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DiGianluca Biondi

Assicurare il Condominio

E’ una delle voci di spesa più pesanti in un bilancio condominiale. Sto parlando della Polizza Globale Fabbricati. In poche parole, l’assicurazione delle parti comuni dell’edificio.

Chiariamo subito un concetto:

esempioLa polizza assicurativa del condominio, NON E’ SEMPRE OBBLIGATORIA ! Infatti se nel regolamento di condominio di natura contrattuale (ne parlo nell’articolo “Tipi di regolamento ? Tre il numero perfetto !” è precisato che il fabbricato deve avere la polizza assicurativa, l’amministratore, anche senza il consenso dell’assemblea, può in autonomia, stipulare un contratto assicurativo che tuteli il bene comune. Per tutti gli altri casi, l’amministratore è obbligato a presentare all’assemblea, richiesta di stipula contratto di assicurazione.

Altro concetto da esplicitare per bene ed in maniera chiara è:

esempio

Tutte le garanzie non espressamente citate nel contratto assicurativo, non son oggetto di copertura.

La frase che ho appena sottolineato sembra banale però vi faccio una domanda: chi di voi, condomini o anche amministratori, si è mai letto quali tipologie di danno sono previste nella polizza che si è sottoscritto o si sta per approvare in assemblea? Io credo che in pochissimi potete dare una risposta affermativa a questa domanda. Ecco allora che un amministratore poco attento o un’assemblea  distratta, può autorizzare il pagamento di una polizza che non copre quello che serve al condominio.

Cosa si deve dunque guardare in una polizza fabbricati per tutelare il bene comune? La polizza dovrebbe avere almeno due coperture:

  1. garanzie dirette che riguardano i danni al fabbricato condominiale;
  2. garanzia di responsabilità civile;

Garanzie dirette che riguardano i danni al fabbricato.

Riguardo alla prima garanzia, questa è quella che copre il fabbricato e specifico “le parti comuni dell’edificio” e può essere raggruppata nella garanzia “incendio” che in genere copre:

  • incendio;
  • danni causati da fulmini a macchine, apparecchi e impianti elettrici;
  • scoppio ed esplosione;
  • urto di veicoli stradali che non appartengono all’assicurato;
  • caduta di aerei;

Il risarcimento è pari al valore assicurato in polizza per questa garanzia, escluse eventuali franchigie cioè eventuali importi sotto i quali, l’assicurazione non interviene ed il danno è interamente a carico del condominio e quindi dei condomini. Come si può vedere, quasi mai, in una polizza, sono incluse garanzie quali danni da atti vandalici, mareggiate, inondazioni, alluvioni e terremoti. Non che non si possano assicurare tali rischi, ma è chiaro che il costo annuale sarebbe sicuramente elevato.

Una citazione a parte, meritano i danni causati da acqua condotta. Per acqua condotta intendiamo l’acqua che scorre nelle tubazioni di acqua potabile, l’acqua che scorre nell’impianto di riscaldamento, l’acqua di scarico e l’acqua piovana raccolta nelle grondaie. Questo è uno dei rischi che spesso è risarcito meno per un semplice motivo. Quando si viene a conoscenza di una perdita d’acqua, che sia la colonna fecale, che sia la colonna pluviale piuttosto che la montante di un impianto di riscaldamento centralizzato, quasi mai la polizza include la cosiddetta clausola di “ricerca del guasto“.

E’ infatti improbabile che il guasto si trovi esattamente dove si vede la macchia di acqua o la perdita visibile. Molto spesso le tubazioni si rompono in un punto non visibile. Il tecnico quindi deve rompere il muro condominiale fino a quando non trova il guasto. Questa operazione si chiama appunto “ricerca del guasto” ed ha un costo che, se contemplato in polizza, è a carico dell’assicurazione.

Garanzia di responsabilità civile

Questa garanzia copre i danni fisici e immateriali che il condominio arreca ad un terzo quindi un NON RESIDENTE nel condominio. Nella copertura sono inclusi, anche i danni provocati da ristrutturazioni edilizie; comunque a seguito di lavori di ordinaria o straordinaria amministrazione. In questi casi, io suggerisco sempre di aumentare temporaneamente i massimali assicurati; proprio per coprire adeguatamente, i danni che sarebbero maggiori rispetto ad una situazione ordinaria.

Chi ha il compito di denunciare il sinistro ?

Naturalmente l’amministratore di condominio. Infatti la denuncia di sinistro deve essere fatta all’assicurazione, entro e non oltre tre giorni dalla data dell’avvenimento o dalla data di scoperta del fatto (articolo 1913 del Codice Civile).

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DiGianluca Biondi

Bilancio preventivo e consuntivo

Abbiamo parlato lunedì scorso, del bilancio condominiale; cos’è; come deve essere compilato dall’Amministratore di Condominio e quali articoli del codice civile fanno da guida ad una corretta e comprensibile compilazione.

Oggi andiamo un pò più nel dettaglio e cerchiamo assieme di capire come è strutturato il dettaglio del bilancio. Infatti ogni bilancio condominiale che si rispetti, è scritto così come se il condominio fosse (in effetti a mio parere lo è) un’azienda. Se il Condominio quindi è un’azienda, allora dobbiamo parlare di Bilancio Consuntivo e Bilancio Preventivo.

Bilancio preventivo

Lo dice la parola, è un preventivo delle spese che verranno sostenute nell’anno contabile che inizia. In genere per prassi ed anche per pura comodità, il periodo di bilancio annuale coincide con l’anno solare. Per tale motivo il bilancio preventivo che, al momento in cui scrivo questo articolo, corrisponde al 2017-2018, conterrà tutte le spese che i condomini dovranno pagare. Il bilancio impostato in questi termini, è utile soprattutto per capire quali progetti condominiali si vuole mettere in campo per migliorare la fruibilità e vivibilità dell’edificio, per efficientare energicamente il fabbricato o semplicemente per migliorarne l’aspetto rifacendo le facciate.

Io quando ricevo il mandato in un condominio, al primo contatto con i condomini,  chiedo di indicarmi cosa vorrebbero migliorare, implementare o modificare nel loro condominio. Questo mi permette, nel corso delle riunioni che verranno indette nello stabile, di fare un progetto a lungo termine e bilanciare correttamente le spese a seconda delle priorità delle richieste.

E’ anche probabile che il bilancio preventivo, essendo dedotto dalla gestione dell’anno precedente, possa essere modificato al ribasso. Questo significa magari che l’Amministratore, nell’anno precedente, ha ottimizzato qualche spesa ricorrente, oppure ha impostato delle scelte che hanno fatto “guadagnare” in qualche modo il condominio e questo ha prodotto un risparmio che si può tradurre, ad esempio, in un avanzo di cassa (cosa molto rara; cioè il condominio ha risparmiato soldi).

Come si presenta dunque un bilancio preventivo ?

Le immagini di seguito riportate, danno una chiara idea del giusto layout che un bilancio dovrebbe avere (fonte manuale ANAPI):

Strutturato in questo modo, risulta estremamente chiaro per i condomini, capire quanto si è speso l’anno precedente, quanto si spenderà nell’anno in corso e se c’è un conguaglio da pagare. Il conguaglio si crea nel momento in cui l’anno precedente si è speso più di quanto si è incassato. Siccome il bilancio del condominio deve sempre essere pari a zero cioè non ci devono essere attivi o passivi, viene generata dall’amministratore, una rata extra di conguaglio, con la quale si azzera il bilancio precedente e si recuperano spese o passivi da chiudere.

Sempre per scelta assembleare, il conguaglio; quindi le rate extra da pagare, potrebbero essere portate sul nuovo bilancio preventivo, classificandole come passività e la rata condominiale, includerebbe anche il recupero delle spese non coperte dell’anno precedente. Il tutto verrebbe suddiviso in dodici rate mensili quindi, con una spesa mensile più piccola. Sono scelte che l’Amministratore prende sotto specifica autorizzazione dell’assemblea.

Bilancio consuntivo

Il bilancio consuntivo, a differenza di quello preventivo, contiene, come se fosse una sorta di estratto conto, il riepilogo storico di tutte le spese sostenute dal condominio, nel corso dell’anno precedente. Può essere scritto in formato di elenco quindi, giorno per giorno o meglio, movimento per movimento di gestione, vengono scritte in ordine cronologico, le spese. In alternativa, può anche essere raggruppato per voci di spesa, evitando di menzionare i singoli movimenti. Io preferisco fornire entrambe le viste. Più dettagli si fanno vedere ai condomini, meno obiezioni possono essere sollevate.

Il bilancio consuntivo, di prassi, dovrebbe essere sottoposto a controllo da parte di almeno due condomini (sarebbe meglio che i condomini deputati a ricoprire il ruolo di “revisori dei conti” fossero due dei tre membri del consiglio di condominio). Tutti i costi sostenuti e descritti nel bilancio consuntivo, devono poi essere distribuiti per singola unità immobiliare, quindi per ogni proprietario e ripartiti secondo le tabelle millesimali di riferimento (riscaldamento, luci scale etc.).

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DiGianluca Biondi

Voto SI ! …. Voto NO ! Mi astengo ! …. L’Assemblea di Condominio

L’assemblea di condominio è l’organo di autogoverno dei condomini e in essa si rende esecutiva la volontà collegiale o di gruppo che garantisce la prevalenza degli interessi collettivi rispetto a quelli del singolo proprietario.

Il funzionamento delle assemblee di condominio è regolamentato dalla legge e le votazioni sono a doppia maggioranza:

  • Quorum costitutivo: è il numero minimo di condomini che devono essere presenti alla assemblea;
  • Quorum deliberativo: è il valore minimo millesimale rappresentato dai partecipanti l’assemblea;

In ogni assemblea devono raggiungersi sempre e comunque entrambi i quorum previsti dalla legge, per rendere esecutiva una decisione.

Gli argomenti discussi in assemblea e quindi oggetto di votazione devono essere inseriti nel cosiddetto “Ordine del giorno“.

Quali argomenti sono di competenza dell’assemblea?

Ci viene in aiuto l’articolo 1135 del codice civile il quale precisa che l’assemblea dei condomini provvede:

  1. alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
  2. all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
  3. all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
  4. alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;

Uno a molti …… Molti a uno

In riferimento al quorum costitutivo, nel caso in cui partecipi all’assemblea, un solo proprietario di più appartamenti o più proprietari di un singolo appartamento, deve essere sempre conteggiata una sola persona.

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DiGianluca Biondi

10 …… 100 ….. 1000 …… Millesimi !

Le tabelle millesimali rappresentano il valore numerico degli appartamenti / box in un edificio rispetto all’intero stabile e servono per ripartire in modo equo, le spese comuni. Ogni appartamento ed ogni eventuale box auto, ha il proprio numero di millesimi che è sempre associato ad un proprietario.

Ancora…… Essendo una “proporzione” numerica, esistono da prima che vengano approvate dall’assemblea di condomonio, perchè i rapporti matematici tra i singoli appartamenti ed il fabbricato esistono già al momento della costruzione dell’edificio (vedi anche Cassazione Civile, Sezione II del 03/12/1999, numero 13505).

La somma di tutti i millesimi delle singole proprietà deve essere SEMPRE uguale a 1000. E’ quindi un semplice calcolo aritmetico che potrebbe fare chiunque.

esempioEsempio:Mario Rossi: proprietario dell’interno numero 1 => 200/1000; Esposito Vincenzo: proprietario dell’interno numero 2 => 350/1000; Mario Bianchi: proprietario dell’interno numero 3 => 260/1000; Mario Rossi: proprietario di un box auto unico nella palazzina => 190/1000; TOTALE: 1000/1000;

Le norme del codice civile che regolano la creazione e la modifica delle tabelle millesimali sono:

Anche le tabelle millesimali possono essere di tipo “assembleare” o “contrattuale” (vedi anche l’articolo Tipi di regolamento ? Tre! Il numero perfetto!).

Tabella millesimale di natura contrattuale è quella che viene accettata, se esistente, al momento del passaggio di proprietà dal costruttore al primo proprietario dell’appartamento. In questa fase infatti, tutti i primi proprietari, accettano la stessa tabella millesimale quindi questa diventa di tipo “contrattuale” perchè accettata all’unanimità;

Tabella millesimale di natura assembleare è quella tabella che viene approvata dall’assemblea condominiale e che non era presente al momento di passaggio iniziale della proprietà degli appartamenti dal costruttore inziale al primio proprietario. In questo caso non si può parlare di “approvazione” ma l’assemblea prende semplicemente atto che esite la tabella perchè, come abbiamo detto sopra, è un calcolo proporzionale di superfici esistenti;

Come possono essere modificate le tabelle millesimali ?

Seguendo il principio che le tabelle sono parte integrante del regolamento di condominio, possono essere modificate secondo l’articolo 1136 comma 2, del codice civile, all’unanimità o attraverso un atto giudiziale:

modifica secondo articolo 1136 comma 2:

  1. E’ stato commesso un errore nel calcolo aritmetico della tabella millesimale. La segnalazione può essere fatta all’Amministratore, anche da un solo condomino che ne provi l’errore;
  2. Quando il volume dell’edificio subisce una modifica ad esempio quando viene fatta una sopra elevazione e creato un altro piano;
  3. Unanimità: tutti i casi non previsti dal punto precedente; ad esempio quando volutamente si caricano per comune decisione, più millesimi ad uno dei condomini, modificando volutamente le proporzioni matematiche delle proprietà.
  4. Atto giudiziale: qualora il regolamento di condomonio non venga approvato dall’assemblea condominiale, può essere richiesto l’intervento di un giudice. Devono essere convocati tutti i proprietari / condomini e una volta creata la tabella, questa non può essere più modificata per errore.

La tabella più importante e principale è la tabella A che racchiude i millesimi relativi alla proprietà di ogni condomino (detta anche proprietà esclusiva).

Le tabelle millesimali possono anche non essere presenti all’interno di un condominio; basta che le spese siano ripartite con un principio di equità tra i condomini.

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DiGianluca Biondi

Come si scrive un regolamento di Condominio?

In tutti gli edifici che hanno un amministratore, nella maggior parte dei casi, esiste già un regolamento di condominio scritto.

Potrebbe però essere non conforme alla legge e non contenere tutte le sezioni previste.

Per tale motivo può essere utile riepilogare brevemente, le sezioni che dovrebbero essere sempre presenti all’interno di un regolamento.

CLICCANDO QUI, è possibile scaricare gratuitamente, un FAX-SIMILE di un regolamento tipo.

Preciso che queste sono solo linee guida di come si compila un regolamento. Siccome ogni edificio è diverso, dette regole non sono tassativamente per tutti.

Il regolamento di condominio deve contenere:

  • descrizione di tutte le sezioni dell’edificio (suolo, fondamenta, giardini etc.);
  • elencazione delle eventuali servitù attive e passive gravanti o a favore del condominio, con l’indicazione degli atti e degli estremi di riferimento per poterle individuare. (Un esempio potrebbe essere l’installazione di una canna fumaria di un condomino che impedisca quindi, ad altri condomini, la medesima installazione);
  • elencazione dei beni condominiali distinguendo:
    • beni e/o servizi comuni a tutti i partecipanti al condominio;
    • beni e/o servizi comuni solo a parte dei partecipanti al condominio e suscettibili di godimento esclusivo per un gruppo di essi;
    • beni e/o servizi in comune con altri edifici;
    • beni e/o servizi in uso esclusivo a singoli condomini;
    • obblighi dei condomini;
    • divieti per i condomini;
    • norme sulla gestione e sull’uso dei servizi;
    • criteri di ripartizione delle spese in funzione dei diversi capitoli di spesa;
    • norme sulla gestione e sull’amministrazione del condominio;
    • organi del condominio;
    • norme riguardanti la convocazione ed il funzionamento dell’assemblea;
    • compiti e funzioni dell’amministratore;
    • compiti e funzioni del consiglio di condominio (se previsto);

Sarebbe meglio, suddividere ulteriormente il regolamento in due sezioni, quella contrattuale e quella assembleare.

In questo modo è più semplice individuare le clausole per cui è richiesta la votazione unanime dei condomini o quella secondo le norme dell’articolo 1136 comma 2 del codice civile (vedi anche l’articolo Tipi di regolamento ? Tre! Il numero perfetto! ).

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DiGianluca Biondi

Verba Volant …… Scripta Manent

Il regolamento di condominio, per essere valido a tutti gli effetti di legge, deve essere per forza redatto in forma scritta ?

Su questo interrogativo, diversi giudici si sono succeduti nel corso del tempo cercando di chiarire una volta per tutte la questione. La parola FINE però la scrivono le sezioni unite della Corte di Cassazione il 30 dicembre del 1999 che, con la sentenza numero 943 affermano che il regolamento di condominio, per essere valido, deve essere necessariamente redatto in forma scritta.

Infatti sia che il regolamento sia di natura “Contrattuale” che “Assembleare“, deve avere la forma cosiddetta “Ad substantiam“, locuzione latina che significa letteralmente “ai fini della sostanza” ed identifica la forma obbligatoria richiesta per dare “sostanza” ad un qualsiasi atto giuridico. La sentenza spiega quindi che un regolamento di natura verbale, è assolutamente inconcepibile per i seguenti motivi:

  • Non essendoci un documento scritto, l’applicazione delle regole contenute in esso sarebbe difficilmente attuabile;
  • Non potrebbe essere impugnato;
  • articolo 1138 del codice civile prevede la trascrizione del regolamento nel registro in deposito presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricato (articolo 71 delle disposizioni attuative del codice civile);
  • articolo 1136 – settimo comma del codice civile: tutte le delibere dell’assemblea, devono essere trascritte in un registro tenuto dall’amministratore. E siccome l’approvazione del regolamento di condominio è fatto per convocazione di assemblea, esso stesso deve essere approvato ed essere quindi in forma scritta.

nota bene

 

L’associazione professionale dei proprietari di fabbricato è stata, come molte altre associazioni di origine fascista, soppressa. In alcune città è stata sostituita da altre associazioni professionali. Ad ogni modo, Secondo la Cassazione, ed attraverso la sentenza  numero 714 del 26 gennaio 1998 (clicca QUI per scaricare il documento in formato pdf), la trascrizione prevista dal 3° comma dell’Articolo 1138 del codice civile del regolamento di condominio assembleare, indica un mero onere di pubblicità dichiarativa, la cui inosservanza non comporta la nullità o l’inefficacia del regolamento approvato dall’assemblea con la maggioranza qualificata, ma determina l’inopponibilità ai succesivi acquirenti delle singole unità immobiliari. FonteCondominioWeb.com – utente Mancio75 il cui post pubblicato puoi trovarlo QUI

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DiGianluca Biondi

Proprietà in condominio: diritti e doveri

La casa che acquistiamo è nostra ed abbiamo pieno diritto su di essa. Ma quando il nostro appartamento si trova all’interno di un edificio che è un condominio, quali sono i diritti ed i doveri sulle parti comuni ?

I tre concetti fondamentali che sono alla base della condivisione in un condominio sono:

  1. Indivisibilità delle cose comuni (articolo 1119 del codice civile);
  2. Proporzionalità dei diritti e dei doveri di ciascun condomino (articolo 1118 del codice civile);
  3. Parità d’uso (articolo 1102 del codice civile);

Indivisibilità

Il condomino NON può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni, neanche quando venga modificata la destinazione d’uso del suo appartamento e NON può sottrarsi al pagamento delle spese che contribuiscono al mantenimento del bene comune.

Il condomino può rinunciare ad esempio ad usufruire dell’impianto di riscaldamento centralizzato, solo nel caso in cui il suo distacco non comporti squilibri sul funzionamento dell’impianto stesso o passi costi eccessivi agli altri condomini. E comunque ed in ogni caso, è sempre tenuto a pagare sia le spese di manutenzione straordinaria che le spese che permettono la messa a norma dell’impianto stesso.

Proporzionalità

Questo principio fa nascere le tanto odiate e temute “Tabelle Millesimali“. Eh già perchè la “proporzionalità” dei diritti e dei doveri si traduce in un calcolo economico che vedremo in uno degli articoli di questo blog e che stabilisce, per ogni appartamento di proprietà, una “quota“,  su una base di mille punti che rappresentano il valore complessivo dell’edificio.

Parità d’uso

Questo principio indica che ogni condomino può utilizzare i beni comuni a suo piacimento, purché non impedisca agli altri di utilizzarli allo stesso modo e per lo stesso tempo. Il singolo condomino può, anche a proprie spese, contribuire a migliorare gli spazi comuni per farne godere meglio tutti gli altri condomini e se stesso.

In genere è molto difficile che una singola persona apporti migliorie a parti comuni. Le spese comuni come sicuramente molti di voi già sanno, vengono pertanto approvate attraverso la decisione collegiale presa nelle Assemblee di Condominio (metti il link all’articolo sulle assemblee).

Curiosità ed un pò di storia:

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DiGianluca Biondi

Quali sono le parti comuni di un edificio?

L’argomento che oggi andiamo a trattare è particolarmente importante in quanto su di esso si concentrano ben 185.000 cause civili (studio elaborato dal Censis a settembre del 2009). Infatti le cause condominiali hanno un peso del 4% rispetto al totale delle cause civili aperte.

Naturalmente l’oggetto del litigio fa sempre riferimento alle parti comuni dell’edificio, quelle cioè che sono condivise tra tutti i condomini. E’ importante quindi conoscere quali sono ed a quali norme fanno riferimento. Partiamo da uno degli articoli cardine del codice civile. L’articolo 1117 infatti, elenca tutte le parti comuni di un edificio.

Queste sono:

  • Il Suolo: è il pezzo di terreno su cui poggia l’edificio. E’ compreso anche il sottosuolo (fa riferimento a questa definizione l’ex articolo 840 del codice civile)
  • Le fondazioni ed i muri maestri: base in cemento su cui poggia l’edificio e i muri esterni del palazzo. Sono compresi anche tutti i decori architettonici installati su detti muri (cornicioni, fregi etc.)
  • Il tetto: è il classico tetto a spiovente. Non va confuso con il lastrico solare. Vari esempi sono quelli delle case in montagna e la loro particolare conformazione protegge dall’accumulo di neve sulla struttura
  • Il Lastrico solare: è la copertura del palazzo ed ha una superficie piana
  • Le terrazze a livello: sono i classici terrazzini associati ad alcuni appartamenti che vengono in genere addobbate con piante e dove si fanno “feste d’estate”. A differenza dei balconi, tali strutture sono beni condominiali in quanto sono di copertura per alcuni appartamenti e di utilizzo diretto per altri
  • Le Antenne: sono i mezzi trasmissivi di cui si ha bisogno (antenne televisive, antenne per radio amatori, cavi per la telefonia, antenne paraboliche etc.)
  • Le Scale: le classiche scale interne che danno accesso ai vari piani del condominio
  • I portoni d’ingresso: è la struttura che da accesso all’edificio
  • Anditi (o androni): è la parte principale di accesso al condominio, subito dopo il portone di ingresso
  • Pianerottolo: è lo spazio sul piano che da accesso agli appartamenti privati
  • Balconi: sono un prolungamento dell’appartamento ed appartengono al proprietario dello stesso. Invece i rivestimenti, gli elementi decorativi della facciata e della parte inferiore sono beni comuni del condominio (fanno riferimento le sentenze di cassazione civile numero 15913/2007 e 14576/2004
  • Il Cortile o chiostrina: è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ne da una chiara e semplificata spiegazione la Sentenza di Cassazione civile, sez. II, 2 agosto 1977, n. 3380
  • Facciate: è il disegno architettonico dei muri maestri. Tutti i fregi, le decorazioni che vengono fatte in fase di costruzione dell’edificio e che determinano l’aspetto esteriore ed il decoro architettonico dell’edificio
  • Parcheggi condominiali: sono aree destinate al parcheggio delle macchine o dei veicoli in sosta. Possono essere sotterranei o ricavati al pian terreno dell’edificio. Il primo riferimento normativo si trova nella legge del 6 agosto 1967 n. 765
  • L’Ascensore: non è necessario descrivere l’impianto di ascensore ma è importante sapere che pur essendo esplicitamente indicato come elemento condiviso del condominio (articolo 1117 del codice civile) non c’è alcun riferimento nel codice civile che indichi norme precise da utilizzare per la manutenzione e riparazione dello stesso
  • Portineria, Lavanderia, Riscaldamento centralizzato: sono quei locali condominiali adibiti al portiere, gli spazi dove poter stendere il bucato e quello relativo all’alloggiamento dell’impianto centralizzato di riscaldamento (ove presente)
  • Impianti: Sono tutti gli impianti che portano nel condominio e quindi nei singoli appartamenti, i servizi essenziali quali acqua, corrente, trasmissioni televisive, comunicazioni telefoniche e di radio trasmissione
  • Sottotetti: è lo spazio compreso tra il tetto e il solaio di copertura dell’edificio. Se non vi è un titolo di proprietà che indica con precisione a chi appartiene questo spazio, esso è condominiale

Scarica qui il rapporto del Censis

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DiGianluca Biondi

Che cos’è il Super Condominio?

Il titolo introduce le tipologie di condomini.

Eh già perché la legge numero 220 dell’11 dicembre del 2012, adegua le norme civili, alle nuove tipologie di edifici che in ambito edilizio si sono sviluppate negli anni.

Al di la quindi del normale edificio condominiale esistono i cosiddetti “condomini atipici” che si differenziano dallo stabile “tipico” a più piani, per le seguenti caratteristiche:

  • Condominio minimo: è identificato con un immobile che ha solo due proprietari e solo due appartamenti. La definizione deriva da una sentenza di cassazione, la n. 2046 del 31 gennaio del 2006, la quale conferma che non esiste un limite numerico di immobili per definire le varie tipologie di condomini.

  • Condominio parziale: è identificato un immobile che ha i servizi comuni quali impianto di illuminazione, oppure servizio di portierato, o vialetti di accesso, per ragioni funzionali o strutturali, destinati al godimento di una parte o ad una porzione dell’edificio. In questo caso, la comproprietà dei beni è relativa solo ai condomini che possono usufruire dei servizi in comune e non quindi, a tutti i condomini dell’edificio.

  • Super Condominio: sono quelli che oggi definiamo “parchi” cioè diversi palazzi che hanno in comune un viale di ingresso o di passaggio, un muro perimetrale, l’impianto di illuminazione o anche solo servizi comuni come ad esempio il portiere. In questo caso è proprio la legge 220/2012 che definisce in maniera chiara questi edifici. In questo caso l’amministratore come gestisce il condominio ?

  • La multiproprietà: Sono immobili la cui proprietà è condivisa tra più persone quindi più persone devono condividere le spese condominiali. Questa tipologia di gestione di immobili è nata in Francia a metà degli anni sessanta. Alcune case vacanza, possedute da più persone durante l’anno, sono un altro chiaro esempio.

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DiGianluca Biondi

Habemus Condominio !

Quando si può dire che un edificio è un “Condominio” ?

Il condominio si costituisce automaticamente, nel momento in cui l’unico proprietario e costruttore di un immobile, vende ad un’altra persona, anche uno degli appartamenti contenuti in esso.

esempioEsempio: costruisco una palazzina di due piani composta da due appartamenti. Se vendo uno o entrambi gli appartamenti a terzi, l’immobile diventa immediatamente un condominio.

 

Come faccio a sapere la data precisa della nascita del condominio ?

La data è scritta sull’atto notarile stipulato tra venditore e acquirente.

esempioEsempio: io, costruttore e proprietario dell’immobile, vendo al Sig. Giuseppe Garibaldi, l’appartamento al pian terreno. Sottoscrivo con il compratore l’atto notarile il 21 novembre del 2016. Il giorno dopo (22 novembre 2016) vado nuovamente dal notaio per sottoscrivere l’atto notarile assieme al Sig. Mario Rossi, per la vendita dell’appartamento al primo piano dell’edificio. In questo caso, la data di costituzione del condominio è il 21 novembre del 2016.

Naturalmente questo non è l’unico caso in cui si crea un condominio. In generale il condominio viene creato quando:

  • C’è un atto notarile di compravendita;
  • C’è un atto notarile di divisione che non comporti necessariamente una compravendita;
  • Quando si eredita un immobile a causa di una successione legittima o dovuta a testamento;

La guida maestra relativa alla specifica di cosa è “Comune” a più persone la abbiamo nell’articolo 1117 del Codice Civile anche se, la sentenza della Corte di Cassazione , II sezione civile , numero 12304 del 14 dicembre 1993 da una precisa definizione di cosa è un Condominio:

Il condominio non è soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.

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