Category Archive Condominio

DiGianluca Biondi

Il Portiere

Il Portiere è una figura professionale che non vedo più molto spesso nei condomini. Sarà che i costi a volte sono eccessivi. Seguimi ed approfondiremo insieme, gli aspetti principali di questa figura molto importante nel condominio e del relativo contratto di portierato.

Il portiere è un dipendente del condominio. Per la precisione è legato al condominio da un contratto di lavoro subordinato regolamentato da un Contratto Collettivo Nazionale del Lavoro dedicato. Naturalmente la forma di lavoro non è quella classica di rapporto subordinato, questo perché il datore di lavoro non è un imprenditore e perché il lavoro che svolge il portiere è abbastanza particolare. Tra le mansioni svolte dal portiere, quelle di seguito elencate, sono le principali:

  • Custodia dell’edificio (non è contemplata la vigilanza armata);
  • Ricezione e smistamento della corrispondenza;
  • Pulizia delle parti comuni dell’edificio;

Come dicevo prima, il rapporto di lavoro è gestito e regolato da un Contratto Nazionale di categoria. L’assunzione di un portiere nel condominio è subordinata al volere assembleare ed alla sottoscrizione di un documento che contenga le informazioni principali e necessarie allo svolgimento dell’attività. In particolare nell’accordo scritto devono comparire le seguenti informazioni:

  • data di assunzione;
  • durata del periodo di prova (solitamente si conclude in un bimestre);
  • qualifica;
  • retribuzione;
  • orario di lavoro;

Il portiere una volta assunto, dovrà presentare all’amministratore di condominio, un documento di identità valido, il certificato di stato di famiglia, certificato penale, certificato medico, libretto di lavoro, licenza comunale, codice inps e codice fiscale. Oltre al Contratto Collettivo Nazionale del Lavoro, la figura del portiere viene anche regolata dalle seguenti norme e leggi:

  • Codice Civile;
  • Leggi sulla previdenza;
  • Legge del 21 marzo 1953, numero 215 sulla gratifica natalizia (qualcuno ricorderà sicuramente la battuta di Totò nel film “La banda degli onesti”);
  • Legge del 26 aprile 1954, numero 111 sull’estensione delle feste infrasettimanali;
  • Legge del 16 maggio 1956, numero 526 sul trattamento economico del lavoro prestato nei giorni festivi;

Uno degli obblighi del Portiere è quello di tenere aperto il portone di ingresso. Una cosa curiosa che onestamente non conoscevo è che prima del 2000, il portiere doveva obbligatoriamente tenere aperto il portone di ingresso del palazzo per 11 ore al giorno. A partire da gennaio 2000, ai sensi dell’articolo 47 del CCNL, l’orario si è ridotto di 6 ore settimanali. Ancora sull’orario di lavoro. Il portiere ha un orario massimo di lavoro, per il contratto a tempo pieno, di 47 ore settimanali. Detto orario si riduce a 30 ore settimanali nel caso di part-time.

Violazioni e Sanzioni

Anche il portiere è soggetto a richiami e, nei casi più gravi, al licenziamento. I tre livelli di ammonimento e licenziamento dunque sono:

  1. Rimprovero verbale o scritto;
  2. Multa;
  3. Licenziamento in tronco a cui fa riferimento l’ex articolo 103 del CCNL;

Sostituto

Il portiere può essere sostituito (pensiamo ad esempio ad un portiere donna in gravidanza). Il portiere non il condominio e neanche l’amministratore, nomina il proprio sostituto e paga la retribuzione prevista dal contratto nazionale e dai regolamenti vigenti. Dietro autorizzazione del portiere, i proprietari degli appartamenti in condominio, possono suggerire il nome di un sostituto.

E se il portiere muore ?

In questo caso, l’appartamento dove risiede il portiere (qualora esista), viene conservato dalla persona o dalle persone conviventi con il portiere, per un tempo massimo di tre anni.

Spero che questo articolo ti sia stato d’aiuto.

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DiGianluca Biondi

Cosa sono le Innovazioni in Condominio ?

Vuoi installare i pannelli solari ? Vuoi abbattere le barriere architettoniche ?

Leggi questo articolo così saprai come fare.

Iniziamo col definire cosa sono le innovazioni.

Innovazione è quella modifica che rende “nuova” la cosa comune, a seguito di una trasformazione nella sua funzione o materialità.

Quindi è innovazione qualsiasi miglioria che viene apportata al bene comune di cui sono proprietari tutti i condomini, senza però limitare l’uso di alcuni proprietari rispetto ad altri. Il concetto fondamentale è sempre lo stesso e ce lo ricorda anche l’articolo 1102 del Codice Civile:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

In sintesi l’articolo 1102 del Codice Civile dice che se ad esempio un condomino vuole installare l’ascensore, può farlo a proprie spese. E’ naturale che potrà utilizzarlo solo lui. Gli altri condomini potranno invece servirsi dell’ascensore, solo quando avranno contribuito anche a posteriori, alle spese di costruzione e messa in esercizio.

Attenzione ! La messa in opera di un solo condomino può essere fatta anche senza l’approvazione della assemblea condominiale (cioè con il voto contrario), sempre nei limiti dell’articolo 1102 (vedi anche Sentenza di Cassazione Civile, Sezione II, numero 3508 del 10 aprile 1999).

Le tipologie di innovazioni richiedono tutte la stessa maggioranza in assemblea?

Assolutamente no!

Infatti gli interventi per i quali sono necessari 501 millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea (articolo 1136, secondo comma del Codice Civile) sono:

  1. Le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  2. le opere e gli interventi previsti per:
    • eliminare le barriere architettoniche;
    • per il contenimento del consumo energetico degli edifici;
    • per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio;
    • per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
  3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Per tutti gli altri interventi sulle parti comuni, la maggioranza necessaria è modificata secondo quanto precisato dall’articolo 1136 comma cinque del Codice Civile cioè con 667 millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea.

E’ l’Amministratore che decide quando e se mettere all’ordine del giorno dell’assemblea, la richiesta di innovazioni ?

Si ma non solo !

Infatti basta la richiesta scritta di un solo condomino per obbligare l’Amministratore a indire un’assemblea di condominio che delibererà sul tema. L’Amministratore deve convocare l’Assemblea entro trenta giorni dalla ricezione della richiesta da parte del condomino.

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DiGianluca Biondi

Lo Stato Patrimoniale

Dopo aver letto in cosa consiste il bilancio condominiale, dopo aver approfondito i concetti di bilancio preventivo e consuntivo, direi siamo pronti a capire insieme cosa è lo stato patrimoniale.

Lo stato patrimoniale è il documento che descrive le attività (crediti) e le passività (debiti) del condominio e ne indica il saldo finale.

Il documento è quindi diviso in due parti che sono affiancate. A sinistra troviamo le attività cioè ad esempio i crediti derivanti da quote condominiali dell’anno di bilancio corrente (soldi che devono essere incassati), a destra invece, troviamo le passività quindi i debiti verso i fornitori (soldi che devono uscire dalle casse del condominio), l’eventuale fondo T.F.R. per il portiere, i debiti che il condominio si trascina da anni precedenti. Questa disposizione visiva è quella che da ai condomini, una esatta e dettagliata situazione del patrimonio del condominio che, a livello di gestione economica, è a tutti gli effetti, come un’azienda.

E’ buona abitudine impostare lo stato patrimoniale, cosi come anche il bilancio consuntivo e preventivo, su un periodo di riferimento che corrisponde all’anno solare. In questo modo sarà più semplice riuscire a registrare tutte le spese e gli incassi correttamente. E’ importante dividere bene le voci sia dei crediti che dei debiti.

Infatti il condomino deve sempre sapere da quale fonte proviene il credito vantato dal condominio se per incassi di rate condominiali ordinarie, straordinarie, se relative all’anno di bilancio corrente oppure derivante da anni precedenti. Cosi come pure se ci sono delle passività, bisogna indicare se derivano da gestioni contabili di anni precedenti oppure fanno parte dell’ultimo bilancio presentato.

E’ importante descrivere in questo documento, per le spese che comportano vertenze legali, quali cause sono pendenti e con quali riferimenti. Per mancati incassi di fitto locali, si deve specificare l’inquilino dal quale si richiedono i soldi. Per il fondo cassa, a quale scopo sono destinati i soldi (ad esempio liquidità di cassa, spese straordinarie).

In effetti lo stato patrimoniale è lo stato di salute del condominio.

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DiGianluca Biondi

I conti non tornano. Il Bilancio condominiale

Forse non tutti sanno che il bilancio di un condominio non deve mai essere in attivo o in passivo ma sempre uguale a zero. Questo significa che se alla fine di un anno contabile (che spesso coincide con l’anno solare) ci sono dei “guadagni”, questi devono essere restituiti ai condomini. Cosi come se ci sono delle “perdite” dovute ad esempio, a quote condominiali non incassate, l’Amministratore deve chiederne l’approvazione in assemblea per poterle portare nel bilancio dell’anno successivo.

Sarà compito dell’Amministratore poi a provvedere, così come chiaramente spiegato dall’Avvocato Torre in questo articolo, al recupero dei crediti verso i condomini morosi.

L’amministratore di Condominio quindi, è tenuto, secondo quanto chiaramente confermato dall’articolo 1130 bis del Codice Civile, a tenere un rendiconto condominiale cioè, a registrare in maniera chiara ed immediatamente leggibile, tutte le spese a cui il condominio è andato in contro nel corso di un anno contabile che, come abbiamo specificato prima, corrisponde nella maggior parte dei casi, all’anno solare.

Non essendoci disposizioni di legge (al momento della stesura del presente articolo) che indichino con precisione, come redigere un bilancio condominiale, l’articolo del Codice Civile al quale fare riferimento e che meglio indica le linee guida principali è il numero 2423, secondo comma; che in estrema sintesi dice che:

Il bilancio deve essere redatto con chiarezza e deve rappresentare in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale e finanziaria della società e il risultato economico dell’esercizio.

Da cosa è composto il bilancio di un condominio e quali documenti, almeno una volta l’anno, l’Amministratore deve presentare ai condomini?

I documenti sono:

  1. Registro di contabilità;
  2. Riepilogo finanziario;
  3. Nota sintetica esplicativa;

Analizziamoli insieme.

Registro di contabilità

E’ il documento che contiene tutti i movimenti contabili eseguiti dall’amministratore per conto del condominio. E’ come se fosse l’estratto conto di un conto corrente dove vediamo sia le entrate che le uscite. Naturalmente il tutto deve essere riportato in ordine cronologico e la registrazione in tale registro, sia di una spesa sia di un incasso di danaro, deve essere eseguita entro trenta giorni dalla effettiva movimentazione.

esempioSe l’amministratore, in data 10 aprile 2017, effettua l’acquisto di una lampadina che ne sostituisce una rotta nell’androne condominiale, il costo e la tipologia di spesa, deve essere annotata nel registro di contabilità, entro il 10 maggio 2017.

Con la riforma del condominio, ogni condomino, in qualsiasi momento, può chiedere all’Amministratore, di vedere il bilancio condominiale ed a proprie spese, chiederne una copia stampata o in qualsiasi formato possa essere prodotto.

Riepilogo finanziario

E’ lo stato patrimoniale del condominio. In questo documento infatti, troviamo i crediti ed i debiti verso i fornitori, i fondi economici di riserva, quelli destinati ad eventuali ristrutturazioni edilizie, i soldi contenuti in cassa quindi una fotografia della salute economica del condominio.

Nota sintetica esplicativa

E’ una relazione che fa l’Amministratore di Condominio, dove vengono descritte eventuali cause pendenti con i condomini, rapporti con i fornitori, e tutte le problematiche che in qualche modo hanno influito sul bilancio condominiale.

I tre documenti sopra dettagliati, devono essere consegnati almeno una volta l’anno dall’Amministratore di Condominio, ad ogni condomino e prima della riunione che contempla all’ordine del giorno, l’approvazione del bilancio.

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DiGianluca Biondi

Amministratore … Questo sconosciuto

Diciamocelo chiaramente … Chi ama l’Amministratore di Condominio ? In effetti è una figura il cui ruolo è visto in maniera poco serena da tante persone. Questo è dato dal cattivo esempio di tanti amministratori che nel corso degli anni, hanno gestito male i beni comuni condominiali.

Detto questo facciamo chiarezza.

Quando è necessario nominare un amministratore? Beh, se sei in un edificio in cui sono presenti meno di 9 condomini (articolo 1129 – comma 1 del Codice Civile), l’Amministratore non è necessario. Nulla vieta che si possa ugualmente nominare.

Una volta nominato dall’assemblea oppure, su richiesta di un solo condomino, dall’autorità giudiziaria, il rapporto che l’Amministratore ha con i condomini è di “mandato“. Viene stipulato quindi un contratto. Essendo un contratto, esso ha degli obblighi e prevede un compenso.

Qual’è dunque l’obiettivo che l’amministratore deve perseguire? Deve salvaguardare gli interessi della collettività.

Ti sembrerò un pò esagerato ma a mio avviso, l’Amministratore è paragonabile ad un politico che amministra al meglio i beni comuni a volte, contro gli stessi cittadini (condomini) quando non rispettano i regolamenti o le leggi.

L’amministratore deve essere obbligatoriamente una persona ? Assolutamente no ! Infatti l’articolo 71 bis delle disposizioni attuative del Codice Civile, stabilisce che “anche le società possono svolgere l’attività inerente la gestione condominiale.

Come abbiamo citato prima, l’articolo “cardine” del codice civile che indica gli obblighi dell’Amministratore verso i condomini, è l’articolo 1129. Infatti l’amministratore ha l’obbligo di:

  • una volta nominato, comunicare a tutti i condomini, i propri dati anagrafici, i contatti a cui far riferimento per contattarlo e l’affissione di questi dati in una bacheca condominiale, dove tutti possano avere accesso;
  • aprire un conto corrente del condominio dal quale devono passare tutti gli incassi ed i pagamenti che vengono eseguiti nel corso del mandato;
  • agire con decreto ingiuntivo entro sei mesi dalla chiusura dell’anno contabile contro i condomini morosi. Infatti il credito del condominio diventa esigibile a partire dall’approvazione da parte dell’assemblea, del bilancio annuale;
  • specificare dettagliatamente i propri compensi derivanti dal mandato;

REVOCA DEL MANDATO

Il mandato dell’amministratore può essere revocato se uno o più dei requisiti qui di seguito elencati e previsti dall’articolo 25 della  Legge 220 del 2012 (legge di Riforma del Condominio), non vengono rispettati:

  • deve godere dei diritti civili;
  • non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non deve essere  interdetto o inabilitato;
  • non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  • abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • abbia frequentato un corso di formazione iniziale e che svolga  attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Per quanto concerne la formazione iniziale e periodica, questa non deve essere svolta dall’amministratore solo nel caso in cui, sempre secondo legge, si svolge l’attività di Amministratore all’interno del condominio dove si risiede oppure se si è svolto l’incarico, per almeno un anno, nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della legge.

Una bella novità introdotta dalla legge di riforma del condominio, è quella, previa autorizzazione dell’assemblea, dell’attivazione di un sito internet del condominio. Il sito, provvisto di password individuale, rende pubblici i documenti del condominio e aiuta tutti ad avere una piena visibilità della contabilità e delle problematiche che l’amministratore incontra nella gestione.

Spero che questo articolo ti abbia aiutato a comprendere meglio il ruolo di Amministratore di Condominio. Sicuramente non sarà l’unico articolo che scriverò sull’argomento ma ce ne saranno sicuramente degli altri.

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DiGianluca Biondi

Tipi di regolamento ? Tre! Il numero perfetto!

Esistono tre tipologie di regolamenti condominiali ed ognuno di essi risponde ad un diverso comportamento da tenere per il raggiungimento dei millesimi di approvazione.

Le tipologie sono:

Regolamento contrattuale

Viene chiamato così quando sono presenti delle limitazioni o sulle parti esclusive cioè un appartamento di proprietà, o sulle parti comuni ad esempio il cortile o il terrazzo condominiale. In sintesi quando sono presenti delle clausole che danno maggiori diritti ad alcuni condomini rispetto ad altri.

esempioEsempio su appartamento: l’appartamento non può essere convertito in studio professionale o in sala da ballo o in ufficio oppure quando vi è il divieto di tenere animali nella propria casa. Altro esempio è obbligare l’assemblea a scegliere il colore di una tenda che deve essere installata in un appartamento di proprietà di un condomino.

esempioEsempio su parti comuni: Dare accesso al cortile condominiale, solo ad una parte dei condomini.

E’ da sottolineare che queste clausole che fanno diventare il regolamento di tipo contrattuale, devono essere chiaramente esplicitate cioè devono indicare con chiarezza e senza alcun dubbio, le tipologie di limitazioni sia sulle parti comuni che su quelle di uso esclusivo (ad esempio gli appartamenti).

Come si vota in assemblea la modifica del regolamento?

Se vengono discusse le clausole contrattuali occorre il voto unanime dei condomini per un totale di 1000/1000.

Se vengono discusse le clausole non contrattuali, può bastare la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma 2 del codice civile cioè la maggioranza dei presenti in assemblea ed almeno 500 millesimi (vedi anche la Sentenza della Cassazione Civile del 14 agosto 2007, numero 17694 e la Sentenza della Cassazione Civile del 20 aprile 2005, numero 8216).

Quanto detto sopra conferma anche che il regolamento di condominio scritto dal costruttore quindi dal primo proprietario dell’edificio, non sempre è di natura contrattuale, anche se questo è allegato all’atto notarile di acquisto.

Regolamento assembleare

Viene chiamato così quando tutte le clausole contenute in esso, fanno riferimento alla gestione delle sole parti comuni e regolamentano con pari diritti, tutti i condomini.

Il termine “pari diritti” vuol dire che ogni condomino deve trarre il massimo godimento dalla cosa comune (fanno riferimento a questo concetto la Sentenza di Cassazione Civile del 16 giugno 2005, numero 12873; Sentenza di Cassazione Civile del 8 novembre 2004, numero 21287 oppure ancora la Sentenza di Cassazione Civile del 15 aprile 1987, numero 3733).

Il regolamento assembleare, può essere modificato in ogni sua parte, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma 2 del codice civile come già chiarito al punto precedente (maggioranza dei presenti in assemblea ed almeno 500 millesimi).

Questa procedura snellisce notevolmente l’iter di aggiornamento del documento condominiale.

Penso ad esempio, all’adeguamento da lire ad euro, delle penali da addebitare ai condomini che non rispettano le norme scritte nel regolamento di condominio oppure la modifica dei termini di invio delle raccomandate di convocazione della riunione così come previsto dall’ex articolo 66 delle disposizioni attuative del codice civile.

Regolamento giudiziale

Viene chiamato così quando il regolamento, su richiesta dei condomini, viene redatto da un giudice. La ragione è che in assemblea non si è raggiunto un accordo circa l’approvazione dello stesso. Il giudice rende attivo il regolamento di condominio che diventa vincolante coattivamente cioè forzatamente, per tutti i condomini, secondo anche quanto stabilito dall’articolo 2909 del codice civile.

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DiGianluca Biondi

La Bibbia dell’edificio: Il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è quell’insieme di norme che disciplina i rapporti tra condomini e come i condomini si rapportano ai beni comuni.

Quando deve essere stilato il regolamento di condominio ? Quando il numero di condomini in un edificio supera i dieci appartamenti.

Il regolamento deve contenere disposizioni su:

  • Utilizzo dei beni comuni (articolo 1117 del codice civile);
  • Ripartizione delle spese;
  • Diritti e doveri dei condomini;
  • Amministrazione del condominio;
  • Mantenimento del decoro del condominio;
Il regolamento di condominio può essere scritto da qualsiasi condomino e deve essere approvato dall’assemblea di condominio con un numero di voti che contenga la maggioranza dei presenti in assemblea e con un numero di millesimi almeno pari a 500 (articolo 1136 secondo comma del codice civile).

esempioEsempio: condominio composto da dieci case appartenenti a dieci proprietari diversi: Si presentano in assemblea 8 condomini per una somma totale di 800 millesimi. Se cinque condomini approvano il regolamento ed hanno anche 500 millesimi, il regolamento è approvato.
Il regolamento di condominio inoltre, deve rispettare i seguenti articoli del codice civile:
Cosa accade se un condomino non rispetta il regolamento di condominio ?
L’amministratore può stabilire una multa per un importo che va da euro 200,00 fino ad euro 800,00. La somma pagata dal condomino verrà destinata al fondo per le spese ordinarie (articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile).

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