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DiGianluca Biondi

Convegno Anapi – Barriere architettoniche e Condominio

Convegno ANAPI

Barriere architettoniche e Condominio

L’associazione ANAPI, alla quale sono associato in quanto Amministratore di Condominio, ha proposto il convengo: Barriere architettoniche e Condominio. L’incontro si è tenuto presso l’Hotel Parco dei Principi di Bari il 27 gennaio 2017, dalle ore 09:30 alle ore 13:15.

Mi aspettavo di partecipare ad un convegno dove si sarebbe parlato solo degli aspetti normativi e giurisprudenziali, un convegno di tipo tecnico. Invece, l’evento ha messo al centro dell’attenzione, proprio la persona che ha ridotte capacità motorie e trova enormi difficoltà nello svolgere, in ambito condominiale così come pure negli spazi pubblici, tutte le proprie attività.

Spesso infatti non ci si rende conto che una persona con ridotta mobilità svolge con estrema difficoltà anche i compiti più semplici come andare a fare la spesa, recarsi presso una farmacia o fare semplicemente una passeggiata.

In ambito condominiale poi, diventa a volte una vera impresa, raggiungere gli spazi comuni proprio perché la maggior parte degli edifici in Italia, non è adeguato rispetto alle normative che abbattono le cosiddette barriere architettoniche.

Riassumerò quindi i temi trattati in questa giornata estremamente interessante è piena di spunti che mi permetteranno di sensibilizzare i condomini, sui temi della disabilità di ogni livello e grado.

Apre L’incontro il Dott. Emanuele Miccolo, del Sole24ore. La testata giornalistica on line, ha da diversi anni, fatto ingenti investimenti volti a racchiudere in un unico portale, normative, leggi, sentenze di cassazione, che riguardano la materia condominiale; mettendo a disposizione degli amministratori di condominio, un portale completo e che risolva al meglio, le diatribe condominiali che il professionista quotidianamente affronta. Il portale dedicato è raggiungibile a questo indirizzo.

Ha poi preso la parola il Dott. Gianluca Mininno che ha presentato le soluzioni tecniche che la CSM Ascensori mette a disposizione delle persone con ridotte capacità motorie. Terminato l’intervento del Dott. Minino, prende la parola Roberto Bonasia, consulente legale dell’associazione ANAPI, il quale descrive qual’è la normativa vigente rispetto al tema dell’abbattimento delle Barriere architettoniche. Un grande passo in avanti è stato fatto dalla legge di riforma del condominio, la numero 220 del 2012, facendo passare il quorum deliberativo per l’approvazione dei lavori per l’abbattimento delle barriere architettoniche, dai 2/3 dei millesimi ai soli 500/1000.

Purtroppo però, pur avendo il legislatore risolto o agevolato questo aspetto normativo, in realtà la storia della giurisprudenza e le fonti giuridiche che trattano il tema, sono ancora variegate, frammentate e contrastanti. Questo rende difficile il compito dell’amministratore, che deve districare la problematica quando in uno degli stabili amministrati, vi è una persona con ridotta mobilità.

Terminato anche l’intervento di Roberto Bonasia, prende la parola Luca Baldin, project manager Smart building. Il dott. Bonasia, illustra come le nuove tecnologie come la fibra ottica, aiuti sensibilmente le persone con disabilità offrendo moltissimi servizi digitali presso le abitazioni del condomino in difficoltà. Parliamo di telesoccorso, sistemi di sensoristica ambientale, tele monitoraggio dei parametri biologici, telecardiologia, accesso ai servizi sanitari territoriali a distanza.

Non sto parlando di fantascienza, infatti la regione Veneto, attraverso questi servizi che vengono denominati e-Health, assiste già oggi oltre 25.000 utenti.

Purtroppo, ad oggi, solo il 61% della popolazione italiana è connessa alla banda larga (dati di gennaio 2017). Eppure, lo Stato Italiano, ha normato la materia attraverso la Legge numero 164 del 2014 dove, all’articolo 6 ter, al comma 2, afferma l’Obbligo di infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio. E se questo vale per gli edifici di nuova costruzione, il Decreto Legislativo numero 33 del 15 febbraio 2016, si occupa invece degli edifici preesistenti. Infatti, il decreto legge, recependo la direttiva europea 2014/61/UE estende l’obbligo di accesso alle reti di comunicazione ad alta velocità, anche ad edifici preesistenti alla entrata in vigore del decreto e della normativa europea.

Queste due norme però sono per lo più sconosciute anche a molti addetti ai lavori.

Terminato anche questo intervento, prende la parola Giuseppe Trieste, presidente dell’associazione Onlus FIABA

La Onlus si occupa principalmente di formazione presso scuole ed associazioni culturali, formazione che è mirata a far percepire la disabilità come un valore e come uno sprone per rendere la qualità percepita dall’individuo, rispetto ai servizi pubblici o privati, fulcro di tutta l’attivita degli amministratori di beni comuni.

Infine, l’evento ha trattato anche l’aspetto economico e le detrazioni fiscali che lo stato italiano, per il 2018, mette a disposizione quando in un condominio, si decide di eseguire lavori di straordinaria manutenzione. Infatti, combinare assieme lavori di ristrutturazione delle parti condominiali, lavori volti all’abbattimento delle Barriere architettoniche e lavori per adeguare sismicamente gli edifici, permette di ottenere la detrazione fiscale massima pari all’85% dell’importo pagato.

Ne ho parlato ampiamente nell’articolo di qualche settimana fa e che trovate CLICCANDO QUI

Ed infine, il Dott. Vittorio Fusco ha concluso l’evento.

Spero di avervi trasmesso tutti i concetti espressi nell’evento, aspetti fondamentali del vivere comune negli spazi condominiali.

immagine di copertina fonte: temporeale.info

DiGianluca Biondi

Evento Condominio in Forma

Ciao a tutti. Il 24 novembre 2017 si è tenuto, presso la sala eventi Free Dance, il primo evento sul mondo del condominio: Condominio In_Forma. Le due parole “in” e “forma” sono legate da una linea perché rappresentano due significati:

  1. Il rispetto delle normative ed una adeguata manutenzione al condominio dei beni e servizi offerti ai condomini, mettono “in forma” l’edificio e le sue parti comuni;
  2. Se un amministratore si “informa” è in grado di ottimizzare i costi e migliorare la vita dei propri condomini;

L’unione dei due principi seguiti in questo evento “In forma” + “informa” = In_Forma.

Tralasciando questa piccola digressione, vorrei raccontarvi l’evento così come si è svolto. Tutti i temi affrontati, avevano come unico obiettivo, quello di seguire il principio fondamentale di ogni gestione condominiale:

La differenza tra crediti e debiti deve essere SEMPRE pari a ZERO

Questo significa che se un amministratore svolge bene ed in maniera professionale il proprio lavoro, certamente ottimizzerà i costi e certamente contribuirà alla riduzione della rata ordinaria condominiale. Per fare questo, può sviluppare nei condomini che amministra, i principi illustrati appunto nel mio evento.

Abbiamo parlato di:

  • Energia: contabilizzazione del calore e pannelli solari;
  • Sicurezza: Assicurazione globale fabbricati e video sorveglianza;
  • Risparmio: detrazioni fiscali e tabelle millesimali;
  • Connessione e Web: Fibra ottica e Condomani;
  • Legale: Ingiunzioni di pagamento;

Vediamo in sintesi gli argomenti che ho trattato.

Energia

Contabilizzazione del calore.

Entro il 30 giugno 2017, i condomini dovevano adeguarsi alla nuova normativa sulla contabilizzazione del calore, cioè come rendere simile ad un impianto autonomo, uno centralizzato. Questo si ottiene installando nei locali caldaia condominiali, una caldaia a condensazione, all’interno di ogni appartamento e su ogni termosifone, un contatore di calore ed infine installando tra un piano ed un altro dell’edificio, i dispositivi che raccolgono i dati e permettono di far pagare ad ogni condomino, solo quanto consumato. E’ una vera rivoluzione  che permette una gestione autonoma del calore ed un più efficiente utilizzo dei termosifoni.

Pannelli solari.

I pannelli solari sono una alternativa all’alimentazione standard che offrono i gestori. Possono avere un accumulatore di energia che porta corrente elettrica al condominio quando ne ha bisogno, staccandosi quindi dalla rete elettrica nazionale oppure fungere da produttore di energia per la rete elettrica nazionale. Questo permette di avere un ritorno economico e di conseguenza una riduzione delle spese condominiali dovute al consumo energetico.

Sicurezza

Assicurazione globale fabbricati

L’assicurazione globale fabbricati è una necessità per ogni fabbricato. Consente di avere garanzie importanti circa la responsabilità civile e i danni causati da inondazioni. Un buon amministratore dovrebbe sempre valutarne l’attivazione. Una persona del mio staff lavora in unipol sai e propone una polizza che si adatta alle esigenze dei singoli condomini offrendo diverse coperture implementabili a seconda delle circostanze.

Video Sorveglianza.

Oggi è sempre più importante controllare gli spazi condominiali in quanto è necessario preservare la incolumità dei beni comuni e delle persone che abitano nel condominio. A questo serve un impianto di video sorveglianza che ha però il limite imposto dalla legge per cui le video registrazioni devono essere conservate per un tempo massimo di 48 ore e possono essere rese disponibili solo dagli addetti alla tutela della privacy quindi dall’amministratore in primis o da chi lui designa come responsabile dei dati personali.

Risparmio

Il condominio, essendo un soggetto fiscale, può detrarre i lavori che vengono fatti nell’immobile, al 50% per le ristrutturazioni, per la sostituzione dell’antenna centralizzata e per la tinteggiatura esterna dell’edificio. Inoltre possono essere detratti al 65% i lavori per la installazione dei pannelli solari, installazione della caldaia a condensazione.

Connessione e Web

Fibra ottica

La Fibra ottica è una nuova tecnologia che permette di connettere più velocemente, i dispositivi dati presenti negli immobili. Non ha dispersione di segnale e garantisce una velocità di connessione notevolmente più alta rispetto a quella della ADSL. Il condominio, può richiedere ad uno dei gestori che offrono servizi a fibra ottica, di installarlo nello stabile e far arrivare così la fibra, fuori ad ogni appartamento.

Condomani

E’ un gestionale on line sul condominio. L’amministratore inserisce al suo interno, tutti i movimenti contabili ed informa i condomini circa i lavori che sta eseguendo per il condominio. TROVATE QUI un articolo in qui parlo del sito internet, previsto, se approvato dall’assemblea, dalla nuova legge 220/2012 sulla riforma del condominio.

Legale

Ingiunzioni di pagamento

L’amministratore, secondo quanto dichiarato dall’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile, è obbligato a chiedere conto dei crediti ai condomini. Per tale motivo, una volta chiuso il bilancio, entro sei mesi, è tenuto ad emettere decreti ingiuntivi nei confronti dei condomini morosi. I decreti seguono un iter estremamente veloce e sono per questo motivo utilizzati oggi più spesso rispetto al passato. E’ uno strumento fondamentale per garantire gli incassi necessari a non bloccare i servizi necessari ai condomini ed allo stabile che l’amministratore gestisce.

Questa è stata una breve panoramica di quello che è successo venerdì 24 novembre al primo degli eventi che ho tenuto come amministratore di condominio. Ce ne saranno sicuramente degli altri ed invito perciò tutti voi che in questo momento state leggendo questo articolo, a chiedermi informazioni e aggiornamenti.

Credo che il compito principale di un amministratore di condominio, oltre ad amministrare correttamente i beni comuni dei condomini, sia quello di informare sempre e con ogni mezzo, il condominio. Il condomino informato è un condomino consapevole e che partecipa attivamente alla vita condominiale dello stabile in cui vive.

Qui di seguito, trovate alcune foto dell’evento. Sto preparando anche un video dell’evento che pubblicherò sul mio canale YouTube. Ringrazio Rosaria Catalano che ha fatto queste bellissime foto.
Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Condomani [parte prima]: come mi registro ?

Ciao a tutti,

come amministratore di condominio utilizzo per la mia gestione contabile e social dei condomini che amministro, il portale Condomani . Per chi non lo conoscesse, Condomani è un software Cloud per la gestione della contabilità e della comunicazione in condominio. Ha una parte contabile ed una parte Social dove l’amministratore interagisce con i condomini per tutti gli aspetti più importanti della vita condominiale.

home page condomani

Per chi volesse approfondire meglio l’argomento, TROVA QUI un articolo ed un video in cui intervisto Antonio Bevacqua , CEO e fondatore del sito internet e del progetto.

Ho guardato un pò su internet, su YouTube per cercare di trovare qualche video o articolo che parlasse di questo software in maniera completa ma non dal punto di vista dell’amministratore, ma da quello del condomino. Purtroppo non ho trovato nulla. Allora mi sono deciso ad iniziare una nuova serie sul mio portale che vi porterà per mano, alla scoperta di questo strumento utilissimo per voi condomini e non vi dico quanto sia utile per me amministratore.

Il primo enorme vantaggio che un condomino ha è l’assoluta trasparenza dello strumento. Il condomino sa vita, morte e miracoli del condominio dove risiede, della sua situazione debitoria, degli interventi che fa l’amministratore, il tutto comodamente da casa, utilizzando un PC, un tablet oppure uno smartphone !

Eccezionale vero ?

Si ma come funziona ? Beh, è proprio l’argomento di questo mio primo articolo.

La prima operazione che un condomino deve fare è registrarsi al portale. Può farlo in autonomia oppure invitato dal proprio amministratore. Nel primo caso i passi da seguire sono i seguenti. Si accede alla home page che si vede nella figura in alto e si clicca sul pulsante “ACCEDI AL TUO CONDOMINIO”. Dopodiché il sistema presenta la schermata di login come si può vedere in questa figura:

Condomani Pagina di Login

Si clicca sul pulsante “ISCRIVITI” posto sotto il pulsante “ACCEDI” e si arriva ad una schermata dove vanno inseriti il proprio nome, il proprio cognome, l’indirizzo email che diventerà l’username univoco con il quale farete l’accesso al sistema ed infine la password. E’ possibile registrarsi anche tramite il proprio account Facebook ma vi consiglio di crearlo ex-novo.

Condomani Registrazione dati

Una volta inseriti tutti i dati, il sito vi comunica che vi è stata inviata una mail di conferma registrazione alla casella di posta elettronica scelta per la registrazione. La mail contiene un link che, una volta cliccato, vi conferma l’attivazione del vostro account.

Attivazione account condomani

A questo punto, siete pronti ad avere accesso al vostro portale, alla vista sul vostro condominio. Una volta eseguito l’accesso, dovrete inserire il nome del condominio al quale siete associati dopodiché potrete innanzitutto visualizzare la bacheca condominiale. In questa sezione sia voi che l’amministratore, potrete vedere e scrivere su questioni di natura condominiale in maniera rapida e senza, ripeto, senza muovervi da casa.

Condomani Bacheca condominiale

Se invece è stato il vostro amministratore ad invitarvi ad usare il sito internet del condominio, dopo la conferma dell’attivazione dell’account, accederete direttamente al portale della bacheca.

Nei prossimi articoli ti spiegherò nel dettaglio, le sezioni del sito, cosa puoi fare e come lo puoi fare. Vedrai, diventerai un vero esperto e potrai tenere sotto controllo tutto quello che succede all’interno del tuo condominio. Ti consiglio vivamente di suggerire al tuo amministratore l’utilizzo di questo strumento che alla fine è al servizio dei condomini. E se malauguratamente il tuo amministratore non volesse adottarlo beh, revocategli il mandato ed nominate me ! Scherzo ovviamente.

Scrivimi se hai bisogno di ulteriori informazioni e rimani collegato al mio sito per avere tutti gli aggiornamenti del caso.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Condominio in Forma

Conosci davvero il tuo Condominio ?

Se la risposta è SÌ abbandona questa pagina …

Altrimenti …

SEI NEL POSTO GIUSTO!

PARTECIPA all’evento GRATUITO che terrò il

24 novembre 2017 alle ore 19:00

a Mugnano di Napoli presso la sala FREE DANCE CLUB.

I vantaggi per te saranno:

  • Check-up gratuito del tuo Condominio a casa tua, con l’obiettivo si ottimizzare i costi e farti così diminuire la rata condominiale;

  • Ti aiuterò a leggere il bilancio del Condominio in modo da poter sempre controllare le spese;

  • Ti aiuterò a predisporre da solo, un sistema di video sorveglianza condominiale;

  • Ti invierò alcuni moduli utili per comunicare al meglio con il tuo amministratore;

  • Se hai una caldaia centralizzata ti dirò come leggere i consumi senza assumere nessuna ditta esterna;

  • Saprai come tagliare la bolletta energetica del Condominio installando i pannelli solari;

Lascia nome ed email e potrai usufruire della mia consulenza gratuita e partecipare ad un evento che ti aiuterà a capire come mettere IN FORMA il tuo condominio:


 

L’evento si terrà presso Free Dance Club, in Via Antica Chiaiano 293 a Mugnano di Napoli. Sotto la foto del Club:

Free Dance Club



 

Mi sembra corretto a questo punto, raccontarti chi sono e come ho cominciato la professione di Amministratore di Condominio:

Mi chiamo Gianluca ed abito a Mugnano di Napoli, una delle tante provincie della stupenda Napoli. Ho un diploma di “Perito Elettrotecnico”.

Nel 2014 acquisto casa di papà, dopo aver vissuto per dodici anni in affitto, e divento proprietario e “condomino“. Le materie amministrative mi sono sempre piaciute e, volendo approfondire le dinamiche condominiali e le relative problematiche, mi faccio eleggere dall’assemblea dei condomini, consigliere di condominio, una figura sconosciuta ai più.

Saranno due anni molto intensi che mi hanno permesso di studiare regolamenti, leggi sul condominio, bilanci e incontrare tante persone che ruotano attorno alla professione di Amministratore di Condominio. Decido così di far diventare la mia “passione” un lavoro.

Nel dicembre 2015 prendo l’abilitazione di Amministratore di Condominio, svolgendo un corso presso l’associazione ANAPI.

CLICCA QUI PER LEGGERE TUTTO SU DI ME !

 

TI HO CONVINTO ?

 

Lascia nome ed email e potrai usufruire della mia consulenza gratuita e partecipare ad un evento che ti aiuterà a capire come mettere IN FORMA il tuo condominio:

 


 

Nel corso degli anni, ho conseguito diverse certificazioni inerenti l’attività di Amministratore di Condominio. CLICCA QUI e vedrai in quali ambiti di gestione condominiale mi sono particolarmente specializzato.

DiGianluca Biondi

Amazon the hub

Dite la verità…. quanti di voi usano Amazon ? Scommetto in tantissimi. Bene, uno dei più importanti siti di e-commerce mondiale sta per rivoluzionare il modo di ricevere i pacchi.

Sto parlando infatti di Amazon the hub. Cos’è?

Amazon hub

È un armadio che su richiesta dell’amministratore di condominio, viene installato all’interno dello stabile. Ogni utente ha un codice di accesso univoco che gli consente di ritirare a qualsiasi ora ed in qualsiasi momento, il proprio pacco.

Pensateci:

  1. Niente più attese a casa aspettando il corriere che viene;
  2. Maggior velocità di ricezione del pacco perché il corriere non deve citofonare nessuno ma semplicemente depositare nell’hub il pacco del cliente;
  3. Il cliente in qualsiasi momento può ritirare il pacco direttamente nel suo palazzo, semplicemente scendendo nell’androne del palazzo o comunque in un posto vicinissimo a casa propria;

Inoltre … pensate … andate in ferie ? Nessun problema, potrete comunque ordinare la spedizione, andare in vacanza e ritirare comodamente il pacco, quando tornate nuovamente a casa.

Se ci pensate bene, è davvero una bella rivoluzione !

Dal punto di vista dell’amministratore e quindi del bilancio condominiale, mi viene in mente un utilizzo economicamente conveniente per le casse del Condominio. Vi spiego perché.

L’amministratore potrebbe richiedere un hub (armadio) più grande della reale necessità del singolo Condominio ed “affittare” i box in eccesso a condomini di altri condomini.

Immaginate, il Condominio potrebbe avere una fonte di guadagno e l’amministratore potrebbe ridurre ulteriormente le quote condominiali perché c’è un incasso maggiore.

Il sistema ideato da Amazon infatti, può essere incrementato su richiesta quindi se l’idea funziona e i condomini fanno debita pubblicità, i vantaggi economici diventano considerevoli.

Andando sul sito ufficiale, pare che il servizio sia disponibile apparentemente solo negli Stati Uniti ma vi dico che come amministratore, compilerò il modulo di adesione così vediamo se anche in Italia può essere già installato.

Fatemi sapere cosa ne pensate commentando l’articolo qui sotto.

Potete vedere di seguito un video dimostrativo.

DiGianluca Biondi

Condomani – il social network del condominio

Ciao a tutti !

Questo articolo è il primo di una lunga serie che ho intenzione di portare sul mio blog. L’argomento verte su un software di gestione, completamente in Cloud, che semplifica la gestione di un condominio da parte di un Amministratore ed offre diverse funzionalità ai condomini. In particolare utilizzando questo strumento, l’amministratore rende totalmente trasparente la gestione contabile ed amministrativa del condominio. Proprio perché si parla di trasparenza, in linea con la filosofia che ho adottato sin dall’inizio della mia carriera professionale, ho scelto CONDOMANI – il social network del condominio.

Il video ha una durata complessiva di ventidue minuti. So che non è breve ma vi invito a guardarlo fino alla fine. Vi accorgerete come le sue funzionalità sono semplici, intuitive e divertenti. Uno strumento davvero utile per ogni proprietario di immobile che voglia vederci chiaro, nella gestione del proprio amministratore.

Ringrazio Antonio Bevacqua per aver accettato l’intervista e vi invito sin da subito a dare un’occhiata al portale CONDOMANI.

Vi anticipo che nei prossimi mesi farò altri video che spiegheranno quanto sia semplice per un condomino, utilizzare questo strumento per avere la situazione sotto mano; dalle rate da pagare, alla documentazione condominiale, a tutto quello che occorre sapere per essere sempre informato sul proprio condominio.

Se il video non viene visualizzato potete CLICCARE QUI.

DiGianluca Biondi

News dal Condominio

Ciao a tutti!

vi informo che da qualche settimana ho inserito sul sito, una pagina dedicata alle news. La pagina è raggiungibile CLICCANDO QUI

Ho pensato di inserire questa pagina perché ogni settimana raccolgo su  Facebook, due news giornaliere. Gli orari di pubblicazione sono le ore 13:00 e le ore 19:00. I giorni di pubblicazione vanno dal lunedì al venerdì.

Queste news prima venivano inserite solo nella pagina Facebook. Ora invece, possono essere disponibili anche sul sito internet cosicché anche le persone che non hanno un account sul Social Network Facebook, possono visualizzarle. Le news provengono dai più importanti ed autorevoli blog e siti internet che si occupano prevalentemente di Condominio e di Edilizia.

Vi invito dunque a dare un’occhiata ed ovviamente datemi consigli e suggerimenti per migliorare ancor di più il sito ed i servizi ad esso connessi.

Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiGianluca Biondi

Condominio in Classe A

Il 22 aprile del 2017, dalle ore 09:30 alle ore 13:00, ho avuto il piacere di essere invitato all’evento gratuito tenuto dall’associazione ANAPI alla quale sono iscritto come Amministratore di Condominio: “Condominio in classe A”. Doveroso descrivere la mia personale esperienza vissuta all’evento e quale bagaglio informativo ha portato alla mia professione.

L’obiettivo dei relatori è stato quello di illustrare agli Amministratori di condominio ed ai condomini presenti all’evento, cosa significa ottimizzare il consumo di energia elettrica, termica e garantire sicurezza in uno stabile. Il meeting ha visto introdurre gli argomenti dal Dott. Angelo Tomasicchio, Assessore all’innovazione tecnologica del Comune di Bari. Si sono susseguiti in ordine i seguenti relatori:

  • Dott.ssa Paola Allegri: Presidente Associazione Nazionale Esperti edificio salubre. Ci ha dettagliatamente illustrato come i condomini sono, se non correttamente arieggiati, veicolo di infezioni e possono causare l’aggravarsi o l’insorgere di patologie legate ad asma o ad allergie. La dottoressa ha fatto quindi il check-up dei cosiddetti “edifici malati” presenti in Italia, ricordando che il 70% circa degli immobili risale agli anni sessanta, costruiti quindi con norme che non contemplavano alcuna analisi dei materiali costruttivi ne del contesto ambientale in cui sono sorti. Il tema è stato affrontato in maniera dettagliata e approfondita, nell’articolo che trovi CLICCANDO QUI. Confortante l’opera di sensibilizzazione che l’Associazione presieduta dalla Dottoressa Allegri, stia facendo in questi anni, per portare a conoscenza tutti coloro che vivono in edifici condominiali, ma anche che lavorano nelle scuole, di quali sono i principali inquinanti presenti nelle costruzioni e come cercare di mettere al sicuro, la propria salute. Da pochi anni, è nata la figura dell’esperto in edificio salubre, figura prevista dalle normative UE che impongono una riconversione in chiave “verde” degli edifici (fonte Esperto in edificio salubre: una nuova figura professionale?) che aiuta gli amministratori di condominio, ad analizzare gli edifici amministrati e come agire per salvaguardare la salute dei condomini;
  • Dott. Nicola Fiotti: lavora presso il Dipartimento Universitario Clinico di Scienze mediche di Trieste. Ci ha illustrato in maniera ironica e simpatica, quanto l’uomo produca “tossine”. Se quindi vive in ambienti stretti o non adeguati al volume di aria occupato, la produttività qualora operi in ambienti lavorativi o la reattività qualora debba svolgere attività di qualsiasi genere, si riduce notevolmente. Il Dott. Fiotti ha sottolineato come vivere in ambienti adeguati e possibilmente con ricambio costante di aria, consenta all’uomo di vivere e lavorare al massimo delle proprie potenzialità;
  • Dott. Lorenzo Laraspata della ACMEI ci ha illustrato come è fattivamente possibile non solo ottimizzare i costi di energia nei condomini, eseguendo una adeguata progettazione, ma come sia possibile integrare all’interno delle parti comuni di un edificio, sistemi di video sorveglianza, demotica ed automazione che rendono gli spazi comuni, vivibili e sicuri. L’azienda si è specializzata in diversi settori ed offre un team di esperti che eseguono uno screening del condominio, proponendo le soluzioni più adeguate alle esigenze dei condomini.
  • Dott. Dario Taffelli della R.B.M. S.p.A. ci ha parlato di contabilizzazione del calore così come previsto dal Decreto Legislativo numero 102 del 4 luglio 2014, il cui termine di adeguamento (al momento in cui sto scrivendo questo articolo) è fissato al 30 giugno 2017. Il Dott. Taffelli ha spiegato come la sua azienda esegue i lavori di adeguamento, illustrandoci il sistema automatico di contabilizzazione del consumo di gas da riscaldamento. Ogni condomino, attraverso il sito internet dedicato, può visualizzare i consumi energetici e quindi porre, in tempo reale, i dovuti correttivi sulle valvole termostatiche, al fine di risparmiare sul riscaldamento oppure semplicemente, regolare meglio gli orari di accensione e spegnimento dei termosifoni dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
  • Dott. Livio W. Corso, membro WG1 della Commissione sicurezza UNI. Ci ha illustrato i sistemi di protezione dai rischi di caduta dall’alto negli edifici civili ed industriali. Il Dott. Corso ha descritto, nel corso del suo intervento, quali sono i rischi legati ad attività lavorative seguite nei condomini o nelle aziende e quali responsabilità civile e penali impattano sull’amministratore di condominio. Ci ha inoltre descritto le norme a cui a livello nazionale e regionale, bisogna  attenersi. In particolare, l’articolo 115 del Decreto Legislativo numero 81 indica i sistemi di protezione contro cadute dall’alto ed idonei alla esecuzione dei lavori: assorbitori di energia, connettori, dispositivo di ancoraggio, cordini, dispositivo retrattili, imbracature etc. La violazione di questa norma prevede l’arresto fino a due mesi o sanzione economica da euro 548, 00 a 2.192,00 sia a carico di chi ha commissionato i lavori, sia a carico del datore di lavoro che del lavoratore.

Infine il Dott. Vittorio Fusco, Presidente dell’associazione ANAPI, ha chiuso il meeting. Come ho scritto all’inizio di questo articolo, è stato un evento interessante e costruttivo. Uno sguardo a 360° sul condominio, in ottica di ottimizzazione energetica e di sicurezza.

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DiAvv. Mario Torre

Il recupero dei crediti nel Condominio

IL RECUPERO DEI CREDITI NEL CONDOMINIO

L’Amministratore è tenuto, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai singoli condomini al Condominio entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di bilancio nel quale il credito esigibile è compreso.

Il termine di sei mesi decorre dalla chiusura dell’esercizio e non dall’approvazione del rendiconto.

I mezzi per il recupero dei crediti del Condominio sono il ricorso per decreto ingiuntivo; o, in alternativa, l’azione giudiziaria ordinaria con atto di citazione, previa istanza di mediazione. Non occorre la preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Il ricorso per decreto ingiuntivo

Per ottenere la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo, nonostante eventuale opposizione promossa dal condomino debitore.

I documenti necessari per la emissione del decreto sono la delibera di approvazione del bilancio preventivo o del bilancio consuntivo, col relativo stato di ripartizione; oppure, nel caso di spese straordinarie, innovazioni, ricostruzioni, la delibera di approvazione e il relativo stato di riparto delle spese.

La Giurisprudenza ha ammesso che il decreto ingiuntivo di pagamento possa essere concesso anche in base a un preventivo riferito ad un anno ormai trascorso e fino a quando non sia approvato il consuntivo.

È possibile ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento – ma non immediatamente esecutivo – anche in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati.

L’opposizione al decreto ingiuntivo

L’opposizione promossa dal condomino ingiunto può basarsi sulla insussistenza del debito, o sulla insufficienza della documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, o sulla carenza di legittimazione passiva dell’ingiunto, ma non può riguardare la nullità o l’annullabilità della delibera di approvazione delle spese condominiali, che deve invece essere fatta valere separatamente, con l’impugnazione ex articolo 1137 del Codice Civile.

Nel procedimento di opposizione, l’opponente – ai fini della procedibilità dell’opposizione – deve promuovere la mediazione nei confronti del condominio, anche nel corso del giudizio instaurato.

L’opposizione non sospende la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo concesso, a meno che nel (separato) giudizio di impugnazione della deliberazione a sostegno del decreto, sia stata ordinata la sospensione dell’esecuzione.

La sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato

La recente riforma del Condominio ha previsto che qualora il ritardo nel pagamento dei contributi condominiali si protragga per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi condominiali suscettibili di utilizzazione separata, indipendentemente da quanto preveda (o meno) il Regolamento del Condominio.

Alcuni Giudici di merito hanno ritenuto necessaria una delibera dell’assemblea per il caso specifico, autorizzativa della sospensione dei servizi comuni al condomino moroso, ma l’orientamento è oscillante.

In concreto i servizi comuni suscettibili di godimento separato possono essere il riscaldamento, l’ascensore, l’acqua, l’antenna centralizzata TV, purchè abilitati a permettere tecnicamente il distacco.

È una norma di difficile applicazione, perché la sospensione dell’erogazione del riscaldamento e dell’acqua può configurare violazione dell’art. 32 della Costituzione che garantisce il diritto alla salute; e la sospensione dell’uso dell’antenna TV centralizzata la violazione dell’art. 21 della Costituzione, come limitazione del diritto all’informazione.

Con coraggio il servizio di portierato potrebbe rientrare nel settore, sospendendo al condomino moroso ogni rapporto col portiere, nel senso di sospensione dal raccogliere e distribuire la corrispondenza, rifiuto di ogni informativa a visitatori e fornitori, distacco del citofono dagli immobili di proprietà del moroso (anche se locati), divieto al portiere o altro dipendente di ricevere ed eseguire disposizioni dal condomino moroso (o dai suoi inquilini) o familiari, sospensione dal prelievo dei sacchetti della spazzatura et similia.

Il tutto previo analitico ordine dell’Amministratore ai dipendenti, e seria collaborazione di costoro all’esecuzione delle disposizioni ricevute.

Rapporti tra alienante e acquirente

La riforma del condominio ha introdotto importanti novità, per eventuali situazioni di morosità pregressa. Il nuovo testo dell’articolo 63 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile prevede che:

  1. l’acquirente è obbligato solidalmente col venditore nel pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (bilancio condominiale precedente);
  2. il venditore resta obbligato solidalmente con l’acquirente al pagamento degli oneri condominiali maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore la copia autentica dell’atto di trasferimento della proprietà.

Nell’ipotesi che, durante le trattative e prima della compravendita di un immobile, vengono deliberati lavori di manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni o innovazioni sulle parti comuni, la cui esecuzione effettiva si realizzi successivamente all’atto di trasferimento, sono sorte molte vertenze giudiziarie.

Nelle controversie se i relativi oneri debbano essere sopportati dall’alienante o dall’acquirente, la Giurisprudenza prevalente ha sostenuto che – in assenza di accordi tra venditore e compratore circa la ripartizione delle relative spese – è tenuto al pagamento integrale che era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione degli interventi.

Rapporti con il conduttore

L’obbligo di pagare i contributi condominiali grava sul proprietario dell’immobile.

Nessun rapporto sussiste tra il condominio e il conduttore o altro occupante l’immobile. Il conduttore che effettua il pagamento degli oneri condominiali all’amministratore, va configurato come delegato al pagamento dal condomino-locatore. Pertanto, in caso di mancato pagamento, l’amministratore provvederà a riscuotere gli oneri condominiali dal proprietario dell’immobile locato; quest’ultimo, quale locatore, potrà richiedere all’inquilino il rimborso della quota di spese a suo carico, prevista dal contratto e dalla legge.

Separazione e divorzio del condomino

Se i coniugi, separati o divorziati sono comproprietari dell’immobile, restano solidalmente obbligati verso l’amministratore per il pagamento di tutti gli oneri condominiali.

In caso di assegnazione dal Giudice in godimento della casa familiare ad uno dei due coniugi, l’Amministratore è legittimato a chiedere il pagamento degli oneri condominiali soltanto a quello che risulti proprietario dell’appartamento (in mancanza di diverso accordo o provvedimento giudiziale che indichi chi debba pagare, atto che deve essere portato formalmente a conoscenza dell’Amministratore: ma tale atto non è vincolante poiché, in caso di insolvenza dell’obbligato, risponde comunque chi è proprietario dell’immobile).

Proprietà e usufrutto

La legge di riforma del condominio, a modifica di precedente regolamentazione, ha sancito la responsabilità solidale del nudo proprietario e dell’usufruttuario per il pagamento di tutti i contributi condominiali dovuti all’amministratore del condominio, senza alcuna distinzione tra opere ordinarie e straordinarie (distinzione operativa solo nei rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario). Pertanto l’amministratore, a sua discrezione, può pretendere il pagamento dell’intero importo dovuto, sia dal nudo proprietario che dall’usufruttuario.

Resta fermo il diritto di voto in assemblea dell’usufruttuario negli affari che attengono alla ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e servizi comuni; e del nudo proprietario nelle altre delibere per questioni di straordinaria amministrazione.

Oneri condominiali del fallito

I crediti vantati dal condominio verso il proprietario fallito, maturati prima del fallimento sono riconosciuti come crediti chirografari, e non sono quindi assistiti da alcun privilegio.

I crediti maturati dopo il fallimento, beneficiano di “prededuzione”, cioè vengono pagati prima di ogni altro debito della procedura, e prima della ripartizione dell’attivo fallimentare.

Se l’immobile è occupato dal fallito e questi ha ottenuto dal Giudice un sussidio a titolo di alimenti per lui e la famiglia, si opina che tale sussidio riguardi il vitto e l’alloggio del fallito, per cui gli oneri condominiali sarebbero a carico del fallito.

Contraria opinione esclude tale obbligo sul principio della inespropriabilità assoluta dell’assegno alimentare.

Nell’incertezza della Giurisprudenza, all’amministratore del Condominio conviene sempre chiedere al curatore del fallimento il pagamento in prededuzione degli oneri condominiali successivi alla data del fallimento, lasciando a lui l’incombenza di eventuale rivalsa verso il fallito, ove ne ricorrano i presupposti.

Recupero crediti da parte di terzi verso il condominio

Obbligazioni contrattuali dei condomini verso terzi.

La recente riforma del condominio ha modificato l’indirizzo seguìto dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 9121/2008 (parziarietà delle obbligazioni contrattuali dei condomini) in materia di responsabilità per le obbligazioni condominiali, reintroducendo il principio della solidarietà a carico di tutti i condomini, sia pure con il temperamento del beneficium escussionis, per i crediti vantati dai terzi verso il condominio, senza peraltro operare alcuna distinzione tra obbligazioni di natura contrattuale ed extracontrattuale.

Quindi per effetto della riforma (articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile) tutti i condomini sono ritenuti solidamente responsabili per i debiti del condominio e, in caso di esecuzione, possono solo pretendere che il creditore agisca prima nei confronti dei condomini morosi (beneficium escussionis) e, solo dopo, in caso di insoddisfazione, nei confronti degli altri condomini in regola con i pagamenti.

Tuttavia sussistono opinioni diverse. Alcuni giuristi ritengono che la responsabilità solidale tra i condomini si abbia solo in caso di obbligazioni extracontrattuali e solo in tali casi i condomini potrebbero far valere la possibilità di eccepire il beneficium escussionis. Mentre per le obbligazioni contrattuali è sempre applicabile il criterio della parziarietà fra condomini. Questa interpretazione è certamente più in linea con la pronunzia della sentenza numero 9121 del 2008 cennata delle Sezioni Unite della Cassazione che, si ripete, affermava la parziarietà della responsabilità dei condomini per le obbligazioni di natura contrattuale.

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