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DiAvv. Mario Torre

La partecipazione all’Assemblea Condominiale

LA PARTECIPAZIONE ALL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE

NORME DI COMPORTAMENTO

Spesso intervengono all’assemblea condomini che, con tono trasognato, chiedono ai presenti “Cosa c’è all’ordine del giorno?” (così come si chiede ai familiari “cosa c’è stasera in TV?”).

La domanda rivela che:

  1. il condomino ha smarrito l’avviso di convocazione, e non si è preoccupato di ottenerne copia dall’amministratore o da altri condomini;
  2. il condomino non ha letto l’avviso di convocazione;
  3. il condomino ha letto l’avviso di convocazione ma non ne ha compreso il senso (analfabetismo di ritorno).

Tale condotta è perniciosa perché rallenta i lavori dell’assemblea, in quanto qualcuno (Presidente, Segretario, Amministratore) per educazione dovrà illustrare al richiedente gli argomenti in discussione, o quelli già trattati nel frattempo leggendo le delibere verbalizzate.

La partecipazione all’assemblea è un diritto del condomino, non un obbligo. Dalla mancata partecipazione all’assemblea non può derivare alcuna conseguenza o penalità nemmeno se contenuta (illegittimamente) in un Regolamento di condominio.

La qualità di condomino (proprietario) è la condizione essenziale per aver diritto ad essere convocati e quindi a partecipare all’assemblea.

Il mancato ricevimento dell’avviso di convocazione non impedisce al condomino di intervenire all’assemblea, se comunque informato.

È buona norma che per intervenire all’assemblea il condomino:

  1. Abbia cognizione di causa degli argomenti all’ordine del giorno da discutere, opportunamente informandosi delle materie e dell’ammontare delle spese da affrontare;
  2. In caso di argomenti molto tecnici (lavori edili, lavori di riscaldamento, revisioni contabili, vertenze giudiziarie) si faccia accompagnare o rappresentare da professionista specializzato in materia.
  3. Prima della discussione di ogni argomento all’Ordine del Giorno chieda al presidente accertarsi se sussista il quorum necessario per la relativa deliberazione. La mancanza del quorum impedisce la deliberazione ma non vieta procedersi a discussione sull’argomento, se l’assemblea ha interesse;
  4. Sappia che l’ordine di trattazione degli argomenti all’Ordine del giorno può essere variato con delibera assunta a maggioranza semplice;
  5. Tenga presente che il voto deve essere espresso al momento della votazione indetta dal presidente;
  6. Sia consapevole che l’allontanamento di uno o più intervenuti, dopo la regolare costituzione dell’assemblea, non incide sulla validità del quorum costitutivo. Cioè l’assemblea regolarmente costituita, in cui successivamente venga meno il numero legale, può discutere i problemi ma senza giungere ad alcuna delibera sul punto. Infatti il quorum costitutivo (articolo 1136 del Codice Civile) coincide col quorum minimo per deliberare in materia di ordinaria importanza.

Non è ammesso il voto segreto.

Ai fini del calcolo delle maggioranze previste dalla legge, per l’approvazione delle delibere assembleari non si può tenere conto delle adesioni espresse in un momento diverso da quello della votazione. Pertanto è inefficace una dichiarazione di voto preventiva o successive al momento ufficiale della votazione (ad esempio: “Devo lasciare l’assemblea, ma aderisco a quanto la maggioranza delibererà in prosieguo”; oppure “Sono arrivato tardi, ma mi associo alle votazioni finora adottate”).

L’inadeguatezza ad affrontare taluni argomenti impegnativi all’Ordine del giorno, può consigliare talvolta di non intervenire all’assemblea ma di attendere la comunicazione del relativo verbale per comprendere la portata delle deliberazioni adottate. Entro trenta giorni dalla comunicazione il condomino assente potrà impugnare le deliberazioni dell’assemblea contrarie alla legge o al regolamento di condominio, previa mediazione, dinanzi all’Autorità giudiziaria.

Il presenzialismo esasperato alle assemblee può costringere a votazioni frettolose su argomenti impegnativi e dispendiosi, durante adunanze confuse o turbolente senza una congrua riflessione; votazioni di cui non ci si può più pentire. Invece l’assenza permette un tempo di trenta giorni per le opportune informative e meditazioni.

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DiAvv. Mario Torre

Il recupero dei crediti nel Condominio

IL RECUPERO DEI CREDITI NEL CONDOMINIO

L’Amministratore è tenuto, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai singoli condomini al Condominio entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di bilancio nel quale il credito esigibile è compreso.

Il termine di sei mesi decorre dalla chiusura dell’esercizio e non dall’approvazione del rendiconto.

I mezzi per il recupero dei crediti del Condominio sono il ricorso per decreto ingiuntivo; o, in alternativa, l’azione giudiziaria ordinaria con atto di citazione, previa istanza di mediazione. Non occorre la preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Il ricorso per decreto ingiuntivo

Per ottenere la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo, nonostante eventuale opposizione promossa dal condomino debitore.

I documenti necessari per la emissione del decreto sono la delibera di approvazione del bilancio preventivo o del bilancio consuntivo, col relativo stato di ripartizione; oppure, nel caso di spese straordinarie, innovazioni, ricostruzioni, la delibera di approvazione e il relativo stato di riparto delle spese.

La Giurisprudenza ha ammesso che il decreto ingiuntivo di pagamento possa essere concesso anche in base a un preventivo riferito ad un anno ormai trascorso e fino a quando non sia approvato il consuntivo.

È possibile ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento – ma non immediatamente esecutivo – anche in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati.

L’opposizione al decreto ingiuntivo

L’opposizione promossa dal condomino ingiunto può basarsi sulla insussistenza del debito, o sulla insufficienza della documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, o sulla carenza di legittimazione passiva dell’ingiunto, ma non può riguardare la nullità o l’annullabilità della delibera di approvazione delle spese condominiali, che deve invece essere fatta valere separatamente, con l’impugnazione ex articolo 1137 del Codice Civile.

Nel procedimento di opposizione, l’opponente – ai fini della procedibilità dell’opposizione – deve promuovere la mediazione nei confronti del condominio, anche nel corso del giudizio instaurato.

L’opposizione non sospende la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo concesso, a meno che nel (separato) giudizio di impugnazione della deliberazione a sostegno del decreto, sia stata ordinata la sospensione dell’esecuzione.

La sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato

La recente riforma del Condominio ha previsto che qualora il ritardo nel pagamento dei contributi condominiali si protragga per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi condominiali suscettibili di utilizzazione separata, indipendentemente da quanto preveda (o meno) il Regolamento del Condominio.

Alcuni Giudici di merito hanno ritenuto necessaria una delibera dell’assemblea per il caso specifico, autorizzativa della sospensione dei servizi comuni al condomino moroso, ma l’orientamento è oscillante.

In concreto i servizi comuni suscettibili di godimento separato possono essere il riscaldamento, l’ascensore, l’acqua, l’antenna centralizzata TV, purchè abilitati a permettere tecnicamente il distacco.

È una norma di difficile applicazione, perché la sospensione dell’erogazione del riscaldamento e dell’acqua può configurare violazione dell’art. 32 della Costituzione che garantisce il diritto alla salute; e la sospensione dell’uso dell’antenna TV centralizzata la violazione dell’art. 21 della Costituzione, come limitazione del diritto all’informazione.

Con coraggio il servizio di portierato potrebbe rientrare nel settore, sospendendo al condomino moroso ogni rapporto col portiere, nel senso di sospensione dal raccogliere e distribuire la corrispondenza, rifiuto di ogni informativa a visitatori e fornitori, distacco del citofono dagli immobili di proprietà del moroso (anche se locati), divieto al portiere o altro dipendente di ricevere ed eseguire disposizioni dal condomino moroso (o dai suoi inquilini) o familiari, sospensione dal prelievo dei sacchetti della spazzatura et similia.

Il tutto previo analitico ordine dell’Amministratore ai dipendenti, e seria collaborazione di costoro all’esecuzione delle disposizioni ricevute.

Rapporti tra alienante e acquirente

La riforma del condominio ha introdotto importanti novità, per eventuali situazioni di morosità pregressa. Il nuovo testo dell’articolo 63 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile prevede che:

  1. l’acquirente è obbligato solidalmente col venditore nel pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (bilancio condominiale precedente);
  2. il venditore resta obbligato solidalmente con l’acquirente al pagamento degli oneri condominiali maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore la copia autentica dell’atto di trasferimento della proprietà.

Nell’ipotesi che, durante le trattative e prima della compravendita di un immobile, vengono deliberati lavori di manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni o innovazioni sulle parti comuni, la cui esecuzione effettiva si realizzi successivamente all’atto di trasferimento, sono sorte molte vertenze giudiziarie.

Nelle controversie se i relativi oneri debbano essere sopportati dall’alienante o dall’acquirente, la Giurisprudenza prevalente ha sostenuto che – in assenza di accordi tra venditore e compratore circa la ripartizione delle relative spese – è tenuto al pagamento integrale che era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione degli interventi.

Rapporti con il conduttore

L’obbligo di pagare i contributi condominiali grava sul proprietario dell’immobile.

Nessun rapporto sussiste tra il condominio e il conduttore o altro occupante l’immobile. Il conduttore che effettua il pagamento degli oneri condominiali all’amministratore, va configurato come delegato al pagamento dal condomino-locatore. Pertanto, in caso di mancato pagamento, l’amministratore provvederà a riscuotere gli oneri condominiali dal proprietario dell’immobile locato; quest’ultimo, quale locatore, potrà richiedere all’inquilino il rimborso della quota di spese a suo carico, prevista dal contratto e dalla legge.

Separazione e divorzio del condomino

Se i coniugi, separati o divorziati sono comproprietari dell’immobile, restano solidalmente obbligati verso l’amministratore per il pagamento di tutti gli oneri condominiali.

In caso di assegnazione dal Giudice in godimento della casa familiare ad uno dei due coniugi, l’Amministratore è legittimato a chiedere il pagamento degli oneri condominiali soltanto a quello che risulti proprietario dell’appartamento (in mancanza di diverso accordo o provvedimento giudiziale che indichi chi debba pagare, atto che deve essere portato formalmente a conoscenza dell’Amministratore: ma tale atto non è vincolante poiché, in caso di insolvenza dell’obbligato, risponde comunque chi è proprietario dell’immobile).

Proprietà e usufrutto

La legge di riforma del condominio, a modifica di precedente regolamentazione, ha sancito la responsabilità solidale del nudo proprietario e dell’usufruttuario per il pagamento di tutti i contributi condominiali dovuti all’amministratore del condominio, senza alcuna distinzione tra opere ordinarie e straordinarie (distinzione operativa solo nei rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario). Pertanto l’amministratore, a sua discrezione, può pretendere il pagamento dell’intero importo dovuto, sia dal nudo proprietario che dall’usufruttuario.

Resta fermo il diritto di voto in assemblea dell’usufruttuario negli affari che attengono alla ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e servizi comuni; e del nudo proprietario nelle altre delibere per questioni di straordinaria amministrazione.

Oneri condominiali del fallito

I crediti vantati dal condominio verso il proprietario fallito, maturati prima del fallimento sono riconosciuti come crediti chirografari, e non sono quindi assistiti da alcun privilegio.

I crediti maturati dopo il fallimento, beneficiano di “prededuzione”, cioè vengono pagati prima di ogni altro debito della procedura, e prima della ripartizione dell’attivo fallimentare.

Se l’immobile è occupato dal fallito e questi ha ottenuto dal Giudice un sussidio a titolo di alimenti per lui e la famiglia, si opina che tale sussidio riguardi il vitto e l’alloggio del fallito, per cui gli oneri condominiali sarebbero a carico del fallito.

Contraria opinione esclude tale obbligo sul principio della inespropriabilità assoluta dell’assegno alimentare.

Nell’incertezza della Giurisprudenza, all’amministratore del Condominio conviene sempre chiedere al curatore del fallimento il pagamento in prededuzione degli oneri condominiali successivi alla data del fallimento, lasciando a lui l’incombenza di eventuale rivalsa verso il fallito, ove ne ricorrano i presupposti.

Recupero crediti da parte di terzi verso il condominio

Obbligazioni contrattuali dei condomini verso terzi.

La recente riforma del condominio ha modificato l’indirizzo seguìto dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 9121/2008 (parziarietà delle obbligazioni contrattuali dei condomini) in materia di responsabilità per le obbligazioni condominiali, reintroducendo il principio della solidarietà a carico di tutti i condomini, sia pure con il temperamento del beneficium escussionis, per i crediti vantati dai terzi verso il condominio, senza peraltro operare alcuna distinzione tra obbligazioni di natura contrattuale ed extracontrattuale.

Quindi per effetto della riforma (articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile) tutti i condomini sono ritenuti solidamente responsabili per i debiti del condominio e, in caso di esecuzione, possono solo pretendere che il creditore agisca prima nei confronti dei condomini morosi (beneficium escussionis) e, solo dopo, in caso di insoddisfazione, nei confronti degli altri condomini in regola con i pagamenti.

Tuttavia sussistono opinioni diverse. Alcuni giuristi ritengono che la responsabilità solidale tra i condomini si abbia solo in caso di obbligazioni extracontrattuali e solo in tali casi i condomini potrebbero far valere la possibilità di eccepire il beneficium escussionis. Mentre per le obbligazioni contrattuali è sempre applicabile il criterio della parziarietà fra condomini. Questa interpretazione è certamente più in linea con la pronunzia della sentenza numero 9121 del 2008 cennata delle Sezioni Unite della Cassazione che, si ripete, affermava la parziarietà della responsabilità dei condomini per le obbligazioni di natura contrattuale.

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DiAvv. Mario Torre

Il Presidente della Assemblea Condominiale

IL PRESIDENTE DELLA ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Del Presidente dell’assemblea non è fatta alcuna menzione nelle norme del codice civile, dopo la riforma del 2013 in materia di condominio.

Eppure il Presidente è necessario per assicurare l’ordinato svolgimento dell’assemblea, come rilevasi dalla consuetudine nei libri verbali di assemblea, in vendita nelle librerie specializzate, di esporre inizialmente al verbale la formula stampata della dichiarazione del Presidente di valida costituzione dell’assemblea in prima e seconda convocazione all’esito di verifica dei condomini costituiti e dei millesimi rappresentati.

Trattasi di dichiarazione di grande responsabilità che, se errata, può provocare la impugnazione dell’assemblea con danni economici (ad esempio spese legali per la soccombenza) rilevanti per il Condominio, e configurabile risarcimento danni a carico del Presidente per negligenza e imperizia, o addirittura per dolo.

Si comprende, quindi, che la nomina a Presidente dell’assemblea non è una carica onorifica o di facciata, e non va assegnata con superficialità, ma valutando bene le capacità di chi è chiamato a ricoprirla.

Ma il Presidente non è una figura obbligatoria: Se non viene nominato (ad esempio perché nessuno dei presenti vuole accettare l’incarico) spetta all’assemblea tutta, in collettivo, svolgere quelle funzioni.

Riunita l’assemblea e nominato il Presidente (con la maggioranza degli intervenuti) questi deve preliminarmente svolgere le seguenti funzioni:

  1. verificare se tutti i presenti sono legittimati ad intervenire all’assemblea, in proprio o per delega;
  2. verificare che tutti i condomini abbiano ricevuto l’avviso di convocazione dell’assemblea almeno cinque giorni prima della data fissata per la adunanza in prima convocazione;
  3. accertarsi della presenza del quorum costitutivo dell’assemblea (articolo 113 del Codice Civile, primo e terzo comma);
  4. far nominare il segretario verbalizzante;
  5. dichiarare la validità (o meno) della costituzione dell’assemblea.

Le suindicate funzioni preliminari vanno svolte col supporto dell’amministratore che ha inviato gli avvisi di convocazione, e che conosce i nominativi e gli indirizzi di tutti i condomini in virtù dell’anagrafe condominiale in suo possesso.

Quanto alla funzione di cui al punto 1: va accertata la identità personale degli intervenuti in proprio e dei delegati per verificare la legittimazione.

Va verificata la regolarità delle deleghe, che devono essere redatte per iscritto, complete della indicazione del delegato e della sottoscrizione del delegante. La mancanza di tali requisiti rende inefficace la delega e il Presidente deve respingerla, motivando a verbale (ma in questi casi, per agevolare la rappresentanza, è il caso di invitare il portatore della delega a recarsi presso il mandante e far completare i dati omessi).

Le deleghe ammesse vanno firmate dal Presidente.

La delega va conferita ad un solo nominativo, e mai all’amministratore.

In caso di comproprietà indivisa di uno o più immobili, la rappresentanza in assemblea deve essere conferita mediante verbale di delibera della comunione (comproprietà) che a maggioranza delle quote abbia nominato il delegato. In luogo del verbale di nomina, può ritenersi sostitutiva la delega collettiva sottoscritta da tutti i comproprietarii.

In difetto, la rappresentanza è inefficace.

Quanto alla funzione di cui al punto 2: L’avviso di convocazione va spedito mediante raccomandata postale, o mediante telefax, o mediante posta certificata (PEC), o mediante telegramma, o mediante atto stragiudiziale notificato da Ufficiale Giudiziario. Sono gli unici atti che garantiscono la data certa della spedizione e certezza della consegna.

E’ sconsigliata la consegna a mano (la c.d. “raccomandata a mano”) per i seguenti motivi:

  • la consegna deve avvenire a mani del destinatario e non ad altri (coniuge, figlio, genitore, convivente, parente, collaboratrice familiare, dipendente, custode) perché non trova applicazione il regolamento del recapito delle Poste Italiane;
  • la data di consegna non è certa, anche se di pugno del destinatario, perché non identificativa di chi l’ha segnata e del giorno effettivamente corrispondente (post – datazione, pre – datazione, alterazione della data).

Indubbiamente la partecipazione all’assemblea del convocato “a mano” costituisce sanatoria di ogni irregolarità; ma per gli assenti può essere motivo di opposizione alle delibere adottate, per difetto o tardività di convocazione.

Esaurite le funzioni preliminari e costituita la assemblea, il Presidente invita i presenti a discutere degli argomenti all’ordine del giorno, progressivamente indicati nell’avviso di convocazione, e regola l’ordinato svolgimento della discussione e delle votazioni conseguenti.

Il potere di regolare la discussione consiste nell’assicurare la possibilità a tutti i richiedenti di esporre la propria opinione, curando che gli interventi siano aderenti all’ordine del giorno e contenuti in limiti ragionevoli.

Il Presidente può stabilire la durata di ciascun intervento purchè resti assicurato ad ogni condomino di esprimere le proprie ragioni sui punti in discussione.

Ricorrendo giustificati motivi, il Presidente può togliere la parola al condomino, il quale, però, può appellarsi all’assemblea che può sempre sovrapporsi al Presidente.

Se del caso, il Presidente può allontanare dalla assemblea eventuali terzi (mai, però, i condomini o i loro delegati).

(E’ successo che due condomini, in assemblea, litigassero violentemente e venissero alle mani……impugnando le sedie per colpirsi! Bloccati e separati dagli astanti, e continuando a rivolgersi contumelie, il Presidente li espelleva dall’assemblea – giudicando inaccettabile e incivile il loro comportamento – ma ordinava loro di lasciare delega, per non pregiudicarne la rappresentanza nella riunione. Il tutto eseguito senza conseguenze di alcun genere).

Al Presidente spetta, comunque, la comunicazione del risultato del computo dei voti, precisando a verbale, i nominativi e i millesimi di ciascun votante a favore, contro o astenuto; o comunque una formulazione che permetta tale identificazione.

Ma non può evitare di rilevare l’esito della votazione avvenuta, esplicitandolo ai presenti.

Al Presidente spetta la dettatura al segretario del contenuto del verbale.

Il Presidente, poi, dovrà sottoscrivere il verbale (ed eventuali allegati) che potrà essere da lui variato esclusivamente per correggere errori materiali o di calcolo.

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