Archivio per Categoria Condominio

DiGianluca Biondi

Convegno Anapi – Barriere architettoniche e Condominio

Convegno ANAPI

Barriere architettoniche e Condominio

L’associazione ANAPI, alla quale sono associato in quanto Amministratore di Condominio, ha proposto il convengo: Barriere architettoniche e Condominio. L’incontro si è tenuto presso l’Hotel Parco dei Principi di Bari il 27 gennaio 2017, dalle ore 09:30 alle ore 13:15.

Mi aspettavo di partecipare ad un convegno dove si sarebbe parlato solo degli aspetti normativi e giurisprudenziali, un convegno di tipo tecnico. Invece, l’evento ha messo al centro dell’attenzione, proprio la persona che ha ridotte capacità motorie e trova enormi difficoltà nello svolgere, in ambito condominiale così come pure negli spazi pubblici, tutte le proprie attività.

Spesso infatti non ci si rende conto che una persona con ridotta mobilità svolge con estrema difficoltà anche i compiti più semplici come andare a fare la spesa, recarsi presso una farmacia o fare semplicemente una passeggiata.

In ambito condominiale poi, diventa a volte una vera impresa, raggiungere gli spazi comuni proprio perché la maggior parte degli edifici in Italia, non è adeguato rispetto alle normative che abbattono le cosiddette barriere architettoniche.

Riassumerò quindi i temi trattati in questa giornata estremamente interessante è piena di spunti che mi permetteranno di sensibilizzare i condomini, sui temi della disabilità di ogni livello e grado.

Apre L’incontro il Dott. Emanuele Miccolo, del Sole24ore. La testata giornalistica on line, ha da diversi anni, fatto ingenti investimenti volti a racchiudere in un unico portale, normative, leggi, sentenze di cassazione, che riguardano la materia condominiale; mettendo a disposizione degli amministratori di condominio, un portale completo e che risolva al meglio, le diatribe condominiali che il professionista quotidianamente affronta. Il portale dedicato è raggiungibile a questo indirizzo.

Ha poi preso la parola il Dott. Gianluca Mininno che ha presentato le soluzioni tecniche che la CSM Ascensori mette a disposizione delle persone con ridotte capacità motorie. Terminato l’intervento del Dott. Minino, prende la parola Roberto Bonasia, consulente legale dell’associazione ANAPI, il quale descrive qual’è la normativa vigente rispetto al tema dell’abbattimento delle Barriere architettoniche. Un grande passo in avanti è stato fatto dalla legge di riforma del condominio, la numero 220 del 2012, facendo passare il quorum deliberativo per l’approvazione dei lavori per l’abbattimento delle barriere architettoniche, dai 2/3 dei millesimi ai soli 500/1000.

Purtroppo però, pur avendo il legislatore risolto o agevolato questo aspetto normativo, in realtà la storia della giurisprudenza e le fonti giuridiche che trattano il tema, sono ancora variegate, frammentate e contrastanti. Questo rende difficile il compito dell’amministratore, che deve districare la problematica quando in uno degli stabili amministrati, vi è una persona con ridotta mobilità.

Terminato anche l’intervento di Roberto Bonasia, prende la parola Luca Baldin, project manager Smart building. Il dott. Bonasia, illustra come le nuove tecnologie come la fibra ottica, aiuti sensibilmente le persone con disabilità offrendo moltissimi servizi digitali presso le abitazioni del condomino in difficoltà. Parliamo di telesoccorso, sistemi di sensoristica ambientale, tele monitoraggio dei parametri biologici, telecardiologia, accesso ai servizi sanitari territoriali a distanza.

Non sto parlando di fantascienza, infatti la regione Veneto, attraverso questi servizi che vengono denominati e-Health, assiste già oggi oltre 25.000 utenti.

Purtroppo, ad oggi, solo il 61% della popolazione italiana è connessa alla banda larga (dati di gennaio 2017). Eppure, lo Stato Italiano, ha normato la materia attraverso la Legge numero 164 del 2014 dove, all’articolo 6 ter, al comma 2, afferma l’Obbligo di infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio. E se questo vale per gli edifici di nuova costruzione, il Decreto Legislativo numero 33 del 15 febbraio 2016, si occupa invece degli edifici preesistenti. Infatti, il decreto legge, recependo la direttiva europea 2014/61/UE estende l’obbligo di accesso alle reti di comunicazione ad alta velocità, anche ad edifici preesistenti alla entrata in vigore del decreto e della normativa europea.

Queste due norme però sono per lo più sconosciute anche a molti addetti ai lavori.

Terminato anche questo intervento, prende la parola Giuseppe Trieste, presidente dell’associazione Onlus FIABA

La Onlus si occupa principalmente di formazione presso scuole ed associazioni culturali, formazione che è mirata a far percepire la disabilità come un valore e come uno sprone per rendere la qualità percepita dall’individuo, rispetto ai servizi pubblici o privati, fulcro di tutta l’attivita degli amministratori di beni comuni.

Infine, l’evento ha trattato anche l’aspetto economico e le detrazioni fiscali che lo stato italiano, per il 2018, mette a disposizione quando in un condominio, si decide di eseguire lavori di straordinaria manutenzione. Infatti, combinare assieme lavori di ristrutturazione delle parti condominiali, lavori volti all’abbattimento delle Barriere architettoniche e lavori per adeguare sismicamente gli edifici, permette di ottenere la detrazione fiscale massima pari all’85% dell’importo pagato.

Ne ho parlato ampiamente nell’articolo di qualche settimana fa e che trovate CLICCANDO QUI

Ed infine, il Dott. Vittorio Fusco ha concluso l’evento.

Spero di avervi trasmesso tutti i concetti espressi nell’evento, aspetti fondamentali del vivere comune negli spazi condominiali.

immagine di copertina fonte: temporeale.info

DiGianluca Biondi

Nuovi metodi Smart di incasso quote condominiali

Nel mio lavoro di amministratore di condominio, nella realtà in cui lavoro ed abito, non molte persone, strano ma vero, utilizzano come metodo di pagamento delle rate condominiali, il bonifico bancario. Molti condomini infatti,  prediligono ancora il contante. Questo purtroppo è per me, ma credo per chiunque riceva gli incassi con questo metodo di pagamento, un problema, in quanto non avendo collaboratori, sono costretto ad andare di persona negli stabili per la riscossione.

Parallelamente però, gli stessi condomini che utilizzano il contante per il pagamento delle quote condominiali, utilizzano lo smartphone e fanno acquisti on line, su portali come ad esempio Amazon. Perché questa premessa, perché al fine di ovviare al pagamento in contanti, non più accettato dalle normative vigenti e proprio perché il denaro deve essere sempre tracciato, sto pensando di sostituire questo metodo di pagamento, con altre soluzioni per così dire “Smart”.

Approfondendo il tema e leggendo diversi articoli sull’argomento, due sono le soluzioni che mi sembrano fattibili ed eliminano almeno, il trasporto del contante. Le due soluzioni che ho individuato sono:

  • Satispay;
  • Lettore per carte bancomat Sumup;

Premetto che le aziende che hanno creato questi prodotti / servizi non mi hanno pagato ma la scelta è stata influenzata esclusivamente dalle loro funzionalità e dalle caratteristiche di utilità  e semplicità.

Satispay

Satispay è un’applicazione gratuita che consente di eseguire pagamenti in negozi convenzionati, effettuare ricariche e inviare denaro a persone contenute nella rubrica del proprio smartphone. Il servizio è stato creato da una startup italiana che oggi vanta numerosi riconoscimenti a livello nazionale.

Per i condomini, la registrazione al servizio è completamente gratuita. Il condomino si registra sul sito www.satispay.com, scarica l’app gratuita sul proprio smartphone e completa la registrazione inviando sempre tramite l’applicazione, il proprio documento di riconoscimento, un numero di cellulare valido ed attivo ed ovviamente il proprio iban.

Una volta eseguite queste operazioni ed una volta che Satispay avrà controllato che la documentazione inviata dall’utente è valida, abilita l’applicazione all’utilizzo ed ricevere e trasferire denaro. In questo modo, il condomino, sempre gratuitamente, può trasferire denaro dal suo conto corrente a quello del condominio ed ottenere una ricevuta digitale di avvenuto pagamento, senza muoversi da casa, comodamente dal proprio smartphone ed il tutto tracciato e sicuro, così come previsto dalle normative vigenti.

L’utente / condomino, accederà poi alla sezione del profilo ed imposterà il budget settimanale che intende lasciare sull’applicazione. Supponiamo che la rata condominiale sia pari a 40,00 euro mensili, il condomino, come in una sorta di salvadanaio, potrà impostare il prelievo dal proprio conto corrente di euro 10,00 a settimana ed a fine mese, provvedere al pagamento della quota condominiale.

Naturalmente questo è uno dei modi in cui è possibile utilizzare l’app ed è riferita al solo utilizzo condominiale.

Io ho eseguito personalmente l’attivazione come utente privato e devo dire che, nel giro di una settimana, l’app era attiva e funzionante.

Quali sono i costi?

Per il condomino tutti i pagamenti ed i trasferimenti di denaro sono assolutamente gratuiti mentre, per il conto corrente condominiale o per i pagamenti privati dell’amministratore, si paga una commissione pari a 0,20 euro; direi un costo decisamente sostenibile per un condominio. Calcolando il costo mensile ad esempio, in uno stabile di 30 appartamenti, il costo sarebbe pari ad euro 6,00.

Sumup

Mentre Satispay è un’applicazione quindi un metodo virtuale di pagamento, Sumup è un dispositivo fisico attraverso il quale vengono effettuati pagamenti tramite carte bancomat o carte di credito. E’ a tutti gli effetti, un POS mobile.

Il suo funzionamento è molto semplice. Si collega tramite Bluetooth al proprio smartphone dopodiché, per effettuare il pagamento di una rata condominiale, il condomino fornisce il suo bancomat o la sua carta di credito all’amministratore, che imposta sul dispositivo tramite l’applicazione per smartphone, la rata condominiale da pagare.

La transazione può avviene in quattro modi:

  • Contactless (NFC);
  • Banda magnetica della carta;
  • Chip & Pin della carta;
  • Tramite Apple Pay oppure Android Pay;

I costi.

Il costo di acquisto è pari ad euro 79,00. Viene associato al conto corrente condominiale. Non c’è nessun canone mensile da pagare ma si paga una commissione dell’1,95% per ogni transazione. Facendo ancora riferimento all’esempio precedente; pagando un importo di euro 40,00 relativo alla rata condominiale di cui sopra, la commissione su questo importo sarà pari ad euro 0,78. Decisamente più costoso rispetto al metodo di Satispay ma comodo se i condomini si trovano più a loro agio nell’utilizzare il bancomat o la carta di credito.

Per il 2018 questi sono i due metodi di pagamento, alternativi al contante ed escludendo il bonifico bancario, che proporrò ai miei condomini, per rendere il pagamento Smart, sicuro e trasparente.

DiGianluca Biondi

Ecobonus 2017 – 2018

Il 20 settembre del 2017 l’agenzia nazionale per l’energia e le nuove tecnologie (ENEA), ha dettagliato gli interventi di riqualificazione energetica, che possono essere eseguiti sugli edifici condominiali e che rientrano nelle detrazioni fiscali descritte dalla legge di stabilità numero 232 dell’11 dicembre del 2016. Il nuovo decreto Eco bonus del 2018, comprende inoltre, interventi di ristrutturazione dei balconi condominiali, delle terrazze e delle facciate. Non ultimo e non meno importante direi, sempre compresi nelle detrazioni fiscali, sono gli interventi volti all’eliminazione dell’amianto dai tetti condominiali.

Vediamo allora quali sono i vantaggi per i condomini e cosa può essere portato in detrazione.

I bonus previsti per il 2018, possono essere raggruppati in quattro macro categorie, che si differenziano per tipologia d’intervento e percentuale di detrazione.

Detrazione del 70%.

È ottenuta se si eseguono lavori di ristrutturazione sull’involucro dell’edificio condominiale, la cui superficie interessata è superiore al 25% dell’intero stabile. Un esempio pratico potrebbe essere l’installazione di un “cappotto termico”, sul lastrico solare scoperto dell’edificio. Il cappotto termico è un’installazione fissa di materiali che trattengono il calore prodotto dagli impianti di riscaldamento, siano essi centralizzati o autonomi, facendo risparmiare così energia prodotta dalla centrale termica.

Detrazione del 75%.

È ottenuta eseguendo gli interventi già compresi nella detrazione del 70% ma ottenendo anche un miglioramento delle prestazioni energetiche così come indicato dall’allegato 1 del Decreto Ministeriale del 26 giugno del 2015 denominato “Adeguamento del decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno del 2009” ossia “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”. Possiamo portare lo stesso esempio citato per le detrazioni del 70% ma supponendo di estendere l’intervento anche alle pareti verticali dell’edificio.  Si otterrebbero in questo modo un migliore efficientamento energetico e di conseguenza un risparmio economico considerevole.

Detrazione dell’85% – Sismabonus

Sono portati in detrazione, gli interventi di adeguamento antisismico degli edifici condominiali. La detrazione va da un minimo del 50% fino ad un massimo dell’85%. La percentuale di detrazione dipende, tra gli altri fattori, dalla zona di rischio sismico su cui l’edificio è sorto. L’Italia infatti, è suddivisa in quattro zone sismiche. Seguendo una classificazione aggiornata al 2015, possiamo distinguere (fonte Wikipedia – Classificazione sismica dell’Italia):

  • Zona 1: sismicità alta(PGA oltre 0,25 g), comprende 708 comuni.
  • Zona 2: sismicità medio-alta(PGA fra 0,15 e 0,25 g), comprende 2.345 comuni (in Toscana alcuni comuni sono classificati in Zona 3S, sismicità media, che prevede obbligo di calcolo dell’azione sismica identica alla Zona 2).
  • Zona 3: sismicità medio-bassa(PGA fra 0,05 e 0,15 g), comprende 1.560 comuni.
  • Zona 4: sismicità bassa(PGA inferiore a 0,05 g), comprende 3.488 comuni.

Nota: Il Peak ground acceleration (PGA) è la misura della massima accelerazione del suolo indotta del terremoto e registrata dagli accelerometri. Diversamente dalla scala Richter, che misura l’ampiezza globale di un terremoto, il PGA misura l’intensità di un terremoto in una singola area geografica.

Detrazione del 36% – Bonus Verde

L’ultimo bonus che andiamo a trattare è quello dedicato alle aree verdi condominiali. Infatti, nel 2018, sarà possibile portare in detrazione gli interventi di rifacimento dei giardini condominiali ed abbellimento degli stessi, usufruendo della detrazione del 36% delle spese sostenute. Questa è una novità rispetto al passato e permette finalmente agli amministratori di condominio, di portare in detrazione, lavori di abbellimento delle aree comuni.

Importi massimi detraibili

La legge di stabilità indica come tetto massimo di spesa, un importo pari ad euro 40.000,00 per unità immobiliare. Ciò significa che in un condominio di dieci appartamenti, l’importo massimo della spesa che può essere portata in detrazione sarà al massimo pari di euro 400.000,00.

Requisiti generali per poter usufruire delle detrazioni

Requisito fondamentale per poter accedere alle detrazioni è che l’immobile sia correttamente accatastato o sia in atto una richiesta di accatastamento. Inoltre tutti gli immobili devono essere dotati d’impianto di riscaldamento autonomo oppure centralizzato.

Cessione a terzi del credito

Un utile strumento che viene messo a disposizione dei condomini è la cessione a terzi del credito. Cosa significa? Il credito derivante dai bonus fiscali che andrebbero ad ogni singolo condomino, in base alla spesa effettuata e previa rilascio da parte dell’amministratore, della certificazione necessaria, può essere ceduto ad un terzo soggetto che può essere, ad esempio, la ditta che esegue i lavori di adeguamento nello stabile condominiale. In questo modo si può ottenere uno sconto sul costo dei lavori di adeguamento.

 

Foto di copertina di proprietà di ComparaSemplice.it

DiGianluca Biondi

Evento Condominio in Forma

Ciao a tutti. Il 24 novembre 2017 si è tenuto, presso la sala eventi Free Dance, il primo evento sul mondo del condominio: Condominio In_Forma. Le due parole “in” e “forma” sono legate da una linea perché rappresentano due significati:

  1. Il rispetto delle normative ed una adeguata manutenzione al condominio dei beni e servizi offerti ai condomini, mettono “in forma” l’edificio e le sue parti comuni;
  2. Se un amministratore si “informa” è in grado di ottimizzare i costi e migliorare la vita dei propri condomini;

L’unione dei due principi seguiti in questo evento “In forma” + “informa” = In_Forma.

Tralasciando questa piccola digressione, vorrei raccontarvi l’evento così come si è svolto. Tutti i temi affrontati, avevano come unico obiettivo, quello di seguire il principio fondamentale di ogni gestione condominiale:

La differenza tra crediti e debiti deve essere SEMPRE pari a ZERO

Questo significa che se un amministratore svolge bene ed in maniera professionale il proprio lavoro, certamente ottimizzerà i costi e certamente contribuirà alla riduzione della rata ordinaria condominiale. Per fare questo, può sviluppare nei condomini che amministra, i principi illustrati appunto nel mio evento.

Abbiamo parlato di:

  • Energia: contabilizzazione del calore e pannelli solari;
  • Sicurezza: Assicurazione globale fabbricati e video sorveglianza;
  • Risparmio: detrazioni fiscali e tabelle millesimali;
  • Connessione e Web: Fibra ottica e Condomani;
  • Legale: Ingiunzioni di pagamento;

Vediamo in sintesi gli argomenti che ho trattato.

Energia

Contabilizzazione del calore.

Entro il 30 giugno 2017, i condomini dovevano adeguarsi alla nuova normativa sulla contabilizzazione del calore, cioè come rendere simile ad un impianto autonomo, uno centralizzato. Questo si ottiene installando nei locali caldaia condominiali, una caldaia a condensazione, all’interno di ogni appartamento e su ogni termosifone, un contatore di calore ed infine installando tra un piano ed un altro dell’edificio, i dispositivi che raccolgono i dati e permettono di far pagare ad ogni condomino, solo quanto consumato. E’ una vera rivoluzione  che permette una gestione autonoma del calore ed un più efficiente utilizzo dei termosifoni.

Pannelli solari.

I pannelli solari sono una alternativa all’alimentazione standard che offrono i gestori. Possono avere un accumulatore di energia che porta corrente elettrica al condominio quando ne ha bisogno, staccandosi quindi dalla rete elettrica nazionale oppure fungere da produttore di energia per la rete elettrica nazionale. Questo permette di avere un ritorno economico e di conseguenza una riduzione delle spese condominiali dovute al consumo energetico.

Sicurezza

Assicurazione globale fabbricati

L’assicurazione globale fabbricati è una necessità per ogni fabbricato. Consente di avere garanzie importanti circa la responsabilità civile e i danni causati da inondazioni. Un buon amministratore dovrebbe sempre valutarne l’attivazione. Una persona del mio staff lavora in unipol sai e propone una polizza che si adatta alle esigenze dei singoli condomini offrendo diverse coperture implementabili a seconda delle circostanze.

Video Sorveglianza.

Oggi è sempre più importante controllare gli spazi condominiali in quanto è necessario preservare la incolumità dei beni comuni e delle persone che abitano nel condominio. A questo serve un impianto di video sorveglianza che ha però il limite imposto dalla legge per cui le video registrazioni devono essere conservate per un tempo massimo di 48 ore e possono essere rese disponibili solo dagli addetti alla tutela della privacy quindi dall’amministratore in primis o da chi lui designa come responsabile dei dati personali.

Risparmio

Il condominio, essendo un soggetto fiscale, può detrarre i lavori che vengono fatti nell’immobile, al 50% per le ristrutturazioni, per la sostituzione dell’antenna centralizzata e per la tinteggiatura esterna dell’edificio. Inoltre possono essere detratti al 65% i lavori per la installazione dei pannelli solari, installazione della caldaia a condensazione.

Connessione e Web

Fibra ottica

La Fibra ottica è una nuova tecnologia che permette di connettere più velocemente, i dispositivi dati presenti negli immobili. Non ha dispersione di segnale e garantisce una velocità di connessione notevolmente più alta rispetto a quella della ADSL. Il condominio, può richiedere ad uno dei gestori che offrono servizi a fibra ottica, di installarlo nello stabile e far arrivare così la fibra, fuori ad ogni appartamento.

Condomani

E’ un gestionale on line sul condominio. L’amministratore inserisce al suo interno, tutti i movimenti contabili ed informa i condomini circa i lavori che sta eseguendo per il condominio. TROVATE QUI un articolo in qui parlo del sito internet, previsto, se approvato dall’assemblea, dalla nuova legge 220/2012 sulla riforma del condominio.

Legale

Ingiunzioni di pagamento

L’amministratore, secondo quanto dichiarato dall’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile, è obbligato a chiedere conto dei crediti ai condomini. Per tale motivo, una volta chiuso il bilancio, entro sei mesi, è tenuto ad emettere decreti ingiuntivi nei confronti dei condomini morosi. I decreti seguono un iter estremamente veloce e sono per questo motivo utilizzati oggi più spesso rispetto al passato. E’ uno strumento fondamentale per garantire gli incassi necessari a non bloccare i servizi necessari ai condomini ed allo stabile che l’amministratore gestisce.

Questa è stata una breve panoramica di quello che è successo venerdì 24 novembre al primo degli eventi che ho tenuto come amministratore di condominio. Ce ne saranno sicuramente degli altri ed invito perciò tutti voi che in questo momento state leggendo questo articolo, a chiedermi informazioni e aggiornamenti.

Credo che il compito principale di un amministratore di condominio, oltre ad amministrare correttamente i beni comuni dei condomini, sia quello di informare sempre e con ogni mezzo, il condominio. Il condomino informato è un condomino consapevole e che partecipa attivamente alla vita condominiale dello stabile in cui vive.

Qui di seguito, trovate alcune foto dell’evento. Sto preparando anche un video dell’evento che pubblicherò sul mio canale YouTube. Ringrazio Rosaria Catalano che ha fatto queste bellissime foto.
Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Condominio in Forma

Conosci davvero il tuo Condominio ?

Se la risposta è SÌ abbandona questa pagina …

Altrimenti …

SEI NEL POSTO GIUSTO!

PARTECIPA all’evento GRATUITO che terrò il

24 novembre 2017 alle ore 19:00

a Mugnano di Napoli presso la sala FREE DANCE CLUB.

I vantaggi per te saranno:

  • Check-up gratuito del tuo Condominio a casa tua, con l’obiettivo si ottimizzare i costi e farti così diminuire la rata condominiale;

  • Ti aiuterò a leggere il bilancio del Condominio in modo da poter sempre controllare le spese;

  • Ti aiuterò a predisporre da solo, un sistema di video sorveglianza condominiale;

  • Ti invierò alcuni moduli utili per comunicare al meglio con il tuo amministratore;

  • Se hai una caldaia centralizzata ti dirò come leggere i consumi senza assumere nessuna ditta esterna;

  • Saprai come tagliare la bolletta energetica del Condominio installando i pannelli solari;

Lascia nome ed email e potrai usufruire della mia consulenza gratuita e partecipare ad un evento che ti aiuterà a capire come mettere IN FORMA il tuo condominio:


 

L’evento si terrà presso Free Dance Club, in Via Antica Chiaiano 293 a Mugnano di Napoli. Sotto la foto del Club:

Free Dance Club



 

Mi sembra corretto a questo punto, raccontarti chi sono e come ho cominciato la professione di Amministratore di Condominio:

Mi chiamo Gianluca ed abito a Mugnano di Napoli, una delle tante provincie della stupenda Napoli. Ho un diploma di “Perito Elettrotecnico”.

Nel 2014 acquisto casa di papà, dopo aver vissuto per dodici anni in affitto, e divento proprietario e “condomino“. Le materie amministrative mi sono sempre piaciute e, volendo approfondire le dinamiche condominiali e le relative problematiche, mi faccio eleggere dall’assemblea dei condomini, consigliere di condominio, una figura sconosciuta ai più.

Saranno due anni molto intensi che mi hanno permesso di studiare regolamenti, leggi sul condominio, bilanci e incontrare tante persone che ruotano attorno alla professione di Amministratore di Condominio. Decido così di far diventare la mia “passione” un lavoro.

Nel dicembre 2015 prendo l’abilitazione di Amministratore di Condominio, svolgendo un corso presso l’associazione ANAPI.

CLICCA QUI PER LEGGERE TUTTO SU DI ME !

 

TI HO CONVINTO ?

 

Lascia nome ed email e potrai usufruire della mia consulenza gratuita e partecipare ad un evento che ti aiuterà a capire come mettere IN FORMA il tuo condominio:

 


 

Nel corso degli anni, ho conseguito diverse certificazioni inerenti l’attività di Amministratore di Condominio. CLICCA QUI e vedrai in quali ambiti di gestione condominiale mi sono particolarmente specializzato.

DiGianluca Biondi

E se un condomino non paga?

Affrontiamo un tema particolarmente scottante in ambito condominiale: “Le morosità dei condomini“. Abbiamo già affrontato questo argomento. Credo però sia opportuno approfondire ancor meglio quali sono le operazioni che un buon amministratore di condominio dovrebbe eseguire al fine di recuperare le somme dovute dai condomini che non pagano.

L’Avvocato Mario Torre, ha spiegato con estrema precisione in questo articolo come viene eseguito un decreto ingiuntivo. E’ bene però capire cosa succede dopo che il decreto ingiuntivo è stato emesso. L’amministratore ogni anno, è obbligato a presentare il bilancio consuntivo, che contiene tutte le spese relative al mantenimento dei servizi e dei beni comuni, gli incassi derivanti dalle quote condominiali pagate dai condomini e appunto, i crediti ed i debiti che il condominio ha nei confronti degli stessi.

Se l’assemblea approva il bilancio consuntivo e ci sono dei crediti aperti cioè ci sono dei condomini che non hanno pagato tutte le quote di loro competenza, trascorsi 180 giorni dalla chiusura del bilancio, l’amministratore può emettere decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi. Il decreto ingiuntivo che viene emesso dall’amministratore di condominio è diverso da quello normalmente applicato per i crediti dei professionisti o di chi fa impresa.

Infatti, se la richiesta di decreto ingiuntivo che giunge al giudice competente, è formalmente corretta, contiene i dati dei condomini morosi, gli importi correttamente contestati, il giudice rende immediatamente esecutivo il decreto. Il condomino a cui viene notificato il decreto, ha tempo dieci giorni per ottemperare al pagamento non solo dei crediti del condominio, ma anche alle spese legali citate nel documento di notifica.

Se il condomino non paga?

Beh, se il condomino non salda il debito, si aprono ulteriori e più dettagliate procedure. Il passo successivo al decreto è esigere i crediti pignorando i beni di proprietà (mobili, auto, appartamenti) o i crediti che il condomino vanta (ad esempio lo stipendio su conto corrente). Qualora anche in questo caso, l’amministratore non riuscisse a recuperare le cifre dovute può procedere, qualora il credito sia associato ad un lavoro eseguito da un fornitore del condominio (ad esempio la ditta di pulizie, la ditta che ha eseguito le ristrutturazioni nel condominio), a comunicare il nominativo del condomino moroso direttamente al fornitore di servizi.

Se anche in questo caso, neanche la ditta riuscisse a recuperare le somme dovute, purtroppo, il debito del condomino ricade sui cosiddetti “condomini virtuosi”. Naturalmente il debito verrebbe ripartito secondo i millesimi di ciascun condomino virtuoso.

In buona sostanza, la legge permette l’applicazione di diversi metodi di riscossione ma alla fine, se il condomino moroso non paga, trovando una scappatoia, il debito ricade sui condomini che hanno sempre pagato.

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DiGianluca Biondi

Amazon the hub

Dite la verità…. quanti di voi usano Amazon ? Scommetto in tantissimi. Bene, uno dei più importanti siti di e-commerce mondiale sta per rivoluzionare il modo di ricevere i pacchi.

Sto parlando infatti di Amazon the hub. Cos’è?

Amazon hub

È un armadio che su richiesta dell’amministratore di condominio, viene installato all’interno dello stabile. Ogni utente ha un codice di accesso univoco che gli consente di ritirare a qualsiasi ora ed in qualsiasi momento, il proprio pacco.

Pensateci:

  1. Niente più attese a casa aspettando il corriere che viene;
  2. Maggior velocità di ricezione del pacco perché il corriere non deve citofonare nessuno ma semplicemente depositare nell’hub il pacco del cliente;
  3. Il cliente in qualsiasi momento può ritirare il pacco direttamente nel suo palazzo, semplicemente scendendo nell’androne del palazzo o comunque in un posto vicinissimo a casa propria;

Inoltre … pensate … andate in ferie ? Nessun problema, potrete comunque ordinare la spedizione, andare in vacanza e ritirare comodamente il pacco, quando tornate nuovamente a casa.

Se ci pensate bene, è davvero una bella rivoluzione !

Dal punto di vista dell’amministratore e quindi del bilancio condominiale, mi viene in mente un utilizzo economicamente conveniente per le casse del Condominio. Vi spiego perché.

L’amministratore potrebbe richiedere un hub (armadio) più grande della reale necessità del singolo Condominio ed “affittare” i box in eccesso a condomini di altri condomini.

Immaginate, il Condominio potrebbe avere una fonte di guadagno e l’amministratore potrebbe ridurre ulteriormente le quote condominiali perché c’è un incasso maggiore.

Il sistema ideato da Amazon infatti, può essere incrementato su richiesta quindi se l’idea funziona e i condomini fanno debita pubblicità, i vantaggi economici diventano considerevoli.

Andando sul sito ufficiale, pare che il servizio sia disponibile apparentemente solo negli Stati Uniti ma vi dico che come amministratore, compilerò il modulo di adesione così vediamo se anche in Italia può essere già installato.

Fatemi sapere cosa ne pensate commentando l’articolo qui sotto.

Potete vedere di seguito un video dimostrativo.

DiGianluca Biondi

News dal Condominio

Ciao a tutti!

vi informo che da qualche settimana ho inserito sul sito, una pagina dedicata alle news. La pagina è raggiungibile CLICCANDO QUI

Ho pensato di inserire questa pagina perché ogni settimana raccolgo su  Facebook, due news giornaliere. Gli orari di pubblicazione sono le ore 13:00 e le ore 19:00. I giorni di pubblicazione vanno dal lunedì al venerdì.

Queste news prima venivano inserite solo nella pagina Facebook. Ora invece, possono essere disponibili anche sul sito internet cosicché anche le persone che non hanno un account sul Social Network Facebook, possono visualizzarle. Le news provengono dai più importanti ed autorevoli blog e siti internet che si occupano prevalentemente di Condominio e di Edilizia.

Vi invito dunque a dare un’occhiata ed ovviamente datemi consigli e suggerimenti per migliorare ancor di più il sito ed i servizi ad esso connessi.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Quanti millesimi per ….

Abbiamo avuto modo insieme, di capire meglio come funzionano le tabelle millesimali, come vengono composte, se possono essere modificate. CLICCANDO QUI potete tornare all’articolo in questione.

Oggi invece, affrontiamo un tema che credo sia particolarmente importante, sopratutto quelle volte in cui, come mi è capitato purtroppo personalmente di recente, l’assemblea si è letteralmente spaccata in due su un punto all’ordine del giorno.

Il tema è: i millesimi di approvazione di un punto all’ordine del giorno, sono sempre gli stessi ?

La risposta è semplice: NO!

In effetti, prima di introdurre alcuni dei valori di votazione, devo sottolineare un principio che è fondamentale al fine di verificare se un punto all’ordine del giorno può essere approvato. Infatti si devono verificare contemporaneamente due condizioni: “il punto all’ordine del giorno, deve essere approvato dalla maggioranza dei votanti e da un numero preciso di millesimi“.

Mi spiego meglio. Supponiamo che all’ordine del giorno ci sia l’approvazione del bilancio consuntivo cioè il conto economico del Condominio dell’anno appena trascorso e supponiamo sempre di essere in seconda convocazione. In questo scenario,  l’assemblea deve approvare con la maggioranza dei votanti i cui millesimi siano pari o superiori a 334.

Se anche una delle due quote non si verifica, il punto non può essere approvato. Mi è capitato infatti in una riunione in cui uno dei punti era la nomina dell’amministratore. I condomini contrari superavano in millesimi, quelli dei condomini favorevoli. Eppure i condomini favorevoli, seppur con un numero inferiore di millesimi, raggiungevano la maggioranza dei votanti. Pertanto L’assemblea, ha votato a favore della nomina.

Certo, in una situazione del genere, l’etica del professionista, avrebbe imposto le dimissioni perché, di fatto, spaccare un’assemblea non è un bel risultato per un amministratore. Ma questo non è successo.

Tralasciando gli episodi personali quindi, bisogna fare attenzione a questi valori. Di seguito, riporto una tabella riepilogativa dei quorum che devono essere raggiunti, in prima convocazione ed in seconda.

Facciamo un po’ di chiarezza sulle intestazioni di colonna che trovate nella tabella:

  • Maggioranza dei presenti in assemblea: rappresentano tutti i condomini presenti sia come proprietari diretti che come delegati;
  • Maggioranza dei votanti: sono i condomini presenti o delegati che votano a favore o contro la delibera di un punto all’ordine del giorno. Ovviamente dal conteggio vengono esclusi gli astenuti (che vengono però registrati nel verbale).

Tabella Quorum assemblea

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DiGianluca Biondi

Come si manda via un amministratore?

Credo che questo sia un tema abbastanza “Caldo” ! Quali sono i modi per revocare il mandato ad un amministratore ? E soprattutto, bisogna aspettare la scadenza annuale del mandato ?

Beh, andiamo con ordine.

L’incarico di un Amministratore di condominio dura un anno (365 giorni) che, non necessariamente, devono coincidere con l’anno solare; tanto per intenderci dal primo gennaio al trentuno dicembre. Questo perché l’anno di mandato coincide con la nomina e la revoca dello stesso amministratore. Altro punto fermo è che ogni amministratore ha diritto di amministrare per almeno un anno. Altra caratteristica del mandato è l’interim. Praticamente anche se scade il mandato, fino a quando non viene nominato un nuovo amministratore, il vecchio amministratore continua ad esercitare i suoi poteri, grazie ad un istituto legislativo che si chiama prorogatio imperii.

In definitiva, il Codice Civile assimila l’incarico dell’amministratore di condominio ad un mandato di rappresentanza, Proprio per questo motivo, all’interno dell’articolo 1129 del codice civile al comma numero quattordici, viene precisato che:

esempioPer quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

 

La sezione del codice civile a cui si fa riferimento è proprio quella relativa al mandato di rappresentanza (CLICCA QUI – fonte sito Altalex). Essendo quindi un contratto di mandato esso non cessa in automatico, alla scadenza naturale. Può essere revocato però in due modi:

  1. dall’assemblea di condominio con un numero di millesimi pari a quelli relativi alla nomina quindi la maggioranza degli intervenuti che abbiano almeno la metà dei millesimi di proprietà;
  2. dal giudice, dietro richiesta anche di un solo condomino, dove si ravvisino gravi irregolarità di gestione, che sono indicate chiaramente nell’articolo 1129 del codice civile

Fino a quando non si verifichi uno dei due punti sopra esposti, l’amministratore, per legge, continua ad esercitare il proprio mandato. C’è un altro elemento importante da considerare sulla revoca di un amministratore. Mentre per il primo punto l’assemblea decide della revoca anche senza motivo, per il secondo punto, anche un solo condomino,  può rivolgersi al giudice. In questo caso però la richiesta deve essere motivata da “giusta causa“. Per giusta causa, possiamo far riferimento ai punti che ci indica l’articolo 1129 del codice civile che sono motivo di grave irregolarità.

Come potete vedere non è affatto facile revocare il mandato ad un amministratore, soprattutto quando si deve ricorrere al giudice ma anche, direi io, quando si deve votare in assemblea poiché raggiungere la metà dei millesimi di rappresentanza dei condomini, è impresa assai difficile.

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