Il condominio si è sciolto !

di | Ottobre 22, 2019

Un condominio può essere sciolto ? Cosa significa la parola sciolto ? Vi spiego per quale motivo ho inserito un titolo così “strambo” a questo articolo. Il giorno 13 novembre del 2018 mi scrive sul blog una persona che mi pone il seguente quesito:

Il super condominio si può sciogliere in condomini più piccoli?

Domanda sicuramente degna di una risposta approfondita. Chiariamo innanzitutto un concetto. Cosa è un Super condominio ? Nell’articolo che ho scritto il 24 giugno del 2017 già accennavo al concetto di super condominio descrivendone la tipologia strutturale rispetto alle altre forme condominiali. L’articolo si chiama “Che cos’è il super condominio“. Descriviamolo anche qui per meglio comprendere la domanda posta dal nostro amico:

Il super condominio è l’unione di più edifici che hanno in comune viali di accesso, servizi comuni e spazi comuni.

Un esempio è sicuramente uno dei condomini che io amministro che ha tre palazzine distinte ed autonome e sette ville private. tutti gli edifici sono accomunati dallo stesso viale di passaggio, dalla illuminazione comune, dal giardino condominiale. Quindi a quanto abbiamo capito, è la struttura che definisce il super condominio.

La risposta che avrei dovuto dare quindi al nostro amico poteva essere semplicemente che il super condominio non può essere diviso. Ma ho preferito rispondergli in maniera più approfondita sull’argomento. Eh già perché se è vero che il super condominio non può essere diviso, è pur vero che le singole strutture autonome al suo interno (pensiamo all’esempio del mio condominio) possono autonomamente, configurarsi come condominio singolo, con un proprio codice fiscale.

Avranno pertanto un bilancio ed un amministratore diverso da quello del super condominio, provvederanno però al pagamento delle spese della singola palazzina e delle parti comuni, in proporzione ai millesimi che lo stabile ha, rispetto alle altre parti comuni condominiali.

Ricapitolando

  1. Il Super Condominio NON PUÒ’ ESSERE SCIOLTO O DIVISO;
  2. Gli edifici appartenenti al super condominio, possono staccarsi dal Super Condominio e formare condominio a se;

Questa precisazione è molto importante perché non si parla mai di scioglimento del condominio cioè di cessare la struttura giuridica degli edifici ma di suddivisione in altri condomini con diversa autonomia. A conferma di quanto sto dicendo, ci viene in soccorso l’articolo 61 delle disposizioni attuative del codice civile che, al comma 1 afferma:

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Quindi il codice civile specifica molto bene che il condominio può essere sciolto nella forma in cui è ma in ogni caso deve costituirsi un altro condominio. Questo perché è la natura stessa dell’edificio che identifica il condominio come uno spazio dove convivono diverse persone e dove confluiscono parti di edificio in comune.

Quanto può servire l’operazione di suddivisione in più condomini ?

Certamente dipende a mio avviso dall’amministratore e dai condomini. Infatti, suddividere un complesso di strutture in più condomini è sicuramente più complicato rispetto a suddividere bene le spese comuni e particolareggiate delle singole strutture.

Tornando sempre all’esempio del condominio che amministro, una volta che i condomini hanno chiare le spese che sono associate alla singola palazzina e quelle che sono associate a tutti perché corrispondenti al viale condominiale, diventa estremamente semplice descrivere il bilancio.

E’ ovvio che se le relazioni tra i condomini sono estremamente deteriorate, è consigliabile creare condomini diversi che potranno gestire le proprie spese in autonomia.

Spero che questo articolo possa esserti stato di aiuto e …

Ricordate: Siate sempre Condomini Presenti !