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DiGianluca Biondi

Evento Condominio in Forma

Ciao a tutti. Il 24 novembre 2017 si è tenuto, presso la sala eventi Free Dance, il primo evento sul mondo del condominio: Condominio In_Forma. Le due parole “in” e “forma” sono legate da una linea perché rappresentano due significati:

  1. Il rispetto delle normative ed una adeguata manutenzione al condominio dei beni e servizi offerti ai condomini, mettono “in forma” l’edificio e le sue parti comuni;
  2. Se un amministratore si “informa” è in grado di ottimizzare i costi e migliorare la vita dei propri condomini;

L’unione dei due principi seguiti in questo evento “In forma” + “informa” = In_Forma.

Tralasciando questa piccola digressione, vorrei raccontarvi l’evento così come si è svolto. Tutti i temi affrontati, avevano come unico obiettivo, quello di seguire il principio fondamentale di ogni gestione condominiale:

La differenza tra crediti e debiti deve essere SEMPRE pari a ZERO

Questo significa che se un amministratore svolge bene ed in maniera professionale il proprio lavoro, certamente ottimizzerà i costi e certamente contribuirà alla riduzione della rata ordinaria condominiale. Per fare questo, può sviluppare nei condomini che amministra, i principi illustrati appunto nel mio evento.

Abbiamo parlato di:

  • Energia: contabilizzazione del calore e pannelli solari;
  • Sicurezza: Assicurazione globale fabbricati e video sorveglianza;
  • Risparmio: detrazioni fiscali e tabelle millesimali;
  • Connessione e Web: Fibra ottica e Condomani;
  • Legale: Ingiunzioni di pagamento;

Vediamo in sintesi gli argomenti che ho trattato.

Energia

Contabilizzazione del calore.

Entro il 30 giugno 2017, i condomini dovevano adeguarsi alla nuova normativa sulla contabilizzazione del calore, cioè come rendere simile ad un impianto autonomo, uno centralizzato. Questo si ottiene installando nei locali caldaia condominiali, una caldaia a condensazione, all’interno di ogni appartamento e su ogni termosifone, un contatore di calore ed infine installando tra un piano ed un altro dell’edificio, i dispositivi che raccolgono i dati e permettono di far pagare ad ogni condomino, solo quanto consumato. E’ una vera rivoluzione  che permette una gestione autonoma del calore ed un più efficiente utilizzo dei termosifoni.

Pannelli solari.

I pannelli solari sono una alternativa all’alimentazione standard che offrono i gestori. Possono avere un accumulatore di energia che porta corrente elettrica al condominio quando ne ha bisogno, staccandosi quindi dalla rete elettrica nazionale oppure fungere da produttore di energia per la rete elettrica nazionale. Questo permette di avere un ritorno economico e di conseguenza una riduzione delle spese condominiali dovute al consumo energetico.

Sicurezza

Assicurazione globale fabbricati

L’assicurazione globale fabbricati è una necessità per ogni fabbricato. Consente di avere garanzie importanti circa la responsabilità civile e i danni causati da inondazioni. Un buon amministratore dovrebbe sempre valutarne l’attivazione. Una persona del mio staff lavora in unipol sai e propone una polizza che si adatta alle esigenze dei singoli condomini offrendo diverse coperture implementabili a seconda delle circostanze.

Video Sorveglianza.

Oggi è sempre più importante controllare gli spazi condominiali in quanto è necessario preservare la incolumità dei beni comuni e delle persone che abitano nel condominio. A questo serve un impianto di video sorveglianza che ha però il limite imposto dalla legge per cui le video registrazioni devono essere conservate per un tempo massimo di 48 ore e possono essere rese disponibili solo dagli addetti alla tutela della privacy quindi dall’amministratore in primis o da chi lui designa come responsabile dei dati personali.

Risparmio

Il condominio, essendo un soggetto fiscale, può detrarre i lavori che vengono fatti nell’immobile, al 50% per le ristrutturazioni, per la sostituzione dell’antenna centralizzata e per la tinteggiatura esterna dell’edificio. Inoltre possono essere detratti al 65% i lavori per la installazione dei pannelli solari, installazione della caldaia a condensazione.

Connessione e Web

Fibra ottica

La Fibra ottica è una nuova tecnologia che permette di connettere più velocemente, i dispositivi dati presenti negli immobili. Non ha dispersione di segnale e garantisce una velocità di connessione notevolmente più alta rispetto a quella della ADSL. Il condominio, può richiedere ad uno dei gestori che offrono servizi a fibra ottica, di installarlo nello stabile e far arrivare così la fibra, fuori ad ogni appartamento.

Condomani

E’ un gestionale on line sul condominio. L’amministratore inserisce al suo interno, tutti i movimenti contabili ed informa i condomini circa i lavori che sta eseguendo per il condominio. TROVATE QUI un articolo in qui parlo del sito internet, previsto, se approvato dall’assemblea, dalla nuova legge 220/2012 sulla riforma del condominio.

Legale

Ingiunzioni di pagamento

L’amministratore, secondo quanto dichiarato dall’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile, è obbligato a chiedere conto dei crediti ai condomini. Per tale motivo, una volta chiuso il bilancio, entro sei mesi, è tenuto ad emettere decreti ingiuntivi nei confronti dei condomini morosi. I decreti seguono un iter estremamente veloce e sono per questo motivo utilizzati oggi più spesso rispetto al passato. E’ uno strumento fondamentale per garantire gli incassi necessari a non bloccare i servizi necessari ai condomini ed allo stabile che l’amministratore gestisce.

Questa è stata una breve panoramica di quello che è successo venerdì 24 novembre al primo degli eventi che ho tenuto come amministratore di condominio. Ce ne saranno sicuramente degli altri ed invito perciò tutti voi che in questo momento state leggendo questo articolo, a chiedermi informazioni e aggiornamenti.

Credo che il compito principale di un amministratore di condominio, oltre ad amministrare correttamente i beni comuni dei condomini, sia quello di informare sempre e con ogni mezzo, il condominio. Il condomino informato è un condomino consapevole e che partecipa attivamente alla vita condominiale dello stabile in cui vive.

Qui di seguito, trovate alcune foto dell’evento. Sto preparando anche un video dell’evento che pubblicherò sul mio canale YouTube. Ringrazio Rosaria Catalano che ha fatto queste bellissime foto.
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DiGianluca Biondi

Quanti millesimi per ….

Abbiamo avuto modo insieme, di capire meglio come funzionano le tabelle millesimali, come vengono composte, se possono essere modificate. CLICCANDO QUI potete tornare all’articolo in questione.

Oggi invece, affrontiamo un tema che credo sia particolarmente importante, sopratutto quelle volte in cui, come mi è capitato purtroppo personalmente di recente, l’assemblea si è letteralmente spaccata in due su un punto all’ordine del giorno.

Il tema è: i millesimi di approvazione di un punto all’ordine del giorno, sono sempre gli stessi ?

La risposta è semplice: NO!

In effetti, prima di introdurre alcuni dei valori di votazione, devo sottolineare un principio che è fondamentale al fine di verificare se un punto all’ordine del giorno può essere approvato. Infatti si devono verificare contemporaneamente due condizioni: “il punto all’ordine del giorno, deve essere approvato dalla maggioranza dei votanti e da un numero preciso di millesimi“.

Mi spiego meglio. Supponiamo che all’ordine del giorno ci sia l’approvazione del bilancio consuntivo cioè il conto economico del Condominio dell’anno appena trascorso e supponiamo sempre di essere in seconda convocazione. In questo scenario,  l’assemblea deve approvare con la maggioranza dei votanti i cui millesimi siano pari o superiori a 334.

Se anche una delle due quote non si verifica, il punto non può essere approvato. Mi è capitato infatti in una riunione in cui uno dei punti era la nomina dell’amministratore. I condomini contrari superavano in millesimi, quelli dei condomini favorevoli. Eppure i condomini favorevoli, seppur con un numero inferiore di millesimi, raggiungevano la maggioranza dei votanti. Pertanto L’assemblea, ha votato a favore della nomina.

Certo, in una situazione del genere, l’etica del professionista, avrebbe imposto le dimissioni perché, di fatto, spaccare un’assemblea non è un bel risultato per un amministratore. Ma questo non è successo.

Tralasciando gli episodi personali quindi, bisogna fare attenzione a questi valori. Di seguito, riporto una tabella riepilogativa dei quorum che devono essere raggiunti, in prima convocazione ed in seconda.

Facciamo un po’ di chiarezza sulle intestazioni di colonna che trovate nella tabella:

  • Maggioranza dei presenti in assemblea: rappresentano tutti i condomini presenti sia come proprietari diretti che come delegati;
  • Maggioranza dei votanti: sono i condomini presenti o delegati che votano a favore o contro la delibera di un punto all’ordine del giorno. Ovviamente dal conteggio vengono esclusi gli astenuti (che vengono però registrati nel verbale).

Tabella Quorum assemblea

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DiGianluca Biondi

10 …… 100 ….. 1000 …… Millesimi !

Le tabelle millesimali rappresentano il valore numerico degli appartamenti / box in un edificio rispetto all’intero stabile e servono per ripartire in modo equo, le spese comuni. Ogni appartamento ed ogni eventuale box auto, ha il proprio numero di millesimi che è sempre associato ad un proprietario.

Ancora…… Essendo una “proporzione” numerica, esistono da prima che vengano approvate dall’assemblea di condomonio, perchè i rapporti matematici tra i singoli appartamenti ed il fabbricato esistono già al momento della costruzione dell’edificio (vedi anche Cassazione Civile, Sezione II del 03/12/1999, numero 13505).

La somma di tutti i millesimi delle singole proprietà deve essere SEMPRE uguale a 1000. E’ quindi un semplice calcolo aritmetico che potrebbe fare chiunque.

esempioEsempio:Mario Rossi: proprietario dell’interno numero 1 => 200/1000; Esposito Vincenzo: proprietario dell’interno numero 2 => 350/1000; Mario Bianchi: proprietario dell’interno numero 3 => 260/1000; Mario Rossi: proprietario di un box auto unico nella palazzina => 190/1000; TOTALE: 1000/1000;

Le norme del codice civile che regolano la creazione e la modifica delle tabelle millesimali sono:

Anche le tabelle millesimali possono essere di tipo “assembleare” o “contrattuale” (vedi anche l’articolo Tipi di regolamento ? Tre! Il numero perfetto!).

Tabella millesimale di natura contrattuale è quella che viene accettata, se esistente, al momento del passaggio di proprietà dal costruttore al primo proprietario dell’appartamento. In questa fase infatti, tutti i primi proprietari, accettano la stessa tabella millesimale quindi questa diventa di tipo “contrattuale” perchè accettata all’unanimità;

Tabella millesimale di natura assembleare è quella tabella che viene approvata dall’assemblea condominiale e che non era presente al momento di passaggio iniziale della proprietà degli appartamenti dal costruttore inziale al primio proprietario. In questo caso non si può parlare di “approvazione” ma l’assemblea prende semplicemente atto che esite la tabella perchè, come abbiamo detto sopra, è un calcolo proporzionale di superfici esistenti;

Come possono essere modificate le tabelle millesimali ?

Seguendo il principio che le tabelle sono parte integrante del regolamento di condominio, possono essere modificate secondo l’articolo 1136 comma 2, del codice civile, all’unanimità o attraverso un atto giudiziale:

modifica secondo articolo 1136 comma 2:

  1. E’ stato commesso un errore nel calcolo aritmetico della tabella millesimale. La segnalazione può essere fatta all’Amministratore, anche da un solo condomino che ne provi l’errore;
  2. Quando il volume dell’edificio subisce una modifica ad esempio quando viene fatta una sopra elevazione e creato un altro piano;
  3. Unanimità: tutti i casi non previsti dal punto precedente; ad esempio quando volutamente si caricano per comune decisione, più millesimi ad uno dei condomini, modificando volutamente le proporzioni matematiche delle proprietà.
  4. Atto giudiziale: qualora il regolamento di condomonio non venga approvato dall’assemblea condominiale, può essere richiesto l’intervento di un giudice. Devono essere convocati tutti i proprietari / condomini e una volta creata la tabella, questa non può essere più modificata per errore.

La tabella più importante e principale è la tabella A che racchiude i millesimi relativi alla proprietà di ogni condomino (detta anche proprietà esclusiva).

Le tabelle millesimali possono anche non essere presenti all’interno di un condominio; basta che le spese siano ripartite con un principio di equità tra i condomini.

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