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DiAvv. Mario Torre

Il Presidente della Assemblea Condominiale

IL PRESIDENTE DELLA ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Del Presidente dell’assemblea non è fatta alcuna menzione nelle norme del codice civile, dopo la riforma del 2013 in materia di condominio.

Eppure il Presidente è necessario per assicurare l’ordinato svolgimento dell’assemblea, come rilevasi dalla consuetudine nei libri verbali di assemblea, in vendita nelle librerie specializzate, di esporre inizialmente al verbale la formula stampata della dichiarazione del Presidente di valida costituzione dell’assemblea in prima e seconda convocazione all’esito di verifica dei condomini costituiti e dei millesimi rappresentati.

Trattasi di dichiarazione di grande responsabilità che, se errata, può provocare la impugnazione dell’assemblea con danni economici (ad esempio spese legali per la soccombenza) rilevanti per il Condominio, e configurabile risarcimento danni a carico del Presidente per negligenza e imperizia, o addirittura per dolo.

Si comprende, quindi, che la nomina a Presidente dell’assemblea non è una carica onorifica o di facciata, e non va assegnata con superficialità, ma valutando bene le capacità di chi è chiamato a ricoprirla.

Ma il Presidente non è una figura obbligatoria: Se non viene nominato (ad esempio perché nessuno dei presenti vuole accettare l’incarico) spetta all’assemblea tutta, in collettivo, svolgere quelle funzioni.

Riunita l’assemblea e nominato il Presidente (con la maggioranza degli intervenuti) questi deve preliminarmente svolgere le seguenti funzioni:

  1. verificare se tutti i presenti sono legittimati ad intervenire all’assemblea, in proprio o per delega;
  2. verificare che tutti i condomini abbiano ricevuto l’avviso di convocazione dell’assemblea almeno cinque giorni prima della data fissata per la adunanza in prima convocazione;
  3. accertarsi della presenza del quorum costitutivo dell’assemblea (articolo 113 del Codice Civile, primo e terzo comma);
  4. far nominare il segretario verbalizzante;
  5. dichiarare la validità (o meno) della costituzione dell’assemblea.

Le suindicate funzioni preliminari vanno svolte col supporto dell’amministratore che ha inviato gli avvisi di convocazione, e che conosce i nominativi e gli indirizzi di tutti i condomini in virtù dell’anagrafe condominiale in suo possesso.

Quanto alla funzione di cui al punto 1: va accertata la identità personale degli intervenuti in proprio e dei delegati per verificare la legittimazione.

Va verificata la regolarità delle deleghe, che devono essere redatte per iscritto, complete della indicazione del delegato e della sottoscrizione del delegante. La mancanza di tali requisiti rende inefficace la delega e il Presidente deve respingerla, motivando a verbale (ma in questi casi, per agevolare la rappresentanza, è il caso di invitare il portatore della delega a recarsi presso il mandante e far completare i dati omessi).

Le deleghe ammesse vanno firmate dal Presidente.

La delega va conferita ad un solo nominativo, e mai all’amministratore.

In caso di comproprietà indivisa di uno o più immobili, la rappresentanza in assemblea deve essere conferita mediante verbale di delibera della comunione (comproprietà) che a maggioranza delle quote abbia nominato il delegato. In luogo del verbale di nomina, può ritenersi sostitutiva la delega collettiva sottoscritta da tutti i comproprietarii.

In difetto, la rappresentanza è inefficace.

Quanto alla funzione di cui al punto 2: L’avviso di convocazione va spedito mediante raccomandata postale, o mediante telefax, o mediante posta certificata (PEC), o mediante telegramma, o mediante atto stragiudiziale notificato da Ufficiale Giudiziario. Sono gli unici atti che garantiscono la data certa della spedizione e certezza della consegna.

E’ sconsigliata la consegna a mano (la c.d. “raccomandata a mano”) per i seguenti motivi:

  • la consegna deve avvenire a mani del destinatario e non ad altri (coniuge, figlio, genitore, convivente, parente, collaboratrice familiare, dipendente, custode) perché non trova applicazione il regolamento del recapito delle Poste Italiane;
  • la data di consegna non è certa, anche se di pugno del destinatario, perché non identificativa di chi l’ha segnata e del giorno effettivamente corrispondente (post – datazione, pre – datazione, alterazione della data).

Indubbiamente la partecipazione all’assemblea del convocato “a mano” costituisce sanatoria di ogni irregolarità; ma per gli assenti può essere motivo di opposizione alle delibere adottate, per difetto o tardività di convocazione.

Esaurite le funzioni preliminari e costituita la assemblea, il Presidente invita i presenti a discutere degli argomenti all’ordine del giorno, progressivamente indicati nell’avviso di convocazione, e regola l’ordinato svolgimento della discussione e delle votazioni conseguenti.

Il potere di regolare la discussione consiste nell’assicurare la possibilità a tutti i richiedenti di esporre la propria opinione, curando che gli interventi siano aderenti all’ordine del giorno e contenuti in limiti ragionevoli.

Il Presidente può stabilire la durata di ciascun intervento purchè resti assicurato ad ogni condomino di esprimere le proprie ragioni sui punti in discussione.

Ricorrendo giustificati motivi, il Presidente può togliere la parola al condomino, il quale, però, può appellarsi all’assemblea che può sempre sovrapporsi al Presidente.

Se del caso, il Presidente può allontanare dalla assemblea eventuali terzi (mai, però, i condomini o i loro delegati).

(E’ successo che due condomini, in assemblea, litigassero violentemente e venissero alle mani……impugnando le sedie per colpirsi! Bloccati e separati dagli astanti, e continuando a rivolgersi contumelie, il Presidente li espelleva dall’assemblea – giudicando inaccettabile e incivile il loro comportamento – ma ordinava loro di lasciare delega, per non pregiudicarne la rappresentanza nella riunione. Il tutto eseguito senza conseguenze di alcun genere).

Al Presidente spetta, comunque, la comunicazione del risultato del computo dei voti, precisando a verbale, i nominativi e i millesimi di ciascun votante a favore, contro o astenuto; o comunque una formulazione che permetta tale identificazione.

Ma non può evitare di rilevare l’esito della votazione avvenuta, esplicitandolo ai presenti.

Al Presidente spetta la dettatura al segretario del contenuto del verbale.

Il Presidente, poi, dovrà sottoscrivere il verbale (ed eventuali allegati) che potrà essere da lui variato esclusivamente per correggere errori materiali o di calcolo.

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