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DiAvv. Mario Torre

La partecipazione all’Assemblea Condominiale

LA PARTECIPAZIONE ALL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE

NORME DI COMPORTAMENTO

Spesso intervengono all’assemblea condomini che, con tono trasognato, chiedono ai presenti “Cosa c’è all’ordine del giorno?” (così come si chiede ai familiari “cosa c’è stasera in TV?”).

La domanda rivela che:

  1. il condomino ha smarrito l’avviso di convocazione, e non si è preoccupato di ottenerne copia dall’amministratore o da altri condomini;
  2. il condomino non ha letto l’avviso di convocazione;
  3. il condomino ha letto l’avviso di convocazione ma non ne ha compreso il senso (analfabetismo di ritorno).

Tale condotta è perniciosa perché rallenta i lavori dell’assemblea, in quanto qualcuno (Presidente, Segretario, Amministratore) per educazione dovrà illustrare al richiedente gli argomenti in discussione, o quelli già trattati nel frattempo leggendo le delibere verbalizzate.

La partecipazione all’assemblea è un diritto del condomino, non un obbligo. Dalla mancata partecipazione all’assemblea non può derivare alcuna conseguenza o penalità nemmeno se contenuta (illegittimamente) in un Regolamento di condominio.

La qualità di condomino (proprietario) è la condizione essenziale per aver diritto ad essere convocati e quindi a partecipare all’assemblea.

Il mancato ricevimento dell’avviso di convocazione non impedisce al condomino di intervenire all’assemblea, se comunque informato.

È buona norma che per intervenire all’assemblea il condomino:

  1. Abbia cognizione di causa degli argomenti all’ordine del giorno da discutere, opportunamente informandosi delle materie e dell’ammontare delle spese da affrontare;
  2. In caso di argomenti molto tecnici (lavori edili, lavori di riscaldamento, revisioni contabili, vertenze giudiziarie) si faccia accompagnare o rappresentare da professionista specializzato in materia.
  3. Prima della discussione di ogni argomento all’Ordine del Giorno chieda al presidente accertarsi se sussista il quorum necessario per la relativa deliberazione. La mancanza del quorum impedisce la deliberazione ma non vieta procedersi a discussione sull’argomento, se l’assemblea ha interesse;
  4. Sappia che l’ordine di trattazione degli argomenti all’Ordine del giorno può essere variato con delibera assunta a maggioranza semplice;
  5. Tenga presente che il voto deve essere espresso al momento della votazione indetta dal presidente;
  6. Sia consapevole che l’allontanamento di uno o più intervenuti, dopo la regolare costituzione dell’assemblea, non incide sulla validità del quorum costitutivo. Cioè l’assemblea regolarmente costituita, in cui successivamente venga meno il numero legale, può discutere i problemi ma senza giungere ad alcuna delibera sul punto. Infatti il quorum costitutivo (articolo 1136 del Codice Civile) coincide col quorum minimo per deliberare in materia di ordinaria importanza.

Non è ammesso il voto segreto.

Ai fini del calcolo delle maggioranze previste dalla legge, per l’approvazione delle delibere assembleari non si può tenere conto delle adesioni espresse in un momento diverso da quello della votazione. Pertanto è inefficace una dichiarazione di voto preventiva o successive al momento ufficiale della votazione (ad esempio: “Devo lasciare l’assemblea, ma aderisco a quanto la maggioranza delibererà in prosieguo”; oppure “Sono arrivato tardi, ma mi associo alle votazioni finora adottate”).

L’inadeguatezza ad affrontare taluni argomenti impegnativi all’Ordine del giorno, può consigliare talvolta di non intervenire all’assemblea ma di attendere la comunicazione del relativo verbale per comprendere la portata delle deliberazioni adottate. Entro trenta giorni dalla comunicazione il condomino assente potrà impugnare le deliberazioni dell’assemblea contrarie alla legge o al regolamento di condominio, previa mediazione, dinanzi all’Autorità giudiziaria.

Il presenzialismo esasperato alle assemblee può costringere a votazioni frettolose su argomenti impegnativi e dispendiosi, durante adunanze confuse o turbolente senza una congrua riflessione; votazioni di cui non ci si può più pentire. Invece l’assenza permette un tempo di trenta giorni per le opportune informative e meditazioni.

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DiGianluca Biondi

La Bibbia dell’edificio: Il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è quell’insieme di norme che disciplina i rapporti tra condomini e come i condomini si rapportano ai beni comuni.

Quando deve essere stilato il regolamento di condominio ? Quando il numero di condomini in un edificio supera i dieci appartamenti.

Il regolamento deve contenere disposizioni su:

  • Utilizzo dei beni comuni (articolo 1117 del codice civile);
  • Ripartizione delle spese;
  • Diritti e doveri dei condomini;
  • Amministrazione del condominio;
  • Mantenimento del decoro del condominio;
Il regolamento di condominio può essere scritto da qualsiasi condomino e deve essere approvato dall’assemblea di condominio con un numero di voti che contenga la maggioranza dei presenti in assemblea e con un numero di millesimi almeno pari a 500 (articolo 1136 secondo comma del codice civile).

esempioEsempio: condominio composto da dieci case appartenenti a dieci proprietari diversi: Si presentano in assemblea 8 condomini per una somma totale di 800 millesimi. Se cinque condomini approvano il regolamento ed hanno anche 500 millesimi, il regolamento è approvato.
Il regolamento di condominio inoltre, deve rispettare i seguenti articoli del codice civile:
Cosa accade se un condomino non rispetta il regolamento di condominio ?
L’amministratore può stabilire una multa per un importo che va da euro 200,00 fino ad euro 800,00. La somma pagata dal condomino verrà destinata al fondo per le spese ordinarie (articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile).

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