propria salute. Da pochi anni, è nata la figura dell’esperto in edificio salubre, figura prevista dalle normative UE che impongono una riconversione in chiave “verde” degli edifici (fonte Esperto in edificio salubre: una nuova figura professionale?) che aiuta gli amministratori di condominio, ad analizzare gli edifici amministrati e come agire per salvaguardare la salute dei condomini;
  • Dott. Nicola Fiotti: lavora presso il Dipartimento Universitario Clinico di Scienze mediche di Trieste. Ci ha illustrato in maniera ironica e simpatica, quanto l’uomo produca “tossine”. Se quindi vive in ambienti stretti o non adeguati al volume di aria occupato, la produttività qualora operi in ambienti lavorativi o la reattività qualora debba svolgere attività di qualsiasi genere, si riduce notevolmente. Il Dott. Fiotti ha sottolineato come vivere in ambienti adeguati e possibilmente con ricambio costante di aria, consenta all’uomo di vivere e lavorare al massimo delle proprie potenzialità;
  • Dott. Lorenzo Laraspata della ACMEI ci ha illustrato come è fattivamente possibile non solo ottimizzare i costi di energia nei condomini, eseguendo una adeguata progettazione, ma come sia possibile integrare all’interno delle parti comuni di un edificio, sistemi di video sorveglianza, demotica ed automazione che rendono gli spazi comuni, vivibili e sicuri. L’azienda si è specializzata in diversi settori ed offre un team di esperti che eseguono uno screening del condominio, proponendo le soluzioni più adeguate alle esigenze dei condomini.
  • Dott. Dario Taffelli della R.B.M. S.p.A. ci ha parlato di contabilizzazione del calore così come previsto dal Decreto Legislativo numero 102 del 4 luglio 2014, il cui termine di adeguamento (al momento in cui sto scrivendo questo articolo) è fissato al 30 giugno 2017. Il Dott. Taffelli ha spiegato come la sua azienda esegue i lavori di adeguamento, illustrandoci il sistema automatico di contabilizzazione del consumo di gas da riscaldamento. Ogni condomino, attraverso il sito internet dedicato, può visualizzare i consumi energetici e quindi porre, in tempo reale, i dovuti correttivi sulle valvole termostatiche, al fine di risparmiare sul riscaldamento oppure semplicemente, regolare meglio gli orari di accensione e spegnimento dei termosifoni dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
  • Dott. Livio W. Corso, membro WG1 della Commissione sicurezza UNI. Ci ha illustrato i sistemi di protezione dai rischi di caduta dall’alto negli edifici civili ed industriali. Il Dott. Corso ha descritto, nel corso del suo intervento, quali sono i rischi legati ad attività lavorative seguite nei condomini o nelle aziende e quali responsabilità civile e penali impattano sull’amministratore di condominio. Ci ha inoltre descritto le norme a cui a livello nazionale e regionale, bisogna  attenersi. In particolare, l’articolo 115 del Decreto Legislativo numero 81 indica i sistemi di protezione contro cadute dall’alto ed idonei alla esecuzione dei lavori: assorbitori di energia, connettori, dispositivo di ancoraggio, cordini, dispositivo retrattili, imbracature etc. La violazione di questa norma prevede l’arresto fino a due mesi o sanzione economica da euro 548, 00 a 2.192,00 sia a carico di chi ha commissionato i lavori, sia a carico del datore di lavoro che del lavoratore.

Infine il Dott. Vittorio Fusco, Presidente dell’associazione ANAPI, ha chiuso il meeting. Come ho scritto all’inizio di questo articolo, è stato un evento interessante e costruttivo. Uno sguardo a 360° sul condominio, in ottica di ottimizzazione energetica e di sicurezza.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Assicurare il Condominio

E’ una delle voci di spesa più pesanti in un bilancio condominiale. Sto parlando della Polizza Globale Fabbricati. In poche parole, l’assicurazione delle parti comuni dell’edificio.

Chiariamo subito un concetto:

esempioLa polizza assicurativa del condominio, NON E’ SEMPRE OBBLIGATORIA ! Infatti se nel regolamento di condominio di natura contrattuale (ne parlo nell’articolo “Tipi di regolamento ? Tre il numero perfetto !” è precisato che il fabbricato deve avere la polizza assicurativa, l’amministratore, anche senza il consenso dell’assemblea, può in autonomia, stipulare un contratto assicurativo che tuteli il bene comune. Per tutti gli altri casi, l’amministratore è obbligato a presentare all’assemblea, richiesta di stipula contratto di assicurazione.

Altro concetto da esplicitare per bene ed in maniera chiara è:

esempio

Tutte le garanzie non espressamente citate nel contratto assicurativo, non son oggetto di copertura.

La frase che ho appena sottolineato sembra banale però vi faccio una domanda: chi di voi, condomini o anche amministratori, si è mai letto quali tipologie di danno sono previste nella polizza che si è sottoscritto o si sta per approvare in assemblea? Io credo che in pochissimi potete dare una risposta affermativa a questa domanda. Ecco allora che un amministratore poco attento o un’assemblea  distratta, può autorizzare il pagamento di una polizza che non copre quello che serve al condominio.

Cosa si deve dunque guardare in una polizza fabbricati per tutelare il bene comune? La polizza dovrebbe avere almeno due coperture:

  1. garanzie dirette che riguardano i danni al fabbricato condominiale;
  2. garanzia di responsabilità civile;

Garanzie dirette che riguardano i danni al fabbricato.

Riguardo alla prima garanzia, questa è quella che copre il fabbricato e specifico “le parti comuni dell’edificio” e può essere raggruppata nella garanzia “incendio” che in genere copre:

  • incendio;
  • danni causati da fulmini a macchine, apparecchi e impianti elettrici;
  • scoppio ed esplosione;
  • urto di veicoli stradali che non appartengono all’assicurato;
  • caduta di aerei;

Il risarcimento è pari al valore assicurato in polizza per questa garanzia, escluse eventuali franchigie cioè eventuali importi sotto i quali, l’assicurazione non interviene ed il danno è interamente a carico del condominio e quindi dei condomini. Come si può vedere, quasi mai, in una polizza, sono incluse garanzie quali danni da atti vandalici, mareggiate, inondazioni, alluvioni e terremoti. Non che non si possano assicurare tali rischi, ma è chiaro che il costo annuale sarebbe sicuramente elevato.

Una citazione a parte, meritano i danni causati da acqua condotta. Per acqua condotta intendiamo l’acqua che scorre nelle tubazioni di acqua potabile, l’acqua che scorre nell’impianto di riscaldamento, l’acqua di scarico e l’acqua piovana raccolta nelle grondaie. Questo è uno dei rischi che spesso è risarcito meno per un semplice motivo. Quando si viene a conoscenza di una perdita d’acqua, che sia la colonna fecale, che sia la colonna pluviale piuttosto che la montante di un impianto di riscaldamento centralizzato, quasi mai la polizza include la cosiddetta clausola di “ricerca del guasto“.

E’ infatti improbabile che il guasto si trovi esattamente dove si vede la macchia di acqua o la perdita visibile. Molto spesso le tubazioni si rompono in un punto non visibile. Il tecnico quindi deve rompere il muro condominiale fino a quando non trova il guasto. Questa operazione si chiama appunto “ricerca del guasto” ed ha un costo che, se contemplato in polizza, è a carico dell’assicurazione.

Garanzia di responsabilità civile

Questa garanzia copre i danni fisici e immateriali che il condominio arreca ad un terzo quindi un NON RESIDENTE nel condominio. Nella copertura sono inclusi, anche i danni provocati da ristrutturazioni edilizie; comunque a seguito di lavori di ordinaria o straordinaria amministrazione. In questi casi, io suggerisco sempre di aumentare temporaneamente i massimali assicurati; proprio per coprire adeguatamente, i danni che sarebbero maggiori rispetto ad una situazione ordinaria.

Chi ha il compito di denunciare il sinistro ?

Naturalmente l’amministratore di condominio. Infatti la denuncia di sinistro deve essere fatta all’assicurazione, entro e non oltre tre giorni dalla data dell’avvenimento o dalla data di scoperta del fatto (articolo 1913 del Codice Civile).

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Bilancio preventivo e consuntivo

Abbiamo parlato lunedì scorso, del bilancio condominiale; cos’è; come deve essere compilato dall’Amministratore di Condominio e quali articoli del codice civile fanno da guida ad una corretta e comprensibile compilazione.

Oggi andiamo un pò più nel dettaglio e cerchiamo assieme di capire come è strutturato il dettaglio del bilancio. Infatti ogni bilancio condominiale che si rispetti, è scritto così come se il condominio fosse (in effetti a mio parere lo è) un’azienda. Se il Condominio quindi è un’azienda, allora dobbiamo parlare di Bilancio Consuntivo e Bilancio Preventivo.

Bilancio preventivo

Lo dice la parola, è un preventivo delle spese che verranno sostenute nell’anno contabile che inizia. In genere per prassi ed anche per pura comodità, il periodo di bilancio annuale coincide con l’anno solare. Per tale motivo il bilancio preventivo che, al momento in cui scrivo questo articolo, corrisponde al 2017-2018, conterrà tutte le spese che i condomini dovranno pagare. Il bilancio impostato in questi termini, è utile soprattutto per capire quali progetti condominiali si vuole mettere in campo per migliorare la fruibilità e vivibilità dell’edificio, per efficientare energicamente il fabbricato o semplicemente per migliorarne l’aspetto rifacendo le facciate.

Io quando ricevo il mandato in un condominio, al primo contatto con i condomini,  chiedo di indicarmi cosa vorrebbero migliorare, implementare o modificare nel loro condominio. Questo mi permette, nel corso delle riunioni che verranno indette nello stabile, di fare un progetto a lungo termine e bilanciare correttamente le spese a seconda delle priorità delle richieste.

E’ anche probabile che il bilancio preventivo, essendo dedotto dalla gestione dell’anno precedente, possa essere modificato al ribasso. Questo significa magari che l’Amministratore, nell’anno precedente, ha ottimizzato qualche spesa ricorrente, oppure ha impostato delle scelte che hanno fatto “guadagnare” in qualche modo il condominio e questo ha prodotto un risparmio che si può tradurre, ad esempio, in un avanzo di cassa (cosa molto rara; cioè il condominio ha risparmiato soldi).

Come si presenta dunque un bilancio preventivo ?

Le immagini di seguito riportate, danno una chiara idea del giusto layout che un bilancio dovrebbe avere (fonte manuale ANAPI):

Strutturato in questo modo, risulta estremamente chiaro per i condomini, capire quanto si è speso l’anno precedente, quanto si spenderà nell’anno in corso e se c’è un conguaglio da pagare. Il conguaglio si crea nel momento in cui l’anno precedente si è speso più di quanto si è incassato. Siccome il bilancio del condominio deve sempre essere pari a zero cioè non ci devono essere attivi o passivi, viene generata dall’amministratore, una rata extra di conguaglio, con la quale si azzera il bilancio precedente e si recuperano spese o passivi da chiudere.

Sempre per scelta assembleare, il conguaglio; quindi le rate extra da pagare, potrebbero essere portate sul nuovo bilancio preventivo, classificandole come passività e la rata condominiale, includerebbe anche il recupero delle spese non coperte dell’anno precedente. Il tutto verrebbe suddiviso in dodici rate mensili quindi, con una spesa mensile più piccola. Sono scelte che l’Amministratore prende sotto specifica autorizzazione dell’assemblea.

Bilancio consuntivo

Il bilancio consuntivo, a differenza di quello preventivo, contiene, come se fosse una sorta di estratto conto, il riepilogo storico di tutte le spese sostenute dal condominio, nel corso dell’anno precedente. Può essere scritto in formato di elenco quindi, giorno per giorno o meglio, movimento per movimento di gestione, vengono scritte in ordine cronologico, le spese. In alternativa, può anche essere raggruppato per voci di spesa, evitando di menzionare i singoli movimenti. Io preferisco fornire entrambe le viste. Più dettagli si fanno vedere ai condomini, meno obiezioni possono essere sollevate.

Il bilancio consuntivo, di prassi, dovrebbe essere sottoposto a controllo da parte di almeno due condomini (sarebbe meglio che i condomini deputati a ricoprire il ruolo di “revisori dei conti” fossero due dei tre membri del consiglio di condominio). Tutti i costi sostenuti e descritti nel bilancio consuntivo, devono poi essere distribuiti per singola unità immobiliare, quindi per ogni proprietario e ripartiti secondo le tabelle millesimali di riferimento (riscaldamento, luci scale etc.).

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Voto SI ! …. Voto NO ! Mi astengo ! …. L’Assemblea di Condominio

L’assemblea di condominio è l’organo di autogoverno dei condomini e in essa si rende esecutiva la volontà collegiale o di gruppo che garantisce la prevalenza degli interessi collettivi rispetto a quelli del singolo proprietario.

Il funzionamento delle assemblee di condominio è regolamentato dalla legge e le votazioni sono a doppia maggioranza:

  • Quorum costitutivo: è il numero minimo di condomini che devono essere presenti alla assemblea;
  • Quorum deliberativo: è il valore minimo millesimale rappresentato dai partecipanti l’assemblea;

In ogni assemblea devono raggiungersi sempre e comunque entrambi i quorum previsti dalla legge, per rendere esecutiva una decisione.

Gli argomenti discussi in assemblea e quindi oggetto di votazione devono essere inseriti nel cosiddetto “Ordine del giorno“.

Quali argomenti sono di competenza dell’assemblea?

Ci viene in aiuto l’articolo 1135 del codice civile il quale precisa che l’assemblea dei condomini provvede:

  1. alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
  2. all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
  3. all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
  4. alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;

Uno a molti …… Molti a uno

In riferimento al quorum costitutivo, nel caso in cui partecipi all’assemblea, un solo proprietario di più appartamenti o più proprietari di un singolo appartamento, deve essere sempre conteggiata una sola persona.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Habemus Condominio !

Quando si può dire che un edificio è un “Condominio” ?

Il condominio si costituisce automaticamente, nel momento in cui l’unico proprietario e costruttore di un immobile, vende ad un’altra persona, anche uno degli appartamenti contenuti in esso.

esempioEsempio: costruisco una palazzina di due piani composta da due appartamenti. Se vendo uno o entrambi gli appartamenti a terzi, l’immobile diventa immediatamente un condominio.

 

Come faccio a sapere la data precisa della nascita del condominio ?

La data è scritta sull’atto notarile stipulato tra venditore e acquirente.

esempioEsempio: io, costruttore e proprietario dell’immobile, vendo al Sig. Giuseppe Garibaldi, l’appartamento al pian terreno. Sottoscrivo con il compratore l’atto notarile il 21 novembre del 2016. Il giorno dopo (22 novembre 2016) vado nuovamente dal notaio per sottoscrivere l’atto notarile assieme al Sig. Mario Rossi, per la vendita dell’appartamento al primo piano dell’edificio. In questo caso, la data di costituzione del condominio è il 21 novembre del 2016.

Naturalmente questo non è l’unico caso in cui si crea un condominio. In generale il condominio viene creato quando:

  • C’è un atto notarile di compravendita;
  • C’è un atto notarile di divisione che non comporti necessariamente una compravendita;
  • Quando si eredita un immobile a causa di una successione legittima o dovuta a testamento;

La guida maestra relativa alla specifica di cosa è “Comune” a più persone la abbiamo nell’articolo 1117 del Codice Civile anche se, la sentenza della Corte di Cassazione , II sezione civile , numero 12304 del 14 dicembre 1993 da una precisa definizione di cosa è un Condominio:

Il condominio non è soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo:

Utilizzando il sito, accetti l'utilizzo dei cookie da parte nostra. Questo sito utilizza cookie, anche di terze parti, per inviarti pubblicità e servizi in linea con le tue preferenze. Se vuoi saperne di più clicca sul link di seguito ed accederai alla pagina della Policy Privacy. Maggiori informazioni

Questo sito utilizza i cookie per fornire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o cliccando su "Accetta" permetti il loro utilizzo.

Chiudi