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DiAvv. Mario Torre

Il recupero dei crediti nel Condominio

IL RECUPERO DEI CREDITI NEL CONDOMINIO

L’Amministratore è tenuto, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai singoli condomini al Condominio entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di bilancio nel quale il credito esigibile è compreso.

Il termine di sei mesi decorre dalla chiusura dell’esercizio e non dall’approvazione del rendiconto.

I mezzi per il recupero dei crediti del Condominio sono il ricorso per decreto ingiuntivo; o, in alternativa, l’azione giudiziaria ordinaria con atto di citazione, previa istanza di mediazione. Non occorre la preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Il ricorso per decreto ingiuntivo

Per ottenere la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo, nonostante eventuale opposizione promossa dal condomino debitore.

I documenti necessari per la emissione del decreto sono la delibera di approvazione del bilancio preventivo o del bilancio consuntivo, col relativo stato di ripartizione; oppure, nel caso di spese straordinarie, innovazioni, ricostruzioni, la delibera di approvazione e il relativo stato di riparto delle spese.

La Giurisprudenza ha ammesso che il decreto ingiuntivo di pagamento possa essere concesso anche in base a un preventivo riferito ad un anno ormai trascorso e fino a quando non sia approvato il consuntivo.

È possibile ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento – ma non immediatamente esecutivo – anche in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati.

L’opposizione al decreto ingiuntivo

L’opposizione promossa dal condomino ingiunto può basarsi sulla insussistenza del debito, o sulla insufficienza della documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, o sulla carenza di legittimazione passiva dell’ingiunto, ma non può riguardare la nullità o l’annullabilità della delibera di approvazione delle spese condominiali, che deve invece essere fatta valere separatamente, con l’impugnazione ex articolo 1137 del Codice Civile.

Nel procedimento di opposizione, l’opponente – ai fini della procedibilità dell’opposizione – deve promuovere la mediazione nei confronti del condominio, anche nel corso del giudizio instaurato.

L’opposizione non sospende la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo concesso, a meno che nel (separato) giudizio di impugnazione della deliberazione a sostegno del decreto, sia stata ordinata la sospensione dell’esecuzione.

La sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato

La recente riforma del Condominio ha previsto che qualora il ritardo nel pagamento dei contributi condominiali si protragga per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi condominiali suscettibili di utilizzazione separata, indipendentemente da quanto preveda (o meno) il Regolamento del Condominio.

Alcuni Giudici di merito hanno ritenuto necessaria una delibera dell’assemblea per il caso specifico, autorizzativa della sospensione dei servizi comuni al condomino moroso, ma l’orientamento è oscillante.

In concreto i servizi comuni suscettibili di godimento separato possono essere il riscaldamento, l’ascensore, l’acqua, l’antenna centralizzata TV, purchè abilitati a permettere tecnicamente il distacco.

È una norma di difficile applicazione, perché la sospensione dell’erogazione del riscaldamento e dell’acqua può configurare violazione dell’art. 32 della Costituzione che garantisce il diritto alla salute; e la sospensione dell’uso dell’antenna TV centralizzata la violazione dell’art. 21 della Costituzione, come limitazione del diritto all’informazione.

Con coraggio il servizio di portierato potrebbe rientrare nel settore, sospendendo al condomino moroso ogni rapporto col portiere, nel senso di sospensione dal raccogliere e distribuire la corrispondenza, rifiuto di ogni informativa a visitatori e fornitori, distacco del citofono dagli immobili di proprietà del moroso (anche se locati), divieto al portiere o altro dipendente di ricevere ed eseguire disposizioni dal condomino moroso (o dai suoi inquilini) o familiari, sospensione dal prelievo dei sacchetti della spazzatura et similia.

Il tutto previo analitico ordine dell’Amministratore ai dipendenti, e seria collaborazione di costoro all’esecuzione delle disposizioni ricevute.

Rapporti tra alienante e acquirente

La riforma del condominio ha introdotto importanti novità, per eventuali situazioni di morosità pregressa. Il nuovo testo dell’articolo 63 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile prevede che:

  1. l’acquirente è obbligato solidalmente col venditore nel pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (bilancio condominiale precedente);
  2. il venditore resta obbligato solidalmente con l’acquirente al pagamento degli oneri condominiali maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore la copia autentica dell’atto di trasferimento della proprietà.

Nell’ipotesi che, durante le trattative e prima della compravendita di un immobile, vengono deliberati lavori di manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni o innovazioni sulle parti comuni, la cui esecuzione effettiva si realizzi successivamente all’atto di trasferimento, sono sorte molte vertenze giudiziarie.

Nelle controversie se i relativi oneri debbano essere sopportati dall’alienante o dall’acquirente, la Giurisprudenza prevalente ha sostenuto che – in assenza di accordi tra venditore e compratore circa la ripartizione delle relative spese – è tenuto al pagamento integrale che era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione degli interventi.

Rapporti con il conduttore

L’obbligo di pagare i contributi condominiali grava sul proprietario dell’immobile.

Nessun rapporto sussiste tra il condominio e il conduttore o altro occupante l’immobile. Il conduttore che effettua il pagamento degli oneri condominiali all’amministratore, va configurato come delegato al pagamento dal condomino-locatore. Pertanto, in caso di mancato pagamento, l’amministratore provvederà a riscuotere gli oneri condominiali dal proprietario dell’immobile locato; quest’ultimo, quale locatore, potrà richiedere all’inquilino il rimborso della quota di spese a suo carico, prevista dal contratto e dalla legge.

Separazione e divorzio del condomino

Se i coniugi, separati o divorziati sono comproprietari dell’immobile, restano solidalmente obbligati verso l’amministratore per il pagamento di tutti gli oneri condominiali.

In caso di assegnazione dal Giudice in godimento della casa familiare ad uno dei due coniugi, l’Amministratore è legittimato a chiedere il pagamento degli oneri condominiali soltanto a quello che risulti proprietario dell’appartamento (in mancanza di diverso accordo o provvedimento giudiziale che indichi chi debba pagare, atto che deve essere portato formalmente a conoscenza dell’Amministratore: ma tale atto non è vincolante poiché, in caso di insolvenza dell’obbligato, risponde comunque chi è proprietario dell’immobile).

Proprietà e usufrutto

La legge di riforma del condominio, a modifica di precedente regolamentazione, ha sancito la responsabilità solidale del nudo proprietario e dell’usufruttuario per il pagamento di tutti i contributi condominiali dovuti all’amministratore del condominio, senza alcuna distinzione tra opere ordinarie e straordinarie (distinzione operativa solo nei rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario). Pertanto l’amministratore, a sua discrezione, può pretendere il pagamento dell’intero importo dovuto, sia dal nudo proprietario che dall’usufruttuario.

Resta fermo il diritto di voto in assemblea dell’usufruttuario negli affari che attengono alla ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e servizi comuni; e del nudo proprietario nelle altre delibere per questioni di straordinaria amministrazione.

Oneri condominiali del fallito

I crediti vantati dal condominio verso il proprietario fallito, maturati prima del fallimento sono riconosciuti come crediti chirografari, e non sono quindi assistiti da alcun privilegio.

I crediti maturati dopo il fallimento, beneficiano di “prededuzione”, cioè vengono pagati prima di ogni altro debito della procedura, e prima della ripartizione dell’attivo fallimentare.

Se l’immobile è occupato dal fallito e questi ha ottenuto dal Giudice un sussidio a titolo di alimenti per lui e la famiglia, si opina che tale sussidio riguardi il vitto e l’alloggio del fallito, per cui gli oneri condominiali sarebbero a carico del fallito.

Contraria opinione esclude tale obbligo sul principio della inespropriabilità assoluta dell’assegno alimentare.

Nell’incertezza della Giurisprudenza, all’amministratore del Condominio conviene sempre chiedere al curatore del fallimento il pagamento in prededuzione degli oneri condominiali successivi alla data del fallimento, lasciando a lui l’incombenza di eventuale rivalsa verso il fallito, ove ne ricorrano i presupposti.

Recupero crediti da parte di terzi verso il condominio

Obbligazioni contrattuali dei condomini verso terzi.

La recente riforma del condominio ha modificato l’indirizzo seguìto dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 9121/2008 (parziarietà delle obbligazioni contrattuali dei condomini) in materia di responsabilità per le obbligazioni condominiali, reintroducendo il principio della solidarietà a carico di tutti i condomini, sia pure con il temperamento del beneficium escussionis, per i crediti vantati dai terzi verso il condominio, senza peraltro operare alcuna distinzione tra obbligazioni di natura contrattuale ed extracontrattuale.

Quindi per effetto della riforma (articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile) tutti i condomini sono ritenuti solidamente responsabili per i debiti del condominio e, in caso di esecuzione, possono solo pretendere che il creditore agisca prima nei confronti dei condomini morosi (beneficium escussionis) e, solo dopo, in caso di insoddisfazione, nei confronti degli altri condomini in regola con i pagamenti.

Tuttavia sussistono opinioni diverse. Alcuni giuristi ritengono che la responsabilità solidale tra i condomini si abbia solo in caso di obbligazioni extracontrattuali e solo in tali casi i condomini potrebbero far valere la possibilità di eccepire il beneficium escussionis. Mentre per le obbligazioni contrattuali è sempre applicabile il criterio della parziarietà fra condomini. Questa interpretazione è certamente più in linea con la pronunzia della sentenza numero 9121 del 2008 cennata delle Sezioni Unite della Cassazione che, si ripete, affermava la parziarietà della responsabilità dei condomini per le obbligazioni di natura contrattuale.

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DiGianluca Biondi

Voto SI ! …. Voto NO ! Mi astengo ! …. L’Assemblea di Condominio

L’assemblea di condominio è l’organo di autogoverno dei condomini e in essa si rende esecutiva la volontà collegiale o di gruppo che garantisce la prevalenza degli interessi collettivi rispetto a quelli del singolo proprietario.

Il funzionamento delle assemblee di condominio è regolamentato dalla legge e le votazioni sono a doppia maggioranza:

  • Quorum costitutivo: è il numero minimo di condomini che devono essere presenti alla assemblea;
  • Quorum deliberativo: è il valore minimo millesimale rappresentato dai partecipanti l’assemblea;

In ogni assemblea devono raggiungersi sempre e comunque entrambi i quorum previsti dalla legge, per rendere esecutiva una decisione.

Gli argomenti discussi in assemblea e quindi oggetto di votazione devono essere inseriti nel cosiddetto “Ordine del giorno“.

Quali argomenti sono di competenza dell’assemblea?

Ci viene in aiuto l’articolo 1135 del codice civile il quale precisa che l’assemblea dei condomini provvede:

  1. alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
  2. all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
  3. all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
  4. alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;

Uno a molti …… Molti a uno

In riferimento al quorum costitutivo, nel caso in cui partecipi all’assemblea, un solo proprietario di più appartamenti o più proprietari di un singolo appartamento, deve essere sempre conteggiata una sola persona.

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DiGianluca Biondi

La Bibbia dell’edificio: Il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è quell’insieme di norme che disciplina i rapporti tra condomini e come i condomini si rapportano ai beni comuni.

Quando deve essere stilato il regolamento di condominio ? Quando il numero di condomini in un edificio supera i dieci appartamenti.

Il regolamento deve contenere disposizioni su:

  • Utilizzo dei beni comuni (articolo 1117 del codice civile);
  • Ripartizione delle spese;
  • Diritti e doveri dei condomini;
  • Amministrazione del condominio;
  • Mantenimento del decoro del condominio;
Il regolamento di condominio può essere scritto da qualsiasi condomino e deve essere approvato dall’assemblea di condominio con un numero di voti che contenga la maggioranza dei presenti in assemblea e con un numero di millesimi almeno pari a 500 (articolo 1136 secondo comma del codice civile).

esempioEsempio: condominio composto da dieci case appartenenti a dieci proprietari diversi: Si presentano in assemblea 8 condomini per una somma totale di 800 millesimi. Se cinque condomini approvano il regolamento ed hanno anche 500 millesimi, il regolamento è approvato.
Il regolamento di condominio inoltre, deve rispettare i seguenti articoli del codice civile:
Cosa accade se un condomino non rispetta il regolamento di condominio ?
L’amministratore può stabilire una multa per un importo che va da euro 200,00 fino ad euro 800,00. La somma pagata dal condomino verrà destinata al fondo per le spese ordinarie (articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile).

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DiGianluca Biondi

Quali sono le parti comuni di un edificio?

L’argomento che oggi andiamo a trattare è particolarmente importante in quanto su di esso si concentrano ben 185.000 cause civili (studio elaborato dal Censis a settembre del 2009). Infatti le cause condominiali hanno un peso del 4% rispetto al totale delle cause civili aperte.

Naturalmente l’oggetto del litigio fa sempre riferimento alle parti comuni dell’edificio, quelle cioè che sono condivise tra tutti i condomini. E’ importante quindi conoscere quali sono ed a quali norme fanno riferimento. Partiamo da uno degli articoli cardine del codice civile. L’articolo 1117 infatti, elenca tutte le parti comuni di un edificio.

Queste sono:

  • Il Suolo: è il pezzo di terreno su cui poggia l’edificio. E’ compreso anche il sottosuolo (fa riferimento a questa definizione l’ex articolo 840 del codice civile)
  • Le fondazioni ed i muri maestri: base in cemento su cui poggia l’edificio e i muri esterni del palazzo. Sono compresi anche tutti i decori architettonici installati su detti muri (cornicioni, fregi etc.)
  • Il tetto: è il classico tetto a spiovente. Non va confuso con il lastrico solare. Vari esempi sono quelli delle case in montagna e la loro particolare conformazione protegge dall’accumulo di neve sulla struttura
  • Il Lastrico solare: è la copertura del palazzo ed ha una superficie piana
  • Le terrazze a livello: sono i classici terrazzini associati ad alcuni appartamenti che vengono in genere addobbate con piante e dove si fanno “feste d’estate”. A differenza dei balconi, tali strutture sono beni condominiali in quanto sono di copertura per alcuni appartamenti e di utilizzo diretto per altri
  • Le Antenne: sono i mezzi trasmissivi di cui si ha bisogno (antenne televisive, antenne per radio amatori, cavi per la telefonia, antenne paraboliche etc.)
  • Le Scale: le classiche scale interne che danno accesso ai vari piani del condominio
  • I portoni d’ingresso: è la struttura che da accesso all’edificio
  • Anditi (o androni): è la parte principale di accesso al condominio, subito dopo il portone di ingresso
  • Pianerottolo: è lo spazio sul piano che da accesso agli appartamenti privati
  • Balconi: sono un prolungamento dell’appartamento ed appartengono al proprietario dello stesso. Invece i rivestimenti, gli elementi decorativi della facciata e della parte inferiore sono beni comuni del condominio (fanno riferimento le sentenze di cassazione civile numero 15913/2007 e 14576/2004
  • Il Cortile o chiostrina: è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ne da una chiara e semplificata spiegazione la Sentenza di Cassazione civile, sez. II, 2 agosto 1977, n. 3380
  • Facciate: è il disegno architettonico dei muri maestri. Tutti i fregi, le decorazioni che vengono fatte in fase di costruzione dell’edificio e che determinano l’aspetto esteriore ed il decoro architettonico dell’edificio
  • Parcheggi condominiali: sono aree destinate al parcheggio delle macchine o dei veicoli in sosta. Possono essere sotterranei o ricavati al pian terreno dell’edificio. Il primo riferimento normativo si trova nella legge del 6 agosto 1967 n. 765
  • L’Ascensore: non è necessario descrivere l’impianto di ascensore ma è importante sapere che pur essendo esplicitamente indicato come elemento condiviso del condominio (articolo 1117 del codice civile) non c’è alcun riferimento nel codice civile che indichi norme precise da utilizzare per la manutenzione e riparazione dello stesso
  • Portineria, Lavanderia, Riscaldamento centralizzato: sono quei locali condominiali adibiti al portiere, gli spazi dove poter stendere il bucato e quello relativo all’alloggiamento dell’impianto centralizzato di riscaldamento (ove presente)
  • Impianti: Sono tutti gli impianti che portano nel condominio e quindi nei singoli appartamenti, i servizi essenziali quali acqua, corrente, trasmissioni televisive, comunicazioni telefoniche e di radio trasmissione
  • Sottotetti: è lo spazio compreso tra il tetto e il solaio di copertura dell’edificio. Se non vi è un titolo di proprietà che indica con precisione a chi appartiene questo spazio, esso è condominiale

Scarica qui il rapporto del Censis

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DiGianluca Biondi

Che cos’è il Super Condominio?

Il titolo introduce le tipologie di condomini.

Eh già perché la legge numero 220 dell’11 dicembre del 2012, adegua le norme civili, alle nuove tipologie di edifici che in ambito edilizio si sono sviluppate negli anni.

Al di la quindi del normale edificio condominiale esistono i cosiddetti “condomini atipici” che si differenziano dallo stabile “tipico” a più piani, per le seguenti caratteristiche:

  • Condominio minimo: è identificato con un immobile che ha solo due proprietari e solo due appartamenti. La definizione deriva da una sentenza di cassazione, la n. 2046 del 31 gennaio del 2006, la quale conferma che non esiste un limite numerico di immobili per definire le varie tipologie di condomini.

  • Condominio parziale: è identificato un immobile che ha i servizi comuni quali impianto di illuminazione, oppure servizio di portierato, o vialetti di accesso, per ragioni funzionali o strutturali, destinati al godimento di una parte o ad una porzione dell’edificio. In questo caso, la comproprietà dei beni è relativa solo ai condomini che possono usufruire dei servizi in comune e non quindi, a tutti i condomini dell’edificio.

  • Super Condominio: sono quelli che oggi definiamo “parchi” cioè diversi palazzi che hanno in comune un viale di ingresso o di passaggio, un muro perimetrale, l’impianto di illuminazione o anche solo servizi comuni come ad esempio il portiere. In questo caso è proprio la legge 220/2012 che definisce in maniera chiara questi edifici. In questo caso l’amministratore come gestisce il condominio ?

  • La multiproprietà: Sono immobili la cui proprietà è condivisa tra più persone quindi più persone devono condividere le spese condominiali. Questa tipologia di gestione di immobili è nata in Francia a metà degli anni sessanta. Alcune case vacanza, possedute da più persone durante l’anno, sono un altro chiaro esempio.

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DiGianluca Biondi

Habemus Condominio !

Quando si può dire che un edificio è un “Condominio” ?

Il condominio si costituisce automaticamente, nel momento in cui l’unico proprietario e costruttore di un immobile, vende ad un’altra persona, anche uno degli appartamenti contenuti in esso.

esempioEsempio: costruisco una palazzina di due piani composta da due appartamenti. Se vendo uno o entrambi gli appartamenti a terzi, l’immobile diventa immediatamente un condominio.

 

Come faccio a sapere la data precisa della nascita del condominio ?

La data è scritta sull’atto notarile stipulato tra venditore e acquirente.

esempioEsempio: io, costruttore e proprietario dell’immobile, vendo al Sig. Giuseppe Garibaldi, l’appartamento al pian terreno. Sottoscrivo con il compratore l’atto notarile il 21 novembre del 2016. Il giorno dopo (22 novembre 2016) vado nuovamente dal notaio per sottoscrivere l’atto notarile assieme al Sig. Mario Rossi, per la vendita dell’appartamento al primo piano dell’edificio. In questo caso, la data di costituzione del condominio è il 21 novembre del 2016.

Naturalmente questo non è l’unico caso in cui si crea un condominio. In generale il condominio viene creato quando:

  • C’è un atto notarile di compravendita;
  • C’è un atto notarile di divisione che non comporti necessariamente una compravendita;
  • Quando si eredita un immobile a causa di una successione legittima o dovuta a testamento;

La guida maestra relativa alla specifica di cosa è “Comune” a più persone la abbiamo nell’articolo 1117 del Codice Civile anche se, la sentenza della Corte di Cassazione , II sezione civile , numero 12304 del 14 dicembre 1993 da una precisa definizione di cosa è un Condominio:

Il condominio non è soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.

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