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DiGianluca Biondi

Cosa sono le Innovazioni in Condominio ?

Vuoi installare i pannelli solari ? Vuoi abbattere le barriere architettoniche ?

Leggi questo articolo così saprai come fare.

Iniziamo col definire cosa sono le innovazioni.

Innovazione è quella modifica che rende “nuova” la cosa comune, a seguito di una trasformazione nella sua funzione o materialità.

Quindi è innovazione qualsiasi miglioria che viene apportata al bene comune di cui sono proprietari tutti i condomini, senza però limitare l’uso di alcuni proprietari rispetto ad altri. Il concetto fondamentale è sempre lo stesso e ce lo ricorda anche l’articolo 1102 del Codice Civile:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

In sintesi l’articolo 1102 del Codice Civile dice che se ad esempio un condomino vuole installare l’ascensore, può farlo a proprie spese. E’ naturale che potrà utilizzarlo solo lui. Gli altri condomini potranno invece servirsi dell’ascensore, solo quando avranno contribuito anche a posteriori, alle spese di costruzione e messa in esercizio.

Attenzione ! La messa in opera di un solo condomino può essere fatta anche senza l’approvazione della assemblea condominiale (cioè con il voto contrario), sempre nei limiti dell’articolo 1102 (vedi anche Sentenza di Cassazione Civile, Sezione II, numero 3508 del 10 aprile 1999).

Le tipologie di innovazioni richiedono tutte la stessa maggioranza in assemblea?

Assolutamente no!

Infatti gli interventi per i quali sono necessari 501 millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea (articolo 1136, secondo comma del Codice Civile) sono:

  1. Le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  2. le opere e gli interventi previsti per:
    • eliminare le barriere architettoniche;
    • per il contenimento del consumo energetico degli edifici;
    • per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio;
    • per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
  3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Per tutti gli altri interventi sulle parti comuni, la maggioranza necessaria è modificata secondo quanto precisato dall’articolo 1136 comma cinque del Codice Civile cioè con 667 millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea.

E’ l’Amministratore che decide quando e se mettere all’ordine del giorno dell’assemblea, la richiesta di innovazioni ?

Si ma non solo !

Infatti basta la richiesta scritta di un solo condomino per obbligare l’Amministratore a indire un’assemblea di condominio che delibererà sul tema. L’Amministratore deve convocare l’Assemblea entro trenta giorni dalla ricezione della richiesta da parte del condomino.

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