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DiGianluca Biondi

Quali sono le parti comuni di un edificio?

L’argomento che oggi andiamo a trattare è particolarmente importante in quanto su di esso si concentrano ben 185.000 cause civili (studio elaborato dal Censis a settembre del 2009). Infatti le cause condominiali hanno un peso del 4% rispetto al totale delle cause civili aperte.

Naturalmente l’oggetto del litigio fa sempre riferimento alle parti comuni dell’edificio, quelle cioè che sono condivise tra tutti i condomini. E’ importante quindi conoscere quali sono ed a quali norme fanno riferimento. Partiamo da uno degli articoli cardine del codice civile. L’articolo 1117 infatti, elenca tutte le parti comuni di un edificio.

Queste sono:

  • Il Suolo: è il pezzo di terreno su cui poggia l’edificio. E’ compreso anche il sottosuolo (fa riferimento a questa definizione l’ex articolo 840 del codice civile)
  • Le fondazioni ed i muri maestri: base in cemento su cui poggia l’edificio e i muri esterni del palazzo. Sono compresi anche tutti i decori architettonici installati su detti muri (cornicioni, fregi etc.)
  • Il tetto: è il classico tetto a spiovente. Non va confuso con il lastrico solare. Vari esempi sono quelli delle case in montagna e la loro particolare conformazione protegge dall’accumulo di neve sulla struttura
  • Il Lastrico solare: è la copertura del palazzo ed ha una superficie piana
  • Le terrazze a livello: sono i classici terrazzini associati ad alcuni appartamenti che vengono in genere addobbate con piante e dove si fanno “feste d’estate”. A differenza dei balconi, tali strutture sono beni condominiali in quanto sono di copertura per alcuni appartamenti e di utilizzo diretto per altri
  • Le Antenne: sono i mezzi trasmissivi di cui si ha bisogno (antenne televisive, antenne per radio amatori, cavi per la telefonia, antenne paraboliche etc.)
  • Le Scale: le classiche scale interne che danno accesso ai vari piani del condominio
  • I portoni d’ingresso: è la struttura che da accesso all’edificio
  • Anditi (o androni): è la parte principale di accesso al condominio, subito dopo il portone di ingresso
  • Pianerottolo: è lo spazio sul piano che da accesso agli appartamenti privati
  • Balconi: sono un prolungamento dell’appartamento ed appartengono al proprietario dello stesso. Invece i rivestimenti, gli elementi decorativi della facciata e della parte inferiore sono beni comuni del condominio (fanno riferimento le sentenze di cassazione civile numero 15913/2007 e 14576/2004
  • Il Cortile o chiostrina: è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ne da una chiara e semplificata spiegazione la Sentenza di Cassazione civile, sez. II, 2 agosto 1977, n. 3380
  • Facciate: è il disegno architettonico dei muri maestri. Tutti i fregi, le decorazioni che vengono fatte in fase di costruzione dell’edificio e che determinano l’aspetto esteriore ed il decoro architettonico dell’edificio
  • Parcheggi condominiali: sono aree destinate al parcheggio delle macchine o dei veicoli in sosta. Possono essere sotterranei o ricavati al pian terreno dell’edificio. Il primo riferimento normativo si trova nella legge del 6 agosto 1967 n. 765
  • L’Ascensore: non è necessario descrivere l’impianto di ascensore ma è importante sapere che pur essendo esplicitamente indicato come elemento condiviso del condominio (articolo 1117 del codice civile) non c’è alcun riferimento nel codice civile che indichi norme precise da utilizzare per la manutenzione e riparazione dello stesso
  • Portineria, Lavanderia, Riscaldamento centralizzato: sono quei locali condominiali adibiti al portiere, gli spazi dove poter stendere il bucato e quello relativo all’alloggiamento dell’impianto centralizzato di riscaldamento (ove presente)
  • Impianti: Sono tutti gli impianti che portano nel condominio e quindi nei singoli appartamenti, i servizi essenziali quali acqua, corrente, trasmissioni televisive, comunicazioni telefoniche e di radio trasmissione
  • Sottotetti: è lo spazio compreso tra il tetto e il solaio di copertura dell’edificio. Se non vi è un titolo di proprietà che indica con precisione a chi appartiene questo spazio, esso è condominiale

Scarica qui il rapporto del Censis

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