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DiGianluca Biondi

Ecobonus 2017 – 2018

Il 20 settembre del 2017 l’agenzia nazionale per l’energia e le nuove tecnologie (ENEA), ha dettagliato gli interventi di riqualificazione energetica, che possono essere eseguiti sugli edifici condominiali e che rientrano nelle detrazioni fiscali descritte dalla legge di stabilità numero 232 dell’11 dicembre del 2016. Il nuovo decreto Eco bonus del 2018, comprende inoltre, interventi di ristrutturazione dei balconi condominiali, delle terrazze e delle facciate. Non ultimo e non meno importante direi, sempre compresi nelle detrazioni fiscali, sono gli interventi volti all’eliminazione dell’amianto dai tetti condominiali.

Vediamo allora quali sono i vantaggi per i condomini e cosa può essere portato in detrazione.

I bonus previsti per il 2018, possono essere raggruppati in quattro macro categorie, che si differenziano per tipologia d’intervento e percentuale di detrazione.

Detrazione del 70%.

È ottenuta se si eseguono lavori di ristrutturazione sull’involucro dell’edificio condominiale, la cui superficie interessata è superiore al 25% dell’intero stabile. Un esempio pratico potrebbe essere l’installazione di un “cappotto termico”, sul lastrico solare scoperto dell’edificio. Il cappotto termico è un’installazione fissa di materiali che trattengono il calore prodotto dagli impianti di riscaldamento, siano essi centralizzati o autonomi, facendo risparmiare così energia prodotta dalla centrale termica.

Detrazione del 75%.

È ottenuta eseguendo gli interventi già compresi nella detrazione del 70% ma ottenendo anche un miglioramento delle prestazioni energetiche così come indicato dall’allegato 1 del Decreto Ministeriale del 26 giugno del 2015 denominato “Adeguamento del decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno del 2009” ossia “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”. Possiamo portare lo stesso esempio citato per le detrazioni del 70% ma supponendo di estendere l’intervento anche alle pareti verticali dell’edificio.  Si otterrebbero in questo modo un migliore efficientamento energetico e di conseguenza un risparmio economico considerevole.

Detrazione dell’85% – Sismabonus

Sono portati in detrazione, gli interventi di adeguamento antisismico degli edifici condominiali. La detrazione va da un minimo del 50% fino ad un massimo dell’85%. La percentuale di detrazione dipende, tra gli altri fattori, dalla zona di rischio sismico su cui l’edificio è sorto. L’Italia infatti, è suddivisa in quattro zone sismiche. Seguendo una classificazione aggiornata al 2015, possiamo distinguere (fonte Wikipedia – Classificazione sismica dell’Italia):

  • Zona 1: sismicità alta(PGA oltre 0,25 g), comprende 708 comuni.
  • Zona 2: sismicità medio-alta(PGA fra 0,15 e 0,25 g), comprende 2.345 comuni (in Toscana alcuni comuni sono classificati in Zona 3S, sismicità media, che prevede obbligo di calcolo dell’azione sismica identica alla Zona 2).
  • Zona 3: sismicità medio-bassa(PGA fra 0,05 e 0,15 g), comprende 1.560 comuni.
  • Zona 4: sismicità bassa(PGA inferiore a 0,05 g), comprende 3.488 comuni.

Nota: Il Peak ground acceleration (PGA) è la misura della massima accelerazione del suolo indotta del terremoto e registrata dagli accelerometri. Diversamente dalla scala Richter, che misura l’ampiezza globale di un terremoto, il PGA misura l’intensità di un terremoto in una singola area geografica.

Detrazione del 36% – Bonus Verde

L’ultimo bonus che andiamo a trattare è quello dedicato alle aree verdi condominiali. Infatti, nel 2018, sarà possibile portare in detrazione gli interventi di rifacimento dei giardini condominiali ed abbellimento degli stessi, usufruendo della detrazione del 36% delle spese sostenute. Questa è una novità rispetto al passato e permette finalmente agli amministratori di condominio, di portare in detrazione, lavori di abbellimento delle aree comuni.

Importi massimi detraibili

La legge di stabilità indica come tetto massimo di spesa, un importo pari ad euro 40.000,00 per unità immobiliare. Ciò significa che in un condominio di dieci appartamenti, l’importo massimo della spesa che può essere portata in detrazione sarà al massimo pari di euro 400.000,00.

Requisiti generali per poter usufruire delle detrazioni

Requisito fondamentale per poter accedere alle detrazioni è che l’immobile sia correttamente accatastato o sia in atto una richiesta di accatastamento. Inoltre tutti gli immobili devono essere dotati d’impianto di riscaldamento autonomo oppure centralizzato.

Cessione a terzi del credito

Un utile strumento che viene messo a disposizione dei condomini è la cessione a terzi del credito. Cosa significa? Il credito derivante dai bonus fiscali che andrebbero ad ogni singolo condomino, in base alla spesa effettuata e previa rilascio da parte dell’amministratore, della certificazione necessaria, può essere ceduto ad un terzo soggetto che può essere, ad esempio, la ditta che esegue i lavori di adeguamento nello stabile condominiale. In questo modo si può ottenere uno sconto sul costo dei lavori di adeguamento.

 

Foto di copertina di proprietà di ComparaSemplice.it

DiAvv. Mario Torre

Il recupero dei crediti nel Condominio

IL RECUPERO DEI CREDITI NEL CONDOMINIO

L’Amministratore è tenuto, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai singoli condomini al Condominio entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di bilancio nel quale il credito esigibile è compreso.

Il termine di sei mesi decorre dalla chiusura dell’esercizio e non dall’approvazione del rendiconto.

I mezzi per il recupero dei crediti del Condominio sono il ricorso per decreto ingiuntivo; o, in alternativa, l’azione giudiziaria ordinaria con atto di citazione, previa istanza di mediazione. Non occorre la preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Il ricorso per decreto ingiuntivo

Per ottenere la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo, nonostante eventuale opposizione promossa dal condomino debitore.

I documenti necessari per la emissione del decreto sono la delibera di approvazione del bilancio preventivo o del bilancio consuntivo, col relativo stato di ripartizione; oppure, nel caso di spese straordinarie, innovazioni, ricostruzioni, la delibera di approvazione e il relativo stato di riparto delle spese.

La Giurisprudenza ha ammesso che il decreto ingiuntivo di pagamento possa essere concesso anche in base a un preventivo riferito ad un anno ormai trascorso e fino a quando non sia approvato il consuntivo.

È possibile ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento – ma non immediatamente esecutivo – anche in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati.

L’opposizione al decreto ingiuntivo

L’opposizione promossa dal condomino ingiunto può basarsi sulla insussistenza del debito, o sulla insufficienza della documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, o sulla carenza di legittimazione passiva dell’ingiunto, ma non può riguardare la nullità o l’annullabilità della delibera di approvazione delle spese condominiali, che deve invece essere fatta valere separatamente, con l’impugnazione ex articolo 1137 del Codice Civile.

Nel procedimento di opposizione, l’opponente – ai fini della procedibilità dell’opposizione – deve promuovere la mediazione nei confronti del condominio, anche nel corso del giudizio instaurato.

L’opposizione non sospende la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo concesso, a meno che nel (separato) giudizio di impugnazione della deliberazione a sostegno del decreto, sia stata ordinata la sospensione dell’esecuzione.

La sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato

La recente riforma del Condominio ha previsto che qualora il ritardo nel pagamento dei contributi condominiali si protragga per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi condominiali suscettibili di utilizzazione separata, indipendentemente da quanto preveda (o meno) il Regolamento del Condominio.

Alcuni Giudici di merito hanno ritenuto necessaria una delibera dell’assemblea per il caso specifico, autorizzativa della sospensione dei servizi comuni al condomino moroso, ma l’orientamento è oscillante.

In concreto i servizi comuni suscettibili di godimento separato possono essere il riscaldamento, l’ascensore, l’acqua, l’antenna centralizzata TV, purchè abilitati a permettere tecnicamente il distacco.

È una norma di difficile applicazione, perché la sospensione dell’erogazione del riscaldamento e dell’acqua può configurare violazione dell’art. 32 della Costituzione che garantisce il diritto alla salute; e la sospensione dell’uso dell’antenna TV centralizzata la violazione dell’art. 21 della Costituzione, come limitazione del diritto all’informazione.

Con coraggio il servizio di portierato potrebbe rientrare nel settore, sospendendo al condomino moroso ogni rapporto col portiere, nel senso di sospensione dal raccogliere e distribuire la corrispondenza, rifiuto di ogni informativa a visitatori e fornitori, distacco del citofono dagli immobili di proprietà del moroso (anche se locati), divieto al portiere o altro dipendente di ricevere ed eseguire disposizioni dal condomino moroso (o dai suoi inquilini) o familiari, sospensione dal prelievo dei sacchetti della spazzatura et similia.

Il tutto previo analitico ordine dell’Amministratore ai dipendenti, e seria collaborazione di costoro all’esecuzione delle disposizioni ricevute.

Rapporti tra alienante e acquirente

La riforma del condominio ha introdotto importanti novità, per eventuali situazioni di morosità pregressa. Il nuovo testo dell’articolo 63 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile prevede che:

  1. l’acquirente è obbligato solidalmente col venditore nel pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (bilancio condominiale precedente);
  2. il venditore resta obbligato solidalmente con l’acquirente al pagamento degli oneri condominiali maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore la copia autentica dell’atto di trasferimento della proprietà.

Nell’ipotesi che, durante le trattative e prima della compravendita di un immobile, vengono deliberati lavori di manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni o innovazioni sulle parti comuni, la cui esecuzione effettiva si realizzi successivamente all’atto di trasferimento, sono sorte molte vertenze giudiziarie.

Nelle controversie se i relativi oneri debbano essere sopportati dall’alienante o dall’acquirente, la Giurisprudenza prevalente ha sostenuto che – in assenza di accordi tra venditore e compratore circa la ripartizione delle relative spese – è tenuto al pagamento integrale che era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione degli interventi.

Rapporti con il conduttore

L’obbligo di pagare i contributi condominiali grava sul proprietario dell’immobile.

Nessun rapporto sussiste tra il condominio e il conduttore o altro occupante l’immobile. Il conduttore che effettua il pagamento degli oneri condominiali all’amministratore, va configurato come delegato al pagamento dal condomino-locatore. Pertanto, in caso di mancato pagamento, l’amministratore provvederà a riscuotere gli oneri condominiali dal proprietario dell’immobile locato; quest’ultimo, quale locatore, potrà richiedere all’inquilino il rimborso della quota di spese a suo carico, prevista dal contratto e dalla legge.

Separazione e divorzio del condomino

Se i coniugi, separati o divorziati sono comproprietari dell’immobile, restano solidalmente obbligati verso l’amministratore per il pagamento di tutti gli oneri condominiali.

In caso di assegnazione dal Giudice in godimento della casa familiare ad uno dei due coniugi, l’Amministratore è legittimato a chiedere il pagamento degli oneri condominiali soltanto a quello che risulti proprietario dell’appartamento (in mancanza di diverso accordo o provvedimento giudiziale che indichi chi debba pagare, atto che deve essere portato formalmente a conoscenza dell’Amministratore: ma tale atto non è vincolante poiché, in caso di insolvenza dell’obbligato, risponde comunque chi è proprietario dell’immobile).

Proprietà e usufrutto

La legge di riforma del condominio, a modifica di precedente regolamentazione, ha sancito la responsabilità solidale del nudo proprietario e dell’usufruttuario per il pagamento di tutti i contributi condominiali dovuti all’amministratore del condominio, senza alcuna distinzione tra opere ordinarie e straordinarie (distinzione operativa solo nei rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario). Pertanto l’amministratore, a sua discrezione, può pretendere il pagamento dell’intero importo dovuto, sia dal nudo proprietario che dall’usufruttuario.

Resta fermo il diritto di voto in assemblea dell’usufruttuario negli affari che attengono alla ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e servizi comuni; e del nudo proprietario nelle altre delibere per questioni di straordinaria amministrazione.

Oneri condominiali del fallito

I crediti vantati dal condominio verso il proprietario fallito, maturati prima del fallimento sono riconosciuti come crediti chirografari, e non sono quindi assistiti da alcun privilegio.

I crediti maturati dopo il fallimento, beneficiano di “prededuzione”, cioè vengono pagati prima di ogni altro debito della procedura, e prima della ripartizione dell’attivo fallimentare.

Se l’immobile è occupato dal fallito e questi ha ottenuto dal Giudice un sussidio a titolo di alimenti per lui e la famiglia, si opina che tale sussidio riguardi il vitto e l’alloggio del fallito, per cui gli oneri condominiali sarebbero a carico del fallito.

Contraria opinione esclude tale obbligo sul principio della inespropriabilità assoluta dell’assegno alimentare.

Nell’incertezza della Giurisprudenza, all’amministratore del Condominio conviene sempre chiedere al curatore del fallimento il pagamento in prededuzione degli oneri condominiali successivi alla data del fallimento, lasciando a lui l’incombenza di eventuale rivalsa verso il fallito, ove ne ricorrano i presupposti.

Recupero crediti da parte di terzi verso il condominio

Obbligazioni contrattuali dei condomini verso terzi.

La recente riforma del condominio ha modificato l’indirizzo seguìto dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 9121/2008 (parziarietà delle obbligazioni contrattuali dei condomini) in materia di responsabilità per le obbligazioni condominiali, reintroducendo il principio della solidarietà a carico di tutti i condomini, sia pure con il temperamento del beneficium escussionis, per i crediti vantati dai terzi verso il condominio, senza peraltro operare alcuna distinzione tra obbligazioni di natura contrattuale ed extracontrattuale.

Quindi per effetto della riforma (articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile) tutti i condomini sono ritenuti solidamente responsabili per i debiti del condominio e, in caso di esecuzione, possono solo pretendere che il creditore agisca prima nei confronti dei condomini morosi (beneficium escussionis) e, solo dopo, in caso di insoddisfazione, nei confronti degli altri condomini in regola con i pagamenti.

Tuttavia sussistono opinioni diverse. Alcuni giuristi ritengono che la responsabilità solidale tra i condomini si abbia solo in caso di obbligazioni extracontrattuali e solo in tali casi i condomini potrebbero far valere la possibilità di eccepire il beneficium escussionis. Mentre per le obbligazioni contrattuali è sempre applicabile il criterio della parziarietà fra condomini. Questa interpretazione è certamente più in linea con la pronunzia della sentenza numero 9121 del 2008 cennata delle Sezioni Unite della Cassazione che, si ripete, affermava la parziarietà della responsabilità dei condomini per le obbligazioni di natura contrattuale.

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