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DiGianluca Biondi

10 …… 100 ….. 1000 …… Millesimi !

Le tabelle millesimali rappresentano il valore numerico degli appartamenti / box in un edificio rispetto all’intero stabile e servono per ripartire in modo equo, le spese comuni. Ogni appartamento ed ogni eventuale box auto, ha il proprio numero di millesimi che è sempre associato ad un proprietario.

Ancora…… Essendo una “proporzione” numerica, esistono da prima che vengano approvate dall’assemblea di condomonio, perchè i rapporti matematici tra i singoli appartamenti ed il fabbricato esistono già al momento della costruzione dell’edificio (vedi anche Cassazione Civile, Sezione II del 03/12/1999, numero 13505).

La somma di tutti i millesimi delle singole proprietà deve essere SEMPRE uguale a 1000. E’ quindi un semplice calcolo aritmetico che potrebbe fare chiunque.

esempioEsempio:Mario Rossi: proprietario dell’interno numero 1 => 200/1000; Esposito Vincenzo: proprietario dell’interno numero 2 => 350/1000; Mario Bianchi: proprietario dell’interno numero 3 => 260/1000; Mario Rossi: proprietario di un box auto unico nella palazzina => 190/1000; TOTALE: 1000/1000;

Le norme del codice civile che regolano la creazione e la modifica delle tabelle millesimali sono:

Anche le tabelle millesimali possono essere di tipo “assembleare” o “contrattuale” (vedi anche l’articolo Tipi di regolamento ? Tre! Il numero perfetto!).

Tabella millesimale di natura contrattuale è quella che viene accettata, se esistente, al momento del passaggio di proprietà dal costruttore al primo proprietario dell’appartamento. In questa fase infatti, tutti i primi proprietari, accettano la stessa tabella millesimale quindi questa diventa di tipo “contrattuale” perchè accettata all’unanimità;

Tabella millesimale di natura assembleare è quella tabella che viene approvata dall’assemblea condominiale e che non era presente al momento di passaggio iniziale della proprietà degli appartamenti dal costruttore inziale al primio proprietario. In questo caso non si può parlare di “approvazione” ma l’assemblea prende semplicemente atto che esite la tabella perchè, come abbiamo detto sopra, è un calcolo proporzionale di superfici esistenti;

Come possono essere modificate le tabelle millesimali ?

Seguendo il principio che le tabelle sono parte integrante del regolamento di condominio, possono essere modificate secondo l’articolo 1136 comma 2, del codice civile, all’unanimità o attraverso un atto giudiziale:

modifica secondo articolo 1136 comma 2:

  1. E’ stato commesso un errore nel calcolo aritmetico della tabella millesimale. La segnalazione può essere fatta all’Amministratore, anche da un solo condomino che ne provi l’errore;
  2. Quando il volume dell’edificio subisce una modifica ad esempio quando viene fatta una sopra elevazione e creato un altro piano;
  3. Unanimità: tutti i casi non previsti dal punto precedente; ad esempio quando volutamente si caricano per comune decisione, più millesimi ad uno dei condomini, modificando volutamente le proporzioni matematiche delle proprietà.
  4. Atto giudiziale: qualora il regolamento di condomonio non venga approvato dall’assemblea condominiale, può essere richiesto l’intervento di un giudice. Devono essere convocati tutti i proprietari / condomini e una volta creata la tabella, questa non può essere più modificata per errore.

La tabella più importante e principale è la tabella A che racchiude i millesimi relativi alla proprietà di ogni condomino (detta anche proprietà esclusiva).

Le tabelle millesimali possono anche non essere presenti all’interno di un condominio; basta che le spese siano ripartite con un principio di equità tra i condomini.

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DiGianluca Biondi

Proprietà in condominio: diritti e doveri

La casa che acquistiamo è nostra ed abbiamo pieno diritto su di essa. Ma quando il nostro appartamento si trova all’interno di un edificio che è un condominio, quali sono i diritti ed i doveri sulle parti comuni ?

I tre concetti fondamentali che sono alla base della condivisione in un condominio sono:

  1. Indivisibilità delle cose comuni (articolo 1119 del codice civile);
  2. Proporzionalità dei diritti e dei doveri di ciascun condomino (articolo 1118 del codice civile);
  3. Parità d’uso (articolo 1102 del codice civile);

Indivisibilità

Il condomino NON può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni, neanche quando venga modificata la destinazione d’uso del suo appartamento e NON può sottrarsi al pagamento delle spese che contribuiscono al mantenimento del bene comune.

Il condomino può rinunciare ad esempio ad usufruire dell’impianto di riscaldamento centralizzato, solo nel caso in cui il suo distacco non comporti squilibri sul funzionamento dell’impianto stesso o passi costi eccessivi agli altri condomini. E comunque ed in ogni caso, è sempre tenuto a pagare sia le spese di manutenzione straordinaria che le spese che permettono la messa a norma dell’impianto stesso.

Proporzionalità

Questo principio fa nascere le tanto odiate e temute “Tabelle Millesimali“. Eh già perchè la “proporzionalità” dei diritti e dei doveri si traduce in un calcolo economico che vedremo in uno degli articoli di questo blog e che stabilisce, per ogni appartamento di proprietà, una “quota“,  su una base di mille punti che rappresentano il valore complessivo dell’edificio.

Parità d’uso

Questo principio indica che ogni condomino può utilizzare i beni comuni a suo piacimento, purché non impedisca agli altri di utilizzarli allo stesso modo e per lo stesso tempo. Il singolo condomino può, anche a proprie spese, contribuire a migliorare gli spazi comuni per farne godere meglio tutti gli altri condomini e se stesso.

In genere è molto difficile che una singola persona apporti migliorie a parti comuni. Le spese comuni come sicuramente molti di voi già sanno, vengono pertanto approvate attraverso la decisione collegiale presa nelle Assemblee di Condominio (metti il link all’articolo sulle assemblee).

Curiosità ed un pò di storia:

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