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DiGianluca Biondi

Che cos’è la mediazione condominiale ?

Che cos’è la mediazione condominiale ?

E’ uno strumento recentemente messo a disposizione per i condomini ma viene spesso utilizzato dagli amministratori di condominio, per cercare di trovare una soluzione ad una controversia senza andare a discutere una causa in tribunale. E’ uno strumento facoltativo o obbligatorio ? Beh è uno strumento obbligatorio. Infatti il cosiddetto “decreto del fare” cioè il Decreto Legislativo numero 63 del 2013, convertito in legge con la  numero 98 del 2013, rende obbligatoria la mediazione civile e commerciale nelle liti tra privati o tra privati e aziende o condomini. L’argomento era stato trattato in precedenza ma mai applicato, dall’articolo 71 quater delle disposizioni attuative del codice civile, introdotto proprio dalla legge numero 220 del 2012 cioè la famosa legge che riforma il condominio.

In pratica qualora venga a crearsi una lite tra un condomino ed il condominio, una delle due parti in causa, può inviare una richiesta di mediazione presso un avvocato che è presente nel registro degli organismi di mediazione del Ministero di Grazia e Giustizia; descrivendo la vicenda per la quale si richiede la mediazione.

E qui va ben specificato l’iter. Infatti, la mediazione, che si concluda positivamente o negativamente, ha sempre un costo che è sempre a carico di chi accetta appunto la mediazione. Per esperienza personale e secondo quanto prevede l’organismo di mediazione al quale mi sono rivolto per alcune problematiche condominiali, il costo, al momento in cui scrivo questo articolo, è pari ad euro 48,80. Una cifra estremamente accettabile se consideriamo il tutto paragonato alle spese di una causa civile. Ebbene però, c’è a mio avviso, un procedimento che andrebbe cambiato. Infatti chi accetta la mediazione, anticipatamente, paga la cifra di cui sopra. Questo significa che se la controparte, non accetta la mediazione o molto più semplicemente, non si presenta all’appuntamento notificato dalla società di mediazione, la controparte che si è invece presentata all’appuntamento ed ha accettato la mediazione, è tenuta a pagare l’intera cifra.

Detto questo, in caso di esito negativo, viene comunque redatto un verbale che attesta il fallimento di tale procedura prevista per legge ed a questo punto, la strada che si pone davanti è necessariamente la causa civile. In buona sostanza, si aiuta ad esempio il moroso a guadagnare tempo prima che sia costretto a pagare le spettanze condominiali. Naturalmente questo è un mio personale pensiero.

Ministero di Grazia e Giustizia

Ad ogni modo, questo è quello che prevede la legge. L’organo di mediazione naturalmente, non può essere fuori dal comune dove è ubicato il condominio.

Come faccio a trovare l’organismo di mediazione del comune dove risiede il condominio ?

Semplice, il Ministero di Grazia e Giustizia, ha messo on line, al seguente link un database dove è possibile ricercare per numero di iscrizione o per denominazione organo di mediazione, quello più vicino a casa propria. Attraverso questo strumento, è possibile quindi verificare se l’organismo di mediazione che abbiamo trovato sul territorio di competenza, è abilitato ad esercitare la professione oppure no.

Ministrero di Grazia e Giustizia 2

organo di mediazione

Spero che l’articolo vi sia piaciuto. Non esitate a contattarmi per qualsiasi tipo di chiarimento sul tema.

DiGianluca Biondi

Evento Condominio in Forma

Ciao a tutti. Il 24 novembre 2017 si è tenuto, presso la sala eventi Free Dance, il primo evento sul mondo del condominio: Condominio In_Forma. Le due parole “in” e “forma” sono legate da una linea perché rappresentano due significati:

  1. Il rispetto delle normative ed una adeguata manutenzione al condominio dei beni e servizi offerti ai condomini, mettono “in forma” l’edificio e le sue parti comuni;
  2. Se un amministratore si “informa” è in grado di ottimizzare i costi e migliorare la vita dei propri condomini;

L’unione dei due principi seguiti in questo evento “In forma” + “informa” = In_Forma.

Tralasciando questa piccola digressione, vorrei raccontarvi l’evento così come si è svolto. Tutti i temi affrontati, avevano come unico obiettivo, quello di seguire il principio fondamentale di ogni gestione condominiale:

La differenza tra crediti e debiti deve essere SEMPRE pari a ZERO

Questo significa che se un amministratore svolge bene ed in maniera professionale il proprio lavoro, certamente ottimizzerà i costi e certamente contribuirà alla riduzione della rata ordinaria condominiale. Per fare questo, può sviluppare nei condomini che amministra, i principi illustrati appunto nel mio evento.

Abbiamo parlato di:

  • Energia: contabilizzazione del calore e pannelli solari;
  • Sicurezza: Assicurazione globale fabbricati e video sorveglianza;
  • Risparmio: detrazioni fiscali e tabelle millesimali;
  • Connessione e Web: Fibra ottica e Condomani;
  • Legale: Ingiunzioni di pagamento;

Vediamo in sintesi gli argomenti che ho trattato.

Energia

Contabilizzazione del calore.

Entro il 30 giugno 2017, i condomini dovevano adeguarsi alla nuova normativa sulla contabilizzazione del calore, cioè come rendere simile ad un impianto autonomo, uno centralizzato. Questo si ottiene installando nei locali caldaia condominiali, una caldaia a condensazione, all’interno di ogni appartamento e su ogni termosifone, un contatore di calore ed infine installando tra un piano ed un altro dell’edificio, i dispositivi che raccolgono i dati e permettono di far pagare ad ogni condomino, solo quanto consumato. E’ una vera rivoluzione  che permette una gestione autonoma del calore ed un più efficiente utilizzo dei termosifoni.

Pannelli solari.

I pannelli solari sono una alternativa all’alimentazione standard che offrono i gestori. Possono avere un accumulatore di energia che porta corrente elettrica al condominio quando ne ha bisogno, staccandosi quindi dalla rete elettrica nazionale oppure fungere da produttore di energia per la rete elettrica nazionale. Questo permette di avere un ritorno economico e di conseguenza una riduzione delle spese condominiali dovute al consumo energetico.

Sicurezza

Assicurazione globale fabbricati

L’assicurazione globale fabbricati è una necessità per ogni fabbricato. Consente di avere garanzie importanti circa la responsabilità civile e i danni causati da inondazioni. Un buon amministratore dovrebbe sempre valutarne l’attivazione. Una persona del mio staff lavora in unipol sai e propone una polizza che si adatta alle esigenze dei singoli condomini offrendo diverse coperture implementabili a seconda delle circostanze.

Video Sorveglianza.

Oggi è sempre più importante controllare gli spazi condominiali in quanto è necessario preservare la incolumità dei beni comuni e delle persone che abitano nel condominio. A questo serve un impianto di video sorveglianza che ha però il limite imposto dalla legge per cui le video registrazioni devono essere conservate per un tempo massimo di 48 ore e possono essere rese disponibili solo dagli addetti alla tutela della privacy quindi dall’amministratore in primis o da chi lui designa come responsabile dei dati personali.

Risparmio

Il condominio, essendo un soggetto fiscale, può detrarre i lavori che vengono fatti nell’immobile, al 50% per le ristrutturazioni, per la sostituzione dell’antenna centralizzata e per la tinteggiatura esterna dell’edificio. Inoltre possono essere detratti al 65% i lavori per la installazione dei pannelli solari, installazione della caldaia a condensazione.

Connessione e Web

Fibra ottica

La Fibra ottica è una nuova tecnologia che permette di connettere più velocemente, i dispositivi dati presenti negli immobili. Non ha dispersione di segnale e garantisce una velocità di connessione notevolmente più alta rispetto a quella della ADSL. Il condominio, può richiedere ad uno dei gestori che offrono servizi a fibra ottica, di installarlo nello stabile e far arrivare così la fibra, fuori ad ogni appartamento.

Condomani

E’ un gestionale on line sul condominio. L’amministratore inserisce al suo interno, tutti i movimenti contabili ed informa i condomini circa i lavori che sta eseguendo per il condominio. TROVATE QUI un articolo in qui parlo del sito internet, previsto, se approvato dall’assemblea, dalla nuova legge 220/2012 sulla riforma del condominio.

Legale

Ingiunzioni di pagamento

L’amministratore, secondo quanto dichiarato dall’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile, è obbligato a chiedere conto dei crediti ai condomini. Per tale motivo, una volta chiuso il bilancio, entro sei mesi, è tenuto ad emettere decreti ingiuntivi nei confronti dei condomini morosi. I decreti seguono un iter estremamente veloce e sono per questo motivo utilizzati oggi più spesso rispetto al passato. E’ uno strumento fondamentale per garantire gli incassi necessari a non bloccare i servizi necessari ai condomini ed allo stabile che l’amministratore gestisce.

Questa è stata una breve panoramica di quello che è successo venerdì 24 novembre al primo degli eventi che ho tenuto come amministratore di condominio. Ce ne saranno sicuramente degli altri ed invito perciò tutti voi che in questo momento state leggendo questo articolo, a chiedermi informazioni e aggiornamenti.

Credo che il compito principale di un amministratore di condominio, oltre ad amministrare correttamente i beni comuni dei condomini, sia quello di informare sempre e con ogni mezzo, il condominio. Il condomino informato è un condomino consapevole e che partecipa attivamente alla vita condominiale dello stabile in cui vive.

Qui di seguito, trovate alcune foto dell’evento. Sto preparando anche un video dell’evento che pubblicherò sul mio canale YouTube. Ringrazio Rosaria Catalano che ha fatto queste bellissime foto.
Vuoi saperne di più ? CONTATTAMI !

DiAvv. Mario Torre

Il Presidente della Assemblea Condominiale

IL PRESIDENTE DELLA ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Del Presidente dell’assemblea non è fatta alcuna menzione nelle norme del codice civile, dopo la riforma del 2013 in materia di condominio.

Eppure il Presidente è necessario per assicurare l’ordinato svolgimento dell’assemblea, come rilevasi dalla consuetudine nei libri verbali di assemblea, in vendita nelle librerie specializzate, di esporre inizialmente al verbale la formula stampata della dichiarazione del Presidente di valida costituzione dell’assemblea in prima e seconda convocazione all’esito di verifica dei condomini costituiti e dei millesimi rappresentati.

Trattasi di dichiarazione di grande responsabilità che, se errata, può provocare la impugnazione dell’assemblea con danni economici (ad esempio spese legali per la soccombenza) rilevanti per il Condominio, e configurabile risarcimento danni a carico del Presidente per negligenza e imperizia, o addirittura per dolo.

Si comprende, quindi, che la nomina a Presidente dell’assemblea non è una carica onorifica o di facciata, e non va assegnata con superficialità, ma valutando bene le capacità di chi è chiamato a ricoprirla.

Ma il Presidente non è una figura obbligatoria: Se non viene nominato (ad esempio perché nessuno dei presenti vuole accettare l’incarico) spetta all’assemblea tutta, in collettivo, svolgere quelle funzioni.

Riunita l’assemblea e nominato il Presidente (con la maggioranza degli intervenuti) questi deve preliminarmente svolgere le seguenti funzioni:

  1. verificare se tutti i presenti sono legittimati ad intervenire all’assemblea, in proprio o per delega;
  2. verificare che tutti i condomini abbiano ricevuto l’avviso di convocazione dell’assemblea almeno cinque giorni prima della data fissata per la adunanza in prima convocazione;
  3. accertarsi della presenza del quorum costitutivo dell’assemblea (articolo 113 del Codice Civile, primo e terzo comma);
  4. far nominare il segretario verbalizzante;
  5. dichiarare la validità (o meno) della costituzione dell’assemblea.

Le suindicate funzioni preliminari vanno svolte col supporto dell’amministratore che ha inviato gli avvisi di convocazione, e che conosce i nominativi e gli indirizzi di tutti i condomini in virtù dell’anagrafe condominiale in suo possesso.

Quanto alla funzione di cui al punto 1: va accertata la identità personale degli intervenuti in proprio e dei delegati per verificare la legittimazione.

Va verificata la regolarità delle deleghe, che devono essere redatte per iscritto, complete della indicazione del delegato e della sottoscrizione del delegante. La mancanza di tali requisiti rende inefficace la delega e il Presidente deve respingerla, motivando a verbale (ma in questi casi, per agevolare la rappresentanza, è il caso di invitare il portatore della delega a recarsi presso il mandante e far completare i dati omessi).

Le deleghe ammesse vanno firmate dal Presidente.

La delega va conferita ad un solo nominativo, e mai all’amministratore.

In caso di comproprietà indivisa di uno o più immobili, la rappresentanza in assemblea deve essere conferita mediante verbale di delibera della comunione (comproprietà) che a maggioranza delle quote abbia nominato il delegato. In luogo del verbale di nomina, può ritenersi sostitutiva la delega collettiva sottoscritta da tutti i comproprietarii.

In difetto, la rappresentanza è inefficace.

Quanto alla funzione di cui al punto 2: L’avviso di convocazione va spedito mediante raccomandata postale, o mediante telefax, o mediante posta certificata (PEC), o mediante telegramma, o mediante atto stragiudiziale notificato da Ufficiale Giudiziario. Sono gli unici atti che garantiscono la data certa della spedizione e certezza della consegna.

E’ sconsigliata la consegna a mano (la c.d. “raccomandata a mano”) per i seguenti motivi:

  • la consegna deve avvenire a mani del destinatario e non ad altri (coniuge, figlio, genitore, convivente, parente, collaboratrice familiare, dipendente, custode) perché non trova applicazione il regolamento del recapito delle Poste Italiane;
  • la data di consegna non è certa, anche se di pugno del destinatario, perché non identificativa di chi l’ha segnata e del giorno effettivamente corrispondente (post – datazione, pre – datazione, alterazione della data).

Indubbiamente la partecipazione all’assemblea del convocato “a mano” costituisce sanatoria di ogni irregolarità; ma per gli assenti può essere motivo di opposizione alle delibere adottate, per difetto o tardività di convocazione.

Esaurite le funzioni preliminari e costituita la assemblea, il Presidente invita i presenti a discutere degli argomenti all’ordine del giorno, progressivamente indicati nell’avviso di convocazione, e regola l’ordinato svolgimento della discussione e delle votazioni conseguenti.

Il potere di regolare la discussione consiste nell’assicurare la possibilità a tutti i richiedenti di esporre la propria opinione, curando che gli interventi siano aderenti all’ordine del giorno e contenuti in limiti ragionevoli.

Il Presidente può stabilire la durata di ciascun intervento purchè resti assicurato ad ogni condomino di esprimere le proprie ragioni sui punti in discussione.

Ricorrendo giustificati motivi, il Presidente può togliere la parola al condomino, il quale, però, può appellarsi all’assemblea che può sempre sovrapporsi al Presidente.

Se del caso, il Presidente può allontanare dalla assemblea eventuali terzi (mai, però, i condomini o i loro delegati).

(E’ successo che due condomini, in assemblea, litigassero violentemente e venissero alle mani……impugnando le sedie per colpirsi! Bloccati e separati dagli astanti, e continuando a rivolgersi contumelie, il Presidente li espelleva dall’assemblea – giudicando inaccettabile e incivile il loro comportamento – ma ordinava loro di lasciare delega, per non pregiudicarne la rappresentanza nella riunione. Il tutto eseguito senza conseguenze di alcun genere).

Al Presidente spetta, comunque, la comunicazione del risultato del computo dei voti, precisando a verbale, i nominativi e i millesimi di ciascun votante a favore, contro o astenuto; o comunque una formulazione che permetta tale identificazione.

Ma non può evitare di rilevare l’esito della votazione avvenuta, esplicitandolo ai presenti.

Al Presidente spetta la dettatura al segretario del contenuto del verbale.

Il Presidente, poi, dovrà sottoscrivere il verbale (ed eventuali allegati) che potrà essere da lui variato esclusivamente per correggere errori materiali o di calcolo.

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