Archivio dei tag assemblea di condominio

DiAvv. Mario Torre

La partecipazione all’Assemblea Condominiale

LA PARTECIPAZIONE ALL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE

NORME DI COMPORTAMENTO

Spesso intervengono all’assemblea condomini che, con tono trasognato, chiedono ai presenti “Cosa c’è all’ordine del giorno?” (così come si chiede ai familiari “cosa c’è stasera in TV?”).

La domanda rivela che:

  1. il condomino ha smarrito l’avviso di convocazione, e non si è preoccupato di ottenerne copia dall’amministratore o da altri condomini;
  2. il condomino non ha letto l’avviso di convocazione;
  3. il condomino ha letto l’avviso di convocazione ma non ne ha compreso il senso (analfabetismo di ritorno).

Tale condotta è perniciosa perché rallenta i lavori dell’assemblea, in quanto qualcuno (Presidente, Segretario, Amministratore) per educazione dovrà illustrare al richiedente gli argomenti in discussione, o quelli già trattati nel frattempo leggendo le delibere verbalizzate.

La partecipazione all’assemblea è un diritto del condomino, non un obbligo. Dalla mancata partecipazione all’assemblea non può derivare alcuna conseguenza o penalità nemmeno se contenuta (illegittimamente) in un Regolamento di condominio.

La qualità di condomino (proprietario) è la condizione essenziale per aver diritto ad essere convocati e quindi a partecipare all’assemblea.

Il mancato ricevimento dell’avviso di convocazione non impedisce al condomino di intervenire all’assemblea, se comunque informato.

È buona norma che per intervenire all’assemblea il condomino:

  1. Abbia cognizione di causa degli argomenti all’ordine del giorno da discutere, opportunamente informandosi delle materie e dell’ammontare delle spese da affrontare;
  2. In caso di argomenti molto tecnici (lavori edili, lavori di riscaldamento, revisioni contabili, vertenze giudiziarie) si faccia accompagnare o rappresentare da professionista specializzato in materia.
  3. Prima della discussione di ogni argomento all’Ordine del Giorno chieda al presidente accertarsi se sussista il quorum necessario per la relativa deliberazione. La mancanza del quorum impedisce la deliberazione ma non vieta procedersi a discussione sull’argomento, se l’assemblea ha interesse;
  4. Sappia che l’ordine di trattazione degli argomenti all’Ordine del giorno può essere variato con delibera assunta a maggioranza semplice;
  5. Tenga presente che il voto deve essere espresso al momento della votazione indetta dal presidente;
  6. Sia consapevole che l’allontanamento di uno o più intervenuti, dopo la regolare costituzione dell’assemblea, non incide sulla validità del quorum costitutivo. Cioè l’assemblea regolarmente costituita, in cui successivamente venga meno il numero legale, può discutere i problemi ma senza giungere ad alcuna delibera sul punto. Infatti il quorum costitutivo (articolo 1136 del Codice Civile) coincide col quorum minimo per deliberare in materia di ordinaria importanza.

Non è ammesso il voto segreto.

Ai fini del calcolo delle maggioranze previste dalla legge, per l’approvazione delle delibere assembleari non si può tenere conto delle adesioni espresse in un momento diverso da quello della votazione. Pertanto è inefficace una dichiarazione di voto preventiva o successive al momento ufficiale della votazione (ad esempio: “Devo lasciare l’assemblea, ma aderisco a quanto la maggioranza delibererà in prosieguo”; oppure “Sono arrivato tardi, ma mi associo alle votazioni finora adottate”).

L’inadeguatezza ad affrontare taluni argomenti impegnativi all’Ordine del giorno, può consigliare talvolta di non intervenire all’assemblea ma di attendere la comunicazione del relativo verbale per comprendere la portata delle deliberazioni adottate. Entro trenta giorni dalla comunicazione il condomino assente potrà impugnare le deliberazioni dell’assemblea contrarie alla legge o al regolamento di condominio, previa mediazione, dinanzi all’Autorità giudiziaria.

Il presenzialismo esasperato alle assemblee può costringere a votazioni frettolose su argomenti impegnativi e dispendiosi, durante adunanze confuse o turbolente senza una congrua riflessione; votazioni di cui non ci si può più pentire. Invece l’assenza permette un tempo di trenta giorni per le opportune informative e meditazioni.

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DiAvv. Mario Torre

Il Presidente della Assemblea Condominiale

IL PRESIDENTE DELLA ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Del Presidente dell’assemblea non è fatta alcuna menzione nelle norme del codice civile, dopo la riforma del 2013 in materia di condominio.

Eppure il Presidente è necessario per assicurare l’ordinato svolgimento dell’assemblea, come rilevasi dalla consuetudine nei libri verbali di assemblea, in vendita nelle librerie specializzate, di esporre inizialmente al verbale la formula stampata della dichiarazione del Presidente di valida costituzione dell’assemblea in prima e seconda convocazione all’esito di verifica dei condomini costituiti e dei millesimi rappresentati.

Trattasi di dichiarazione di grande responsabilità che, se errata, può provocare la impugnazione dell’assemblea con danni economici (ad esempio spese legali per la soccombenza) rilevanti per il Condominio, e configurabile risarcimento danni a carico del Presidente per negligenza e imperizia, o addirittura per dolo.

Si comprende, quindi, che la nomina a Presidente dell’assemblea non è una carica onorifica o di facciata, e non va assegnata con superficialità, ma valutando bene le capacità di chi è chiamato a ricoprirla.

Ma il Presidente non è una figura obbligatoria: Se non viene nominato (ad esempio perché nessuno dei presenti vuole accettare l’incarico) spetta all’assemblea tutta, in collettivo, svolgere quelle funzioni.

Riunita l’assemblea e nominato il Presidente (con la maggioranza degli intervenuti) questi deve preliminarmente svolgere le seguenti funzioni:

  1. verificare se tutti i presenti sono legittimati ad intervenire all’assemblea, in proprio o per delega;
  2. verificare che tutti i condomini abbiano ricevuto l’avviso di convocazione dell’assemblea almeno cinque giorni prima della data fissata per la adunanza in prima convocazione;
  3. accertarsi della presenza del quorum costitutivo dell’assemblea (articolo 113 del Codice Civile, primo e terzo comma);
  4. far nominare il segretario verbalizzante;
  5. dichiarare la validità (o meno) della costituzione dell’assemblea.

Le suindicate funzioni preliminari vanno svolte col supporto dell’amministratore che ha inviato gli avvisi di convocazione, e che conosce i nominativi e gli indirizzi di tutti i condomini in virtù dell’anagrafe condominiale in suo possesso.

Quanto alla funzione di cui al punto 1: va accertata la identità personale degli intervenuti in proprio e dei delegati per verificare la legittimazione.

Va verificata la regolarità delle deleghe, che devono essere redatte per iscritto, complete della indicazione del delegato e della sottoscrizione del delegante. La mancanza di tali requisiti rende inefficace la delega e il Presidente deve respingerla, motivando a verbale (ma in questi casi, per agevolare la rappresentanza, è il caso di invitare il portatore della delega a recarsi presso il mandante e far completare i dati omessi).

Le deleghe ammesse vanno firmate dal Presidente.

La delega va conferita ad un solo nominativo, e mai all’amministratore.

In caso di comproprietà indivisa di uno o più immobili, la rappresentanza in assemblea deve essere conferita mediante verbale di delibera della comunione (comproprietà) che a maggioranza delle quote abbia nominato il delegato. In luogo del verbale di nomina, può ritenersi sostitutiva la delega collettiva sottoscritta da tutti i comproprietarii.

In difetto, la rappresentanza è inefficace.

Quanto alla funzione di cui al punto 2: L’avviso di convocazione va spedito mediante raccomandata postale, o mediante telefax, o mediante posta certificata (PEC), o mediante telegramma, o mediante atto stragiudiziale notificato da Ufficiale Giudiziario. Sono gli unici atti che garantiscono la data certa della spedizione e certezza della consegna.

E’ sconsigliata la consegna a mano (la c.d. “raccomandata a mano”) per i seguenti motivi:

  • la consegna deve avvenire a mani del destinatario e non ad altri (coniuge, figlio, genitore, convivente, parente, collaboratrice familiare, dipendente, custode) perché non trova applicazione il regolamento del recapito delle Poste Italiane;
  • la data di consegna non è certa, anche se di pugno del destinatario, perché non identificativa di chi l’ha segnata e del giorno effettivamente corrispondente (post – datazione, pre – datazione, alterazione della data).

Indubbiamente la partecipazione all’assemblea del convocato “a mano” costituisce sanatoria di ogni irregolarità; ma per gli assenti può essere motivo di opposizione alle delibere adottate, per difetto o tardività di convocazione.

Esaurite le funzioni preliminari e costituita la assemblea, il Presidente invita i presenti a discutere degli argomenti all’ordine del giorno, progressivamente indicati nell’avviso di convocazione, e regola l’ordinato svolgimento della discussione e delle votazioni conseguenti.

Il potere di regolare la discussione consiste nell’assicurare la possibilità a tutti i richiedenti di esporre la propria opinione, curando che gli interventi siano aderenti all’ordine del giorno e contenuti in limiti ragionevoli.

Il Presidente può stabilire la durata di ciascun intervento purchè resti assicurato ad ogni condomino di esprimere le proprie ragioni sui punti in discussione.

Ricorrendo giustificati motivi, il Presidente può togliere la parola al condomino, il quale, però, può appellarsi all’assemblea che può sempre sovrapporsi al Presidente.

Se del caso, il Presidente può allontanare dalla assemblea eventuali terzi (mai, però, i condomini o i loro delegati).

(E’ successo che due condomini, in assemblea, litigassero violentemente e venissero alle mani……impugnando le sedie per colpirsi! Bloccati e separati dagli astanti, e continuando a rivolgersi contumelie, il Presidente li espelleva dall’assemblea – giudicando inaccettabile e incivile il loro comportamento – ma ordinava loro di lasciare delega, per non pregiudicarne la rappresentanza nella riunione. Il tutto eseguito senza conseguenze di alcun genere).

Al Presidente spetta, comunque, la comunicazione del risultato del computo dei voti, precisando a verbale, i nominativi e i millesimi di ciascun votante a favore, contro o astenuto; o comunque una formulazione che permetta tale identificazione.

Ma non può evitare di rilevare l’esito della votazione avvenuta, esplicitandolo ai presenti.

Al Presidente spetta la dettatura al segretario del contenuto del verbale.

Il Presidente, poi, dovrà sottoscrivere il verbale (ed eventuali allegati) che potrà essere da lui variato esclusivamente per correggere errori materiali o di calcolo.

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DiGianluca Biondi

Voto SI ! …. Voto NO ! Mi astengo ! …. L’Assemblea di Condominio

L’assemblea di condominio è l’organo di autogoverno dei condomini e in essa si rende esecutiva la volontà collegiale o di gruppo che garantisce la prevalenza degli interessi collettivi rispetto a quelli del singolo proprietario.

Il funzionamento delle assemblee di condominio è regolamentato dalla legge e le votazioni sono a doppia maggioranza:

  • Quorum costitutivo: è il numero minimo di condomini che devono essere presenti alla assemblea;
  • Quorum deliberativo: è il valore minimo millesimale rappresentato dai partecipanti l’assemblea;

In ogni assemblea devono raggiungersi sempre e comunque entrambi i quorum previsti dalla legge, per rendere esecutiva una decisione.

Gli argomenti discussi in assemblea e quindi oggetto di votazione devono essere inseriti nel cosiddetto “Ordine del giorno“.

Quali argomenti sono di competenza dell’assemblea?

Ci viene in aiuto l’articolo 1135 del codice civile il quale precisa che l’assemblea dei condomini provvede:

  1. alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
  2. all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
  3. all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
  4. alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;

Uno a molti …… Molti a uno

In riferimento al quorum costitutivo, nel caso in cui partecipi all’assemblea, un solo proprietario di più appartamenti o più proprietari di un singolo appartamento, deve essere sempre conteggiata una sola persona.

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