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DiGianluca Biondi

Come si scrive un regolamento di Condominio?

In tutti gli edifici che hanno un amministratore, nella maggior parte dei casi, esiste già un regolamento di condominio scritto.

Potrebbe però essere non conforme alla legge e non contenere tutte le sezioni previste.

Per tale motivo può essere utile riepilogare brevemente, le sezioni che dovrebbero essere sempre presenti all’interno di un regolamento.

CLICCANDO QUI, è possibile scaricare gratuitamente, un FAX-SIMILE di un regolamento tipo.

Preciso che queste sono solo linee guida di come si compila un regolamento. Siccome ogni edificio è diverso, dette regole non sono tassativamente per tutti.

Il regolamento di condominio deve contenere:

  • descrizione di tutte le sezioni dell’edificio (suolo, fondamenta, giardini etc.);
  • elencazione delle eventuali servitù attive e passive gravanti o a favore del condominio, con l’indicazione degli atti e degli estremi di riferimento per poterle individuare. (Un esempio potrebbe essere l’installazione di una canna fumaria di un condomino che impedisca quindi, ad altri condomini, la medesima installazione);
  • elencazione dei beni condominiali distinguendo:
    • beni e/o servizi comuni a tutti i partecipanti al condominio;
    • beni e/o servizi comuni solo a parte dei partecipanti al condominio e suscettibili di godimento esclusivo per un gruppo di essi;
    • beni e/o servizi in comune con altri edifici;
    • beni e/o servizi in uso esclusivo a singoli condomini;
    • obblighi dei condomini;
    • divieti per i condomini;
    • norme sulla gestione e sull’uso dei servizi;
    • criteri di ripartizione delle spese in funzione dei diversi capitoli di spesa;
    • norme sulla gestione e sull’amministrazione del condominio;
    • organi del condominio;
    • norme riguardanti la convocazione ed il funzionamento dell’assemblea;
    • compiti e funzioni dell’amministratore;
    • compiti e funzioni del consiglio di condominio (se previsto);

Sarebbe meglio, suddividere ulteriormente il regolamento in due sezioni, quella contrattuale e quella assembleare.

In questo modo è più semplice individuare le clausole per cui è richiesta la votazione unanime dei condomini o quella secondo le norme dell’articolo 1136 comma 2 del codice civile (vedi anche l’articolo Tipi di regolamento ? Tre! Il numero perfetto! ).

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DiGianluca Biondi

Verba Volant …… Scripta Manent

Il regolamento di condominio, per essere valido a tutti gli effetti di legge, deve essere per forza redatto in forma scritta ?

Su questo interrogativo, diversi giudici si sono succeduti nel corso del tempo cercando di chiarire una volta per tutte la questione. La parola FINE però la scrivono le sezioni unite della Corte di Cassazione il 30 dicembre del 1999 che, con la sentenza numero 943 affermano che il regolamento di condominio, per essere valido, deve essere necessariamente redatto in forma scritta.

Infatti sia che il regolamento sia di natura “Contrattuale” che “Assembleare“, deve avere la forma cosiddetta “Ad substantiam“, locuzione latina che significa letteralmente “ai fini della sostanza” ed identifica la forma obbligatoria richiesta per dare “sostanza” ad un qualsiasi atto giuridico. La sentenza spiega quindi che un regolamento di natura verbale, è assolutamente inconcepibile per i seguenti motivi:

  • Non essendoci un documento scritto, l’applicazione delle regole contenute in esso sarebbe difficilmente attuabile;
  • Non potrebbe essere impugnato;
  • articolo 1138 del codice civile prevede la trascrizione del regolamento nel registro in deposito presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricato (articolo 71 delle disposizioni attuative del codice civile);
  • articolo 1136 – settimo comma del codice civile: tutte le delibere dell’assemblea, devono essere trascritte in un registro tenuto dall’amministratore. E siccome l’approvazione del regolamento di condominio è fatto per convocazione di assemblea, esso stesso deve essere approvato ed essere quindi in forma scritta.

nota bene

 

L’associazione professionale dei proprietari di fabbricato è stata, come molte altre associazioni di origine fascista, soppressa. In alcune città è stata sostituita da altre associazioni professionali. Ad ogni modo, Secondo la Cassazione, ed attraverso la sentenza  numero 714 del 26 gennaio 1998 (clicca QUI per scaricare il documento in formato pdf), la trascrizione prevista dal 3° comma dell’Articolo 1138 del codice civile del regolamento di condominio assembleare, indica un mero onere di pubblicità dichiarativa, la cui inosservanza non comporta la nullità o l’inefficacia del regolamento approvato dall’assemblea con la maggioranza qualificata, ma determina l’inopponibilità ai succesivi acquirenti delle singole unità immobiliari. FonteCondominioWeb.com – utente Mancio75 il cui post pubblicato puoi trovarlo QUI

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DiGianluca Biondi

La Bibbia dell’edificio: Il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è quell’insieme di norme che disciplina i rapporti tra condomini e come i condomini si rapportano ai beni comuni.

Quando deve essere stilato il regolamento di condominio ? Quando il numero di condomini in un edificio supera i dieci appartamenti.

Il regolamento deve contenere disposizioni su:

  • Utilizzo dei beni comuni (articolo 1117 del codice civile);
  • Ripartizione delle spese;
  • Diritti e doveri dei condomini;
  • Amministrazione del condominio;
  • Mantenimento del decoro del condominio;
Il regolamento di condominio può essere scritto da qualsiasi condomino e deve essere approvato dall’assemblea di condominio con un numero di voti che contenga la maggioranza dei presenti in assemblea e con un numero di millesimi almeno pari a 500 (articolo 1136 secondo comma del codice civile).

esempioEsempio: condominio composto da dieci case appartenenti a dieci proprietari diversi: Si presentano in assemblea 8 condomini per una somma totale di 800 millesimi. Se cinque condomini approvano il regolamento ed hanno anche 500 millesimi, il regolamento è approvato.
Il regolamento di condominio inoltre, deve rispettare i seguenti articoli del codice civile:
Cosa accade se un condomino non rispetta il regolamento di condominio ?
L’amministratore può stabilire una multa per un importo che va da euro 200,00 fino ad euro 800,00. La somma pagata dal condomino verrà destinata al fondo per le spese ordinarie (articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile).

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