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DiGianluca Biondi

Lo Stato Patrimoniale

Dopo aver letto in cosa consiste il bilancio condominiale, dopo aver approfondito i concetti di bilancio preventivo e consuntivo, direi siamo pronti a capire insieme cosa è lo stato patrimoniale.

Lo stato patrimoniale è il documento che descrive le attività (crediti) e le passività (debiti) del condominio e ne indica il saldo finale.

Il documento è quindi diviso in due parti che sono affiancate. A sinistra troviamo le attività cioè ad esempio i crediti derivanti da quote condominiali dell’anno di bilancio corrente (soldi che devono essere incassati), a destra invece, troviamo le passività quindi i debiti verso i fornitori (soldi che devono uscire dalle casse del condominio), l’eventuale fondo T.F.R. per il portiere, i debiti che il condominio si trascina da anni precedenti. Questa disposizione visiva è quella che da ai condomini, una esatta e dettagliata situazione del patrimonio del condominio che, a livello di gestione economica, è a tutti gli effetti, come un’azienda.

E’ buona abitudine impostare lo stato patrimoniale, cosi come anche il bilancio consuntivo e preventivo, su un periodo di riferimento che corrisponde all’anno solare. In questo modo sarà più semplice riuscire a registrare tutte le spese e gli incassi correttamente. E’ importante dividere bene le voci sia dei crediti che dei debiti.

Infatti il condomino deve sempre sapere da quale fonte proviene il credito vantato dal condominio se per incassi di rate condominiali ordinarie, straordinarie, se relative all’anno di bilancio corrente oppure derivante da anni precedenti. Cosi come pure se ci sono delle passività, bisogna indicare se derivano da gestioni contabili di anni precedenti oppure fanno parte dell’ultimo bilancio presentato.

E’ importante descrivere in questo documento, per le spese che comportano vertenze legali, quali cause sono pendenti e con quali riferimenti. Per mancati incassi di fitto locali, si deve specificare l’inquilino dal quale si richiedono i soldi. Per il fondo cassa, a quale scopo sono destinati i soldi (ad esempio liquidità di cassa, spese straordinarie).

In effetti lo stato patrimoniale è lo stato di salute del condominio.

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DiGianluca Biondi

Bilancio preventivo e consuntivo

Abbiamo parlato lunedì scorso, del bilancio condominiale; cos’è; come deve essere compilato dall’Amministratore di Condominio e quali articoli del codice civile fanno da guida ad una corretta e comprensibile compilazione.

Oggi andiamo un pò più nel dettaglio e cerchiamo assieme di capire come è strutturato il dettaglio del bilancio. Infatti ogni bilancio condominiale che si rispetti, è scritto così come se il condominio fosse (in effetti a mio parere lo è) un’azienda. Se il Condominio quindi è un’azienda, allora dobbiamo parlare di Bilancio Consuntivo e Bilancio Preventivo.

Bilancio preventivo

Lo dice la parola, è un preventivo delle spese che verranno sostenute nell’anno contabile che inizia. In genere per prassi ed anche per pura comodità, il periodo di bilancio annuale coincide con l’anno solare. Per tale motivo il bilancio preventivo che, al momento in cui scrivo questo articolo, corrisponde al 2017-2018, conterrà tutte le spese che i condomini dovranno pagare. Il bilancio impostato in questi termini, è utile soprattutto per capire quali progetti condominiali si vuole mettere in campo per migliorare la fruibilità e vivibilità dell’edificio, per efficientare energicamente il fabbricato o semplicemente per migliorarne l’aspetto rifacendo le facciate.

Io quando ricevo il mandato in un condominio, al primo contatto con i condomini,  chiedo di indicarmi cosa vorrebbero migliorare, implementare o modificare nel loro condominio. Questo mi permette, nel corso delle riunioni che verranno indette nello stabile, di fare un progetto a lungo termine e bilanciare correttamente le spese a seconda delle priorità delle richieste.

E’ anche probabile che il bilancio preventivo, essendo dedotto dalla gestione dell’anno precedente, possa essere modificato al ribasso. Questo significa magari che l’Amministratore, nell’anno precedente, ha ottimizzato qualche spesa ricorrente, oppure ha impostato delle scelte che hanno fatto “guadagnare” in qualche modo il condominio e questo ha prodotto un risparmio che si può tradurre, ad esempio, in un avanzo di cassa (cosa molto rara; cioè il condominio ha risparmiato soldi).

Come si presenta dunque un bilancio preventivo ?

Le immagini di seguito riportate, danno una chiara idea del giusto layout che un bilancio dovrebbe avere (fonte manuale ANAPI):

Strutturato in questo modo, risulta estremamente chiaro per i condomini, capire quanto si è speso l’anno precedente, quanto si spenderà nell’anno in corso e se c’è un conguaglio da pagare. Il conguaglio si crea nel momento in cui l’anno precedente si è speso più di quanto si è incassato. Siccome il bilancio del condominio deve sempre essere pari a zero cioè non ci devono essere attivi o passivi, viene generata dall’amministratore, una rata extra di conguaglio, con la quale si azzera il bilancio precedente e si recuperano spese o passivi da chiudere.

Sempre per scelta assembleare, il conguaglio; quindi le rate extra da pagare, potrebbero essere portate sul nuovo bilancio preventivo, classificandole come passività e la rata condominiale, includerebbe anche il recupero delle spese non coperte dell’anno precedente. Il tutto verrebbe suddiviso in dodici rate mensili quindi, con una spesa mensile più piccola. Sono scelte che l’Amministratore prende sotto specifica autorizzazione dell’assemblea.

Bilancio consuntivo

Il bilancio consuntivo, a differenza di quello preventivo, contiene, come se fosse una sorta di estratto conto, il riepilogo storico di tutte le spese sostenute dal condominio, nel corso dell’anno precedente. Può essere scritto in formato di elenco quindi, giorno per giorno o meglio, movimento per movimento di gestione, vengono scritte in ordine cronologico, le spese. In alternativa, può anche essere raggruppato per voci di spesa, evitando di menzionare i singoli movimenti. Io preferisco fornire entrambe le viste. Più dettagli si fanno vedere ai condomini, meno obiezioni possono essere sollevate.

Il bilancio consuntivo, di prassi, dovrebbe essere sottoposto a controllo da parte di almeno due condomini (sarebbe meglio che i condomini deputati a ricoprire il ruolo di “revisori dei conti” fossero due dei tre membri del consiglio di condominio). Tutti i costi sostenuti e descritti nel bilancio consuntivo, devono poi essere distribuiti per singola unità immobiliare, quindi per ogni proprietario e ripartiti secondo le tabelle millesimali di riferimento (riscaldamento, luci scale etc.).

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DiGianluca Biondi

I conti non tornano. Il Bilancio condominiale

Forse non tutti sanno che il bilancio di un condominio non deve mai essere in attivo o in passivo ma sempre uguale a zero. Questo significa che se alla fine di un anno contabile (che spesso coincide con l’anno solare) ci sono dei “guadagni”, questi devono essere restituiti ai condomini. Cosi come se ci sono delle “perdite” dovute ad esempio, a quote condominiali non incassate, l’Amministratore deve chiederne l’approvazione in assemblea per poterle portare nel bilancio dell’anno successivo.

Sarà compito dell’Amministratore poi a provvedere, così come chiaramente spiegato dall’Avvocato Torre in questo articolo, al recupero dei crediti verso i condomini morosi.

L’amministratore di Condominio quindi, è tenuto, secondo quanto chiaramente confermato dall’articolo 1130 bis del Codice Civile, a tenere un rendiconto condominiale cioè, a registrare in maniera chiara ed immediatamente leggibile, tutte le spese a cui il condominio è andato in contro nel corso di un anno contabile che, come abbiamo specificato prima, corrisponde nella maggior parte dei casi, all’anno solare.

Non essendoci disposizioni di legge (al momento della stesura del presente articolo) che indichino con precisione, come redigere un bilancio condominiale, l’articolo del Codice Civile al quale fare riferimento e che meglio indica le linee guida principali è il numero 2423, secondo comma; che in estrema sintesi dice che:

Il bilancio deve essere redatto con chiarezza e deve rappresentare in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale e finanziaria della società e il risultato economico dell’esercizio.

Da cosa è composto il bilancio di un condominio e quali documenti, almeno una volta l’anno, l’Amministratore deve presentare ai condomini?

I documenti sono:

  1. Registro di contabilità;
  2. Riepilogo finanziario;
  3. Nota sintetica esplicativa;

Analizziamoli insieme.

Registro di contabilità

E’ il documento che contiene tutti i movimenti contabili eseguiti dall’amministratore per conto del condominio. E’ come se fosse l’estratto conto di un conto corrente dove vediamo sia le entrate che le uscite. Naturalmente il tutto deve essere riportato in ordine cronologico e la registrazione in tale registro, sia di una spesa sia di un incasso di danaro, deve essere eseguita entro trenta giorni dalla effettiva movimentazione.

esempioSe l’amministratore, in data 10 aprile 2017, effettua l’acquisto di una lampadina che ne sostituisce una rotta nell’androne condominiale, il costo e la tipologia di spesa, deve essere annotata nel registro di contabilità, entro il 10 maggio 2017.

Con la riforma del condominio, ogni condomino, in qualsiasi momento, può chiedere all’Amministratore, di vedere il bilancio condominiale ed a proprie spese, chiederne una copia stampata o in qualsiasi formato possa essere prodotto.

Riepilogo finanziario

E’ lo stato patrimoniale del condominio. In questo documento infatti, troviamo i crediti ed i debiti verso i fornitori, i fondi economici di riserva, quelli destinati ad eventuali ristrutturazioni edilizie, i soldi contenuti in cassa quindi una fotografia della salute economica del condominio.

Nota sintetica esplicativa

E’ una relazione che fa l’Amministratore di Condominio, dove vengono descritte eventuali cause pendenti con i condomini, rapporti con i fornitori, e tutte le problematiche che in qualche modo hanno influito sul bilancio condominiale.

I tre documenti sopra dettagliati, devono essere consegnati almeno una volta l’anno dall’Amministratore di Condominio, ad ogni condomino e prima della riunione che contempla all’ordine del giorno, l’approvazione del bilancio.

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