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DiGianluca Biondi

News dal Condominio

Ciao a tutti!

vi informo che da qualche settimana ho inserito sul sito, una pagina dedicata alle news. La pagina è raggiungibile CLICCANDO QUI

Ho pensato di inserire questa pagina perché ogni settimana raccolgo su  Facebook, due news giornaliere. Gli orari di pubblicazione sono le ore 13:00 e le ore 19:00. I giorni di pubblicazione vanno dal lunedì al venerdì.

Queste news prima venivano inserite solo nella pagina Facebook. Ora invece, possono essere disponibili anche sul sito internet cosicché anche le persone che non hanno un account sul Social Network Facebook, possono visualizzarle. Le news provengono dai più importanti ed autorevoli blog e siti internet che si occupano prevalentemente di Condominio e di Edilizia.

Vi invito dunque a dare un’occhiata ed ovviamente datemi consigli e suggerimenti per migliorare ancor di più il sito ed i servizi ad esso connessi.

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DiGianluca Biondi

Quanti millesimi per ….

Abbiamo avuto modo insieme, di capire meglio come funzionano le tabelle millesimali, come vengono composte, se possono essere modificate. CLICCANDO QUI potete tornare all’articolo in questione.

Oggi invece, affrontiamo un tema che credo sia particolarmente importante, sopratutto quelle volte in cui, come mi è capitato purtroppo personalmente di recente, l’assemblea si è letteralmente spaccata in due su un punto all’ordine del giorno.

Il tema è: i millesimi di approvazione di un punto all’ordine del giorno, sono sempre gli stessi ?

La risposta è semplice: NO!

In effetti, prima di introdurre alcuni dei valori di votazione, devo sottolineare un principio che è fondamentale al fine di verificare se un punto all’ordine del giorno può essere approvato. Infatti si devono verificare contemporaneamente due condizioni: “il punto all’ordine del giorno, deve essere approvato dalla maggioranza dei votanti e da un numero preciso di millesimi“.

Mi spiego meglio. Supponiamo che all’ordine del giorno ci sia l’approvazione del bilancio consuntivo cioè il conto economico del Condominio dell’anno appena trascorso e supponiamo sempre di essere in seconda convocazione. In questo scenario,  l’assemblea deve approvare con la maggioranza dei votanti i cui millesimi siano pari o superiori a 334.

Se anche una delle due quote non si verifica, il punto non può essere approvato. Mi è capitato infatti in una riunione in cui uno dei punti era la nomina dell’amministratore. I condomini contrari superavano in millesimi, quelli dei condomini favorevoli. Eppure i condomini favorevoli, seppur con un numero inferiore di millesimi, raggiungevano la maggioranza dei votanti. Pertanto L’assemblea, ha votato a favore della nomina.

Certo, in una situazione del genere, l’etica del professionista, avrebbe imposto le dimissioni perché, di fatto, spaccare un’assemblea non è un bel risultato per un amministratore. Ma questo non è successo.

Tralasciando gli episodi personali quindi, bisogna fare attenzione a questi valori. Di seguito, riporto una tabella riepilogativa dei quorum che devono essere raggiunti, in prima convocazione ed in seconda.

Facciamo un po’ di chiarezza sulle intestazioni di colonna che trovate nella tabella:

  • Maggioranza dei presenti in assemblea: rappresentano tutti i condomini presenti sia come proprietari diretti che come delegati;
  • Maggioranza dei votanti: sono i condomini presenti o delegati che votano a favore o contro la delibera di un punto all’ordine del giorno. Ovviamente dal conteggio vengono esclusi gli astenuti (che vengono però registrati nel verbale).

Tabella Quorum assemblea

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DiGianluca Biondi

Come si manda via un amministratore?

Credo che questo sia un tema abbastanza “Caldo” ! Quali sono i modi per revocare il mandato ad un amministratore ? E soprattutto, bisogna aspettare la scadenza annuale del mandato ?

Beh, andiamo con ordine.

L’incarico di un Amministratore di condominio dura un anno (365 giorni) che, non necessariamente, devono coincidere con l’anno solare; tanto per intenderci dal primo gennaio al trentuno dicembre. Questo perché l’anno di mandato coincide con la nomina e la revoca dello stesso amministratore. Altro punto fermo è che ogni amministratore ha diritto di amministrare per almeno un anno. Altra caratteristica del mandato è l’interim. Praticamente anche se scade il mandato, fino a quando non viene nominato un nuovo amministratore, il vecchio amministratore continua ad esercitare i suoi poteri, grazie ad un istituto legislativo che si chiama prorogatio imperii.

In definitiva, il Codice Civile assimila l’incarico dell’amministratore di condominio ad un mandato di rappresentanza, Proprio per questo motivo, all’interno dell’articolo 1129 del codice civile al comma numero quattordici, viene precisato che:

esempioPer quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

 

La sezione del codice civile a cui si fa riferimento è proprio quella relativa al mandato di rappresentanza (CLICCA QUI – fonte sito Altalex). Essendo quindi un contratto di mandato esso non cessa in automatico, alla scadenza naturale. Può essere revocato però in due modi:

  1. dall’assemblea di condominio con un numero di millesimi pari a quelli relativi alla nomina quindi la maggioranza degli intervenuti che abbiano almeno la metà dei millesimi di proprietà;
  2. dal giudice, dietro richiesta anche di un solo condomino, dove si ravvisino gravi irregolarità di gestione, che sono indicate chiaramente nell’articolo 1129 del codice civile

Fino a quando non si verifichi uno dei due punti sopra esposti, l’amministratore, per legge, continua ad esercitare il proprio mandato. C’è un altro elemento importante da considerare sulla revoca di un amministratore. Mentre per il primo punto l’assemblea decide della revoca anche senza motivo, per il secondo punto, anche un solo condomino,  può rivolgersi al giudice. In questo caso però la richiesta deve essere motivata da “giusta causa“. Per giusta causa, possiamo far riferimento ai punti che ci indica l’articolo 1129 del codice civile che sono motivo di grave irregolarità.

Come potete vedere non è affatto facile revocare il mandato ad un amministratore, soprattutto quando si deve ricorrere al giudice ma anche, direi io, quando si deve votare in assemblea poiché raggiungere la metà dei millesimi di rappresentanza dei condomini, è impresa assai difficile.

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DiGianluca Biondi

Il Condominio sostituto d’imposta

Da diciannove anni (da gennaio 1998), il condominio è obbligato ad avere il codice fiscale. Questo perché è diventato per lo Stato Italiano, sostituto d’imposta (legge finanziaria numero 449 del 1997).

Ma cosa vuol dire? 

esempioil sostituto di imposta è un soggetto “obbligato” al pagamento di imposte in luogo d’altri, per fatti o situazioni a questi riferibili.

 

L’amministratore di condominio quindi, se si serve di professionisti che effettuano riparazioni o attività lavorative all’interno dello stabile, riceverà dalle stesse, fatture di pagamento del costo di servizio applicando però il 20% o il 4% (a seconda dei casi) di ritenuta d’acconto. Per farla breve, è un metodo per anticipare il pagamento delle tasse.

Non sono solo le ditte esterne  soggette a ritenuta d’acconto.

A queste vanno aggiunti, ove presenti, i dipendenti diretti del condominio quali ad esempio il portiere. Alla fine di ogni anno fiscale, così come noi privati cittadini compiliamo il modello 730, l’amministratore di condominio deve compilare o far compilare dal proprio commercialista di fiducia, il modello 770. Proprio per questo motivo, non appena vi è il cambio di amministratore di condominio in un edificio, il nuovo amministratore è tenuto a richiedere alla Agenzia delle Entrate, entro un tempo massimo di trenta giorni dalla nomina, la modifica del codice fiscale, associandolo alla propria persona.

Occorre naturalmente il verbale di assemblea che nomina l’amministratore.

Gli adempimenti dell’amministratore però, dal punto di vista fiscale, non finiscono qui. Infatti sempre l’amministratore di condominio, dovrà dichiarare nel modello 770, i nomi dei fornitori che hanno eseguito lavori all’interno dell’edificio e tutti gli acquisti effettuati per conto dei condomini. Ma facciamo un esempio pratico. Supponiamo che l’assemblea approvi, il rifacimento dell’impianto citofonico per un costo imponibile (valore netto) di euro 1.000,00.

La ditta farà al condominio, la fattura inserendo appunto la ritenuta d’acconto del 20% o del 4% (quest’ultima percentuale si applica su appalti condominiali).

Ad esempio:

DITTA MARIO ROSSI SPA

Spett.le Condominio “La smeralda”

Via dei sette colli 7 – 00100 ROMA.

Oggetto: pagamento rifacimento impianto citofonico.

Costo impianto (totale imponibile): 1000,00 euro

IVA 22%

TOTALE FATTURA 1.220,00 euro

Ritenuta d’acconto 4% (calcolata sulla cifra imponibile): 40,00 euro

pagamento netto: 1.180,00 euro.

Le regole vigenti sulla ritenuta d’acconto, si applicano anche ai cosiddetti Supercondomini o condomini parziali.

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DiGianluca Biondi

Il Portiere

Il Portiere è una figura professionale che non vedo più molto spesso nei condomini. Sarà che i costi a volte sono eccessivi. Seguimi ed approfondiremo insieme, gli aspetti principali di questa figura molto importante nel condominio e del relativo contratto di portierato.

Il portiere è un dipendente del condominio. Per la precisione è legato al condominio da un contratto di lavoro subordinato regolamentato da un Contratto Collettivo Nazionale del Lavoro dedicato. Naturalmente la forma di lavoro non è quella classica di rapporto subordinato, questo perché il datore di lavoro non è un imprenditore e perché il lavoro che svolge il portiere è abbastanza particolare. Tra le mansioni svolte dal portiere, quelle di seguito elencate, sono le principali:

  • Custodia dell’edificio (non è contemplata la vigilanza armata);
  • Ricezione e smistamento della corrispondenza;
  • Pulizia delle parti comuni dell’edificio;

Come dicevo prima, il rapporto di lavoro è gestito e regolato da un Contratto Nazionale di categoria. L’assunzione di un portiere nel condominio è subordinata al volere assembleare ed alla sottoscrizione di un documento che contenga le informazioni principali e necessarie allo svolgimento dell’attività. In particolare nell’accordo scritto devono comparire le seguenti informazioni:

  • data di assunzione;
  • durata del periodo di prova (solitamente si conclude in un bimestre);
  • qualifica;
  • retribuzione;
  • orario di lavoro;

Il portiere una volta assunto, dovrà presentare all’amministratore di condominio, un documento di identità valido, il certificato di stato di famiglia, certificato penale, certificato medico, libretto di lavoro, licenza comunale, codice inps e codice fiscale. Oltre al Contratto Collettivo Nazionale del Lavoro, la figura del portiere viene anche regolata dalle seguenti norme e leggi:

  • Codice Civile;
  • Leggi sulla previdenza;
  • Legge del 21 marzo 1953, numero 215 sulla gratifica natalizia (qualcuno ricorderà sicuramente la battuta di Totò nel film “La banda degli onesti”);
  • Legge del 26 aprile 1954, numero 111 sull’estensione delle feste infrasettimanali;
  • Legge del 16 maggio 1956, numero 526 sul trattamento economico del lavoro prestato nei giorni festivi;

Uno degli obblighi del Portiere è quello di tenere aperto il portone di ingresso. Una cosa curiosa che onestamente non conoscevo è che prima del 2000, il portiere doveva obbligatoriamente tenere aperto il portone di ingresso del palazzo per 11 ore al giorno. A partire da gennaio 2000, ai sensi dell’articolo 47 del CCNL, l’orario si è ridotto di 6 ore settimanali. Ancora sull’orario di lavoro. Il portiere ha un orario massimo di lavoro, per il contratto a tempo pieno, di 47 ore settimanali. Detto orario si riduce a 30 ore settimanali nel caso di part-time.

Violazioni e Sanzioni

Anche il portiere è soggetto a richiami e, nei casi più gravi, al licenziamento. I tre livelli di ammonimento e licenziamento dunque sono:

  1. Rimprovero verbale o scritto;
  2. Multa;
  3. Licenziamento in tronco a cui fa riferimento l’ex articolo 103 del CCNL;

Sostituto

Il portiere può essere sostituito (pensiamo ad esempio ad un portiere donna in gravidanza). Il portiere non il condominio e neanche l’amministratore, nomina il proprio sostituto e paga la retribuzione prevista dal contratto nazionale e dai regolamenti vigenti. Dietro autorizzazione del portiere, i proprietari degli appartamenti in condominio, possono suggerire il nome di un sostituto.

E se il portiere muore ?

In questo caso, l’appartamento dove risiede il portiere (qualora esista), viene conservato dalla persona o dalle persone conviventi con il portiere, per un tempo massimo di tre anni.

Spero che questo articolo ti sia stato d’aiuto.

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DiGianluca Biondi

Cosa sono le Innovazioni in Condominio ?

Vuoi installare i pannelli solari ? Vuoi abbattere le barriere architettoniche ?

Leggi questo articolo così saprai come fare.

Iniziamo col definire cosa sono le innovazioni.

Innovazione è quella modifica che rende “nuova” la cosa comune, a seguito di una trasformazione nella sua funzione o materialità.

Quindi è innovazione qualsiasi miglioria che viene apportata al bene comune di cui sono proprietari tutti i condomini, senza però limitare l’uso di alcuni proprietari rispetto ad altri. Il concetto fondamentale è sempre lo stesso e ce lo ricorda anche l’articolo 1102 del Codice Civile:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

In sintesi l’articolo 1102 del Codice Civile dice che se ad esempio un condomino vuole installare l’ascensore, può farlo a proprie spese. E’ naturale che potrà utilizzarlo solo lui. Gli altri condomini potranno invece servirsi dell’ascensore, solo quando avranno contribuito anche a posteriori, alle spese di costruzione e messa in esercizio.

Attenzione ! La messa in opera di un solo condomino può essere fatta anche senza l’approvazione della assemblea condominiale (cioè con il voto contrario), sempre nei limiti dell’articolo 1102 (vedi anche Sentenza di Cassazione Civile, Sezione II, numero 3508 del 10 aprile 1999).

Le tipologie di innovazioni richiedono tutte la stessa maggioranza in assemblea?

Assolutamente no!

Infatti gli interventi per i quali sono necessari 501 millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea (articolo 1136, secondo comma del Codice Civile) sono:

  1. Le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  2. le opere e gli interventi previsti per:
    • eliminare le barriere architettoniche;
    • per il contenimento del consumo energetico degli edifici;
    • per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio;
    • per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
  3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Per tutti gli altri interventi sulle parti comuni, la maggioranza necessaria è modificata secondo quanto precisato dall’articolo 1136 comma cinque del Codice Civile cioè con 667 millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea.

E’ l’Amministratore che decide quando e se mettere all’ordine del giorno dell’assemblea, la richiesta di innovazioni ?

Si ma non solo !

Infatti basta la richiesta scritta di un solo condomino per obbligare l’Amministratore a indire un’assemblea di condominio che delibererà sul tema. L’Amministratore deve convocare l’Assemblea entro trenta giorni dalla ricezione della richiesta da parte del condomino.

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DiGianluca Biondi

Lo Stato Patrimoniale

Dopo aver letto in cosa consiste il bilancio condominiale, dopo aver approfondito i concetti di bilancio preventivo e consuntivo, direi siamo pronti a capire insieme cosa è lo stato patrimoniale.

Lo stato patrimoniale è il documento che descrive le attività (crediti) e le passività (debiti) del condominio e ne indica il saldo finale.

Il documento è quindi diviso in due parti che sono affiancate. A sinistra troviamo le attività cioè ad esempio i crediti derivanti da quote condominiali dell’anno di bilancio corrente (soldi che devono essere incassati), a destra invece, troviamo le passività quindi i debiti verso i fornitori (soldi che devono uscire dalle casse del condominio), l’eventuale fondo T.F.R. per il portiere, i debiti che il condominio si trascina da anni precedenti. Questa disposizione visiva è quella che da ai condomini, una esatta e dettagliata situazione del patrimonio del condominio che, a livello di gestione economica, è a tutti gli effetti, come un’azienda.

E’ buona abitudine impostare lo stato patrimoniale, cosi come anche il bilancio consuntivo e preventivo, su un periodo di riferimento che corrisponde all’anno solare. In questo modo sarà più semplice riuscire a registrare tutte le spese e gli incassi correttamente. E’ importante dividere bene le voci sia dei crediti che dei debiti.

Infatti il condomino deve sempre sapere da quale fonte proviene il credito vantato dal condominio se per incassi di rate condominiali ordinarie, straordinarie, se relative all’anno di bilancio corrente oppure derivante da anni precedenti. Cosi come pure se ci sono delle passività, bisogna indicare se derivano da gestioni contabili di anni precedenti oppure fanno parte dell’ultimo bilancio presentato.

E’ importante descrivere in questo documento, per le spese che comportano vertenze legali, quali cause sono pendenti e con quali riferimenti. Per mancati incassi di fitto locali, si deve specificare l’inquilino dal quale si richiedono i soldi. Per il fondo cassa, a quale scopo sono destinati i soldi (ad esempio liquidità di cassa, spese straordinarie).

In effetti lo stato patrimoniale è lo stato di salute del condominio.

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DiGianluca Biondi

I conti non tornano. Il Bilancio condominiale

Forse non tutti sanno che il bilancio di un condominio non deve mai essere in attivo o in passivo ma sempre uguale a zero. Questo significa che se alla fine di un anno contabile (che spesso coincide con l’anno solare) ci sono dei “guadagni”, questi devono essere restituiti ai condomini. Cosi come se ci sono delle “perdite” dovute ad esempio, a quote condominiali non incassate, l’Amministratore deve chiederne l’approvazione in assemblea per poterle portare nel bilancio dell’anno successivo.

Sarà compito dell’Amministratore poi a provvedere, così come chiaramente spiegato dall’Avvocato Torre in questo articolo, al recupero dei crediti verso i condomini morosi.

L’amministratore di Condominio quindi, è tenuto, secondo quanto chiaramente confermato dall’articolo 1130 bis del Codice Civile, a tenere un rendiconto condominiale cioè, a registrare in maniera chiara ed immediatamente leggibile, tutte le spese a cui il condominio è andato in contro nel corso di un anno contabile che, come abbiamo specificato prima, corrisponde nella maggior parte dei casi, all’anno solare.

Non essendoci disposizioni di legge (al momento della stesura del presente articolo) che indichino con precisione, come redigere un bilancio condominiale, l’articolo del Codice Civile al quale fare riferimento e che meglio indica le linee guida principali è il numero 2423, secondo comma; che in estrema sintesi dice che:

Il bilancio deve essere redatto con chiarezza e deve rappresentare in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale e finanziaria della società e il risultato economico dell’esercizio.

Da cosa è composto il bilancio di un condominio e quali documenti, almeno una volta l’anno, l’Amministratore deve presentare ai condomini?

I documenti sono:

  1. Registro di contabilità;
  2. Riepilogo finanziario;
  3. Nota sintetica esplicativa;

Analizziamoli insieme.

Registro di contabilità

E’ il documento che contiene tutti i movimenti contabili eseguiti dall’amministratore per conto del condominio. E’ come se fosse l’estratto conto di un conto corrente dove vediamo sia le entrate che le uscite. Naturalmente il tutto deve essere riportato in ordine cronologico e la registrazione in tale registro, sia di una spesa sia di un incasso di danaro, deve essere eseguita entro trenta giorni dalla effettiva movimentazione.

esempioSe l’amministratore, in data 10 aprile 2017, effettua l’acquisto di una lampadina che ne sostituisce una rotta nell’androne condominiale, il costo e la tipologia di spesa, deve essere annotata nel registro di contabilità, entro il 10 maggio 2017.

Con la riforma del condominio, ogni condomino, in qualsiasi momento, può chiedere all’Amministratore, di vedere il bilancio condominiale ed a proprie spese, chiederne una copia stampata o in qualsiasi formato possa essere prodotto.

Riepilogo finanziario

E’ lo stato patrimoniale del condominio. In questo documento infatti, troviamo i crediti ed i debiti verso i fornitori, i fondi economici di riserva, quelli destinati ad eventuali ristrutturazioni edilizie, i soldi contenuti in cassa quindi una fotografia della salute economica del condominio.

Nota sintetica esplicativa

E’ una relazione che fa l’Amministratore di Condominio, dove vengono descritte eventuali cause pendenti con i condomini, rapporti con i fornitori, e tutte le problematiche che in qualche modo hanno influito sul bilancio condominiale.

I tre documenti sopra dettagliati, devono essere consegnati almeno una volta l’anno dall’Amministratore di Condominio, ad ogni condomino e prima della riunione che contempla all’ordine del giorno, l’approvazione del bilancio.

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DiGianluca Biondi

Amministratore … Questo sconosciuto

Diciamocelo chiaramente … Chi ama l’Amministratore di Condominio ? In effetti è una figura il cui ruolo è visto in maniera poco serena da tante persone. Questo è dato dal cattivo esempio di tanti amministratori che nel corso degli anni, hanno gestito male i beni comuni condominiali.

Detto questo facciamo chiarezza.

Quando è necessario nominare un amministratore? Beh, se sei in un edificio in cui sono presenti meno di 9 condomini (articolo 1129 – comma 1 del Codice Civile), l’Amministratore non è necessario. Nulla vieta che si possa ugualmente nominare.

Una volta nominato dall’assemblea oppure, su richiesta di un solo condomino, dall’autorità giudiziaria, il rapporto che l’Amministratore ha con i condomini è di “mandato“. Viene stipulato quindi un contratto. Essendo un contratto, esso ha degli obblighi e prevede un compenso.

Qual’è dunque l’obiettivo che l’amministratore deve perseguire? Deve salvaguardare gli interessi della collettività.

Ti sembrerò un pò esagerato ma a mio avviso, l’Amministratore è paragonabile ad un politico che amministra al meglio i beni comuni a volte, contro gli stessi cittadini (condomini) quando non rispettano i regolamenti o le leggi.

L’amministratore deve essere obbligatoriamente una persona ? Assolutamente no ! Infatti l’articolo 71 bis delle disposizioni attuative del Codice Civile, stabilisce che “anche le società possono svolgere l’attività inerente la gestione condominiale.

Come abbiamo citato prima, l’articolo “cardine” del codice civile che indica gli obblighi dell’Amministratore verso i condomini, è l’articolo 1129. Infatti l’amministratore ha l’obbligo di:

  • una volta nominato, comunicare a tutti i condomini, i propri dati anagrafici, i contatti a cui far riferimento per contattarlo e l’affissione di questi dati in una bacheca condominiale, dove tutti possano avere accesso;
  • aprire un conto corrente del condominio dal quale devono passare tutti gli incassi ed i pagamenti che vengono eseguiti nel corso del mandato;
  • agire con decreto ingiuntivo entro sei mesi dalla chiusura dell’anno contabile contro i condomini morosi. Infatti il credito del condominio diventa esigibile a partire dall’approvazione da parte dell’assemblea, del bilancio annuale;
  • specificare dettagliatamente i propri compensi derivanti dal mandato;

REVOCA DEL MANDATO

Il mandato dell’amministratore può essere revocato se uno o più dei requisiti qui di seguito elencati e previsti dall’articolo 25 della  Legge 220 del 2012 (legge di Riforma del Condominio), non vengono rispettati:

  • deve godere dei diritti civili;
  • non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non deve essere  interdetto o inabilitato;
  • non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  • abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • abbia frequentato un corso di formazione iniziale e che svolga  attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Per quanto concerne la formazione iniziale e periodica, questa non deve essere svolta dall’amministratore solo nel caso in cui, sempre secondo legge, si svolge l’attività di Amministratore all’interno del condominio dove si risiede oppure se si è svolto l’incarico, per almeno un anno, nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della legge.

Una bella novità introdotta dalla legge di riforma del condominio, è quella, previa autorizzazione dell’assemblea, dell’attivazione di un sito internet del condominio. Il sito, provvisto di password individuale, rende pubblici i documenti del condominio e aiuta tutti ad avere una piena visibilità della contabilità e delle problematiche che l’amministratore incontra nella gestione.

Spero che questo articolo ti abbia aiutato a comprendere meglio il ruolo di Amministratore di Condominio. Sicuramente non sarà l’unico articolo che scriverò sull’argomento ma ce ne saranno sicuramente degli altri.

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DiGianluca Biondi

10 …… 100 ….. 1000 …… Millesimi !

Le tabelle millesimali rappresentano il valore numerico degli appartamenti / box in un edificio rispetto all’intero stabile e servono per ripartire in modo equo, le spese comuni. Ogni appartamento ed ogni eventuale box auto, ha il proprio numero di millesimi che è sempre associato ad un proprietario.

Ancora…… Essendo una “proporzione” numerica, esistono da prima che vengano approvate dall’assemblea di condomonio, perchè i rapporti matematici tra i singoli appartamenti ed il fabbricato esistono già al momento della costruzione dell’edificio (vedi anche Cassazione Civile, Sezione II del 03/12/1999, numero 13505).

La somma di tutti i millesimi delle singole proprietà deve essere SEMPRE uguale a 1000. E’ quindi un semplice calcolo aritmetico che potrebbe fare chiunque.

esempioEsempio:Mario Rossi: proprietario dell’interno numero 1 => 200/1000; Esposito Vincenzo: proprietario dell’interno numero 2 => 350/1000; Mario Bianchi: proprietario dell’interno numero 3 => 260/1000; Mario Rossi: proprietario di un box auto unico nella palazzina => 190/1000; TOTALE: 1000/1000;

Le norme del codice civile che regolano la creazione e la modifica delle tabelle millesimali sono:

Anche le tabelle millesimali possono essere di tipo “assembleare” o “contrattuale” (vedi anche l’articolo Tipi di regolamento ? Tre! Il numero perfetto!).

Tabella millesimale di natura contrattuale è quella che viene accettata, se esistente, al momento del passaggio di proprietà dal costruttore al primo proprietario dell’appartamento. In questa fase infatti, tutti i primi proprietari, accettano la stessa tabella millesimale quindi questa diventa di tipo “contrattuale” perchè accettata all’unanimità;

Tabella millesimale di natura assembleare è quella tabella che viene approvata dall’assemblea condominiale e che non era presente al momento di passaggio iniziale della proprietà degli appartamenti dal costruttore inziale al primio proprietario. In questo caso non si può parlare di “approvazione” ma l’assemblea prende semplicemente atto che esite la tabella perchè, come abbiamo detto sopra, è un calcolo proporzionale di superfici esistenti;

Come possono essere modificate le tabelle millesimali ?

Seguendo il principio che le tabelle sono parte integrante del regolamento di condominio, possono essere modificate secondo l’articolo 1136 comma 2, del codice civile, all’unanimità o attraverso un atto giudiziale:

modifica secondo articolo 1136 comma 2:

  1. E’ stato commesso un errore nel calcolo aritmetico della tabella millesimale. La segnalazione può essere fatta all’Amministratore, anche da un solo condomino che ne provi l’errore;
  2. Quando il volume dell’edificio subisce una modifica ad esempio quando viene fatta una sopra elevazione e creato un altro piano;
  3. Unanimità: tutti i casi non previsti dal punto precedente; ad esempio quando volutamente si caricano per comune decisione, più millesimi ad uno dei condomini, modificando volutamente le proporzioni matematiche delle proprietà.
  4. Atto giudiziale: qualora il regolamento di condomonio non venga approvato dall’assemblea condominiale, può essere richiesto l’intervento di un giudice. Devono essere convocati tutti i proprietari / condomini e una volta creata la tabella, questa non può essere più modificata per errore.

La tabella più importante e principale è la tabella A che racchiude i millesimi relativi alla proprietà di ogni condomino (detta anche proprietà esclusiva).

Le tabelle millesimali possono anche non essere presenti all’interno di un condominio; basta che le spese siano ripartite con un principio di equità tra i condomini.

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