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DiGianluca Biondi

Amministratore … Questo sconosciuto

Diciamocelo chiaramente … Chi ama l’Amministratore di Condominio ? In effetti è una figura il cui ruolo è visto in maniera poco serena da tante persone. Questo è dato dal cattivo esempio di tanti amministratori che nel corso degli anni, hanno gestito male i beni comuni condominiali.

Detto questo facciamo chiarezza.

Quando è necessario nominare un amministratore? Beh, se sei in un edificio in cui sono presenti meno di 9 condomini (articolo 1129 – comma 1 del Codice Civile), l’Amministratore non è necessario. Nulla vieta che si possa ugualmente nominare.

Una volta nominato dall’assemblea oppure, su richiesta di un solo condomino, dall’autorità giudiziaria, il rapporto che l’Amministratore ha con i condomini è di “mandato“. Viene stipulato quindi un contratto. Essendo un contratto, esso ha degli obblighi e prevede un compenso.

Qual’è dunque l’obiettivo che l’amministratore deve perseguire? Deve salvaguardare gli interessi della collettività.

Ti sembrerò un pò esagerato ma a mio avviso, l’Amministratore è paragonabile ad un politico che amministra al meglio i beni comuni a volte, contro gli stessi cittadini (condomini) quando non rispettano i regolamenti o le leggi.

L’amministratore deve essere obbligatoriamente una persona ? Assolutamente no ! Infatti l’articolo 71 bis delle disposizioni attuative del Codice Civile, stabilisce che “anche le società possono svolgere l’attività inerente la gestione condominiale.

Come abbiamo citato prima, l’articolo “cardine” del codice civile che indica gli obblighi dell’Amministratore verso i condomini, è l’articolo 1129. Infatti l’amministratore ha l’obbligo di:

  • una volta nominato, comunicare a tutti i condomini, i propri dati anagrafici, i contatti a cui far riferimento per contattarlo e l’affissione di questi dati in una bacheca condominiale, dove tutti possano avere accesso;
  • aprire un conto corrente del condominio dal quale devono passare tutti gli incassi ed i pagamenti che vengono eseguiti nel corso del mandato;
  • agire con decreto ingiuntivo entro sei mesi dalla chiusura dell’anno contabile contro i condomini morosi. Infatti il credito del condominio diventa esigibile a partire dall’approvazione da parte dell’assemblea, del bilancio annuale;
  • specificare dettagliatamente i propri compensi derivanti dal mandato;

REVOCA DEL MANDATO

Il mandato dell’amministratore può essere revocato se uno o più dei requisiti qui di seguito elencati e previsti dall’articolo 25 della  Legge 220 del 2012 (legge di Riforma del Condominio), non vengono rispettati:

  • deve godere dei diritti civili;
  • non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non deve essere  interdetto o inabilitato;
  • non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  • abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • abbia frequentato un corso di formazione iniziale e che svolga  attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Per quanto concerne la formazione iniziale e periodica, questa non deve essere svolta dall’amministratore solo nel caso in cui, sempre secondo legge, si svolge l’attività di Amministratore all’interno del condominio dove si risiede oppure se si è svolto l’incarico, per almeno un anno, nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della legge.

Una bella novità introdotta dalla legge di riforma del condominio, è quella, previa autorizzazione dell’assemblea, dell’attivazione di un sito internet del condominio. Il sito, provvisto di password individuale, rende pubblici i documenti del condominio e aiuta tutti ad avere una piena visibilità della contabilità e delle problematiche che l’amministratore incontra nella gestione.

Spero che questo articolo ti abbia aiutato a comprendere meglio il ruolo di Amministratore di Condominio. Sicuramente non sarà l’unico articolo che scriverò sull’argomento ma ce ne saranno sicuramente degli altri.

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DiGianluca Biondi

Tipi di regolamento ? Tre! Il numero perfetto!

Esistono tre tipologie di regolamenti condominiali ed ognuno di essi risponde ad un diverso comportamento da tenere per il raggiungimento dei millesimi di approvazione.

Le tipologie sono:

Regolamento contrattuale

Viene chiamato così quando sono presenti delle limitazioni o sulle parti esclusive cioè un appartamento di proprietà, o sulle parti comuni ad esempio il cortile o il terrazzo condominiale. In sintesi quando sono presenti delle clausole che danno maggiori diritti ad alcuni condomini rispetto ad altri.

esempioEsempio su appartamento: l’appartamento non può essere convertito in studio professionale o in sala da ballo o in ufficio oppure quando vi è il divieto di tenere animali nella propria casa. Altro esempio è obbligare l’assemblea a scegliere il colore di una tenda che deve essere installata in un appartamento di proprietà di un condomino.

esempioEsempio su parti comuni: Dare accesso al cortile condominiale, solo ad una parte dei condomini.

E’ da sottolineare che queste clausole che fanno diventare il regolamento di tipo contrattuale, devono essere chiaramente esplicitate cioè devono indicare con chiarezza e senza alcun dubbio, le tipologie di limitazioni sia sulle parti comuni che su quelle di uso esclusivo (ad esempio gli appartamenti).

Come si vota in assemblea la modifica del regolamento?

Se vengono discusse le clausole contrattuali occorre il voto unanime dei condomini per un totale di 1000/1000.

Se vengono discusse le clausole non contrattuali, può bastare la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma 2 del codice civile cioè la maggioranza dei presenti in assemblea ed almeno 500 millesimi (vedi anche la Sentenza della Cassazione Civile del 14 agosto 2007, numero 17694 e la Sentenza della Cassazione Civile del 20 aprile 2005, numero 8216).

Quanto detto sopra conferma anche che il regolamento di condominio scritto dal costruttore quindi dal primo proprietario dell’edificio, non sempre è di natura contrattuale, anche se questo è allegato all’atto notarile di acquisto.

Regolamento assembleare

Viene chiamato così quando tutte le clausole contenute in esso, fanno riferimento alla gestione delle sole parti comuni e regolamentano con pari diritti, tutti i condomini.

Il termine “pari diritti” vuol dire che ogni condomino deve trarre il massimo godimento dalla cosa comune (fanno riferimento a questo concetto la Sentenza di Cassazione Civile del 16 giugno 2005, numero 12873; Sentenza di Cassazione Civile del 8 novembre 2004, numero 21287 oppure ancora la Sentenza di Cassazione Civile del 15 aprile 1987, numero 3733).

Il regolamento assembleare, può essere modificato in ogni sua parte, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma 2 del codice civile come già chiarito al punto precedente (maggioranza dei presenti in assemblea ed almeno 500 millesimi).

Questa procedura snellisce notevolmente l’iter di aggiornamento del documento condominiale.

Penso ad esempio, all’adeguamento da lire ad euro, delle penali da addebitare ai condomini che non rispettano le norme scritte nel regolamento di condominio oppure la modifica dei termini di invio delle raccomandate di convocazione della riunione così come previsto dall’ex articolo 66 delle disposizioni attuative del codice civile.

Regolamento giudiziale

Viene chiamato così quando il regolamento, su richiesta dei condomini, viene redatto da un giudice. La ragione è che in assemblea non si è raggiunto un accordo circa l’approvazione dello stesso. Il giudice rende attivo il regolamento di condominio che diventa vincolante coattivamente cioè forzatamente, per tutti i condomini, secondo anche quanto stabilito dall’articolo 2909 del codice civile.

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DiGianluca Biondi

Quali sono le parti comuni di un edificio?

L’argomento che oggi andiamo a trattare è particolarmente importante in quanto su di esso si concentrano ben 185.000 cause civili (studio elaborato dal Censis a settembre del 2009). Infatti le cause condominiali hanno un peso del 4% rispetto al totale delle cause civili aperte.

Naturalmente l’oggetto del litigio fa sempre riferimento alle parti comuni dell’edificio, quelle cioè che sono condivise tra tutti i condomini. E’ importante quindi conoscere quali sono ed a quali norme fanno riferimento. Partiamo da uno degli articoli cardine del codice civile. L’articolo 1117 infatti, elenca tutte le parti comuni di un edificio.

Queste sono:

  • Il Suolo: è il pezzo di terreno su cui poggia l’edificio. E’ compreso anche il sottosuolo (fa riferimento a questa definizione l’ex articolo 840 del codice civile)
  • Le fondazioni ed i muri maestri: base in cemento su cui poggia l’edificio e i muri esterni del palazzo. Sono compresi anche tutti i decori architettonici installati su detti muri (cornicioni, fregi etc.)
  • Il tetto: è il classico tetto a spiovente. Non va confuso con il lastrico solare. Vari esempi sono quelli delle case in montagna e la loro particolare conformazione protegge dall’accumulo di neve sulla struttura
  • Il Lastrico solare: è la copertura del palazzo ed ha una superficie piana
  • Le terrazze a livello: sono i classici terrazzini associati ad alcuni appartamenti che vengono in genere addobbate con piante e dove si fanno “feste d’estate”. A differenza dei balconi, tali strutture sono beni condominiali in quanto sono di copertura per alcuni appartamenti e di utilizzo diretto per altri
  • Le Antenne: sono i mezzi trasmissivi di cui si ha bisogno (antenne televisive, antenne per radio amatori, cavi per la telefonia, antenne paraboliche etc.)
  • Le Scale: le classiche scale interne che danno accesso ai vari piani del condominio
  • I portoni d’ingresso: è la struttura che da accesso all’edificio
  • Anditi (o androni): è la parte principale di accesso al condominio, subito dopo il portone di ingresso
  • Pianerottolo: è lo spazio sul piano che da accesso agli appartamenti privati
  • Balconi: sono un prolungamento dell’appartamento ed appartengono al proprietario dello stesso. Invece i rivestimenti, gli elementi decorativi della facciata e della parte inferiore sono beni comuni del condominio (fanno riferimento le sentenze di cassazione civile numero 15913/2007 e 14576/2004
  • Il Cortile o chiostrina: è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ne da una chiara e semplificata spiegazione la Sentenza di Cassazione civile, sez. II, 2 agosto 1977, n. 3380
  • Facciate: è il disegno architettonico dei muri maestri. Tutti i fregi, le decorazioni che vengono fatte in fase di costruzione dell’edificio e che determinano l’aspetto esteriore ed il decoro architettonico dell’edificio
  • Parcheggi condominiali: sono aree destinate al parcheggio delle macchine o dei veicoli in sosta. Possono essere sotterranei o ricavati al pian terreno dell’edificio. Il primo riferimento normativo si trova nella legge del 6 agosto 1967 n. 765
  • L’Ascensore: non è necessario descrivere l’impianto di ascensore ma è importante sapere che pur essendo esplicitamente indicato come elemento condiviso del condominio (articolo 1117 del codice civile) non c’è alcun riferimento nel codice civile che indichi norme precise da utilizzare per la manutenzione e riparazione dello stesso
  • Portineria, Lavanderia, Riscaldamento centralizzato: sono quei locali condominiali adibiti al portiere, gli spazi dove poter stendere il bucato e quello relativo all’alloggiamento dell’impianto centralizzato di riscaldamento (ove presente)
  • Impianti: Sono tutti gli impianti che portano nel condominio e quindi nei singoli appartamenti, i servizi essenziali quali acqua, corrente, trasmissioni televisive, comunicazioni telefoniche e di radio trasmissione
  • Sottotetti: è lo spazio compreso tra il tetto e il solaio di copertura dell’edificio. Se non vi è un titolo di proprietà che indica con precisione a chi appartiene questo spazio, esso è condominiale

Scarica qui il rapporto del Censis

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