ascensore

Come si determinano le spese dell’ascensore? Quali calcoli vengono adottati per ripartire le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria? A questi due quesiti proverò a rispondere in questo articolo, nel modo più comprensibile possibile.

L’ascensore

In questo articolo cercheremo di capire insieme, come vengono ripartite le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore. Il calcolo delle spese infatti è un pò diverso rispetto alle spese di natura amministrativa che il condomino è tenuto a pagare. Mi riferisco al compenso dell’amministratore, al pagamento della corrente delle scale condominiali o alle pulizie delle scale.

Infatti l’ascensore è un impianto particolare, che si rende più utile, quanto più il proprio appartamento è situato in alto nel condominio. Proprio per questo motivo dobbiamo partire dal Codice Civile che, all’articolo 1124 precisa molto chiaramente:

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà, esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto, i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Tranquilli, so che vi state chiedendo: “come si fa il calcolo“? Beh se avete un’ascensore nel vostro condominio certamente avrete anche una tabella millesimale dedicata. In quella tabella i millesimi sono sicuramente diversi da quelli di proprietà perché dovrebbero aumentare all’aumentare dell’altezza dal piano terra. Noterete anche che i piani terra o i piani rialzati, non hanno millesimi, proprio perché di fatto, per raggiungere il proprio appartamento, non lo utilizzano.

C’è da fare una precisazione riguardo alla proprietà dell’ascensore. Se questa è stata costruita quando è stato edificato il condominio, quindi nasce con il condominio stesso, è di proprietà di tutti i condomini che hanno un appartamento o una proprietà in esso. Vale sempre il ragionamento prima descritto e cioè che le spese sono ripartite secondo l’articolo 1124 del codice civile ma la responsabilità dell’impianto è di tutti i condomini ed ovviamente dell’amministratore.

Tornando alla ripartizione dei costi di manutenzione, vi riporto un esempio di applicazione delle spese molto pratico e che sto utilizzando in uno dei condomini che amministro. Il condominio in questione ha due scale. La manutenzione ordinaria viene fatta ogni 3 mesi da una ditta specializzata quindi il costo viene ripartito equamente tra tutte e due le scale e fa parte della cosiddetta “manutenzione ordinaria“. Altra questione è chiamare la ditta che è intervenuta ad esempio quando alcuni condomini buontemponi hanno sigillato il catenaccio della cassetta dove si introducono i 5 centesimi oppure quando hanno bruciato i pulsanti dell’ascensore.

Questi interventi sono definiti di natura straordinaria quindi vengono ripartiti esclusivamente sull’ascensore della scala dove si sono verificati. Bene, sembra una ovvietà ma di fatto, la precedente amministrazione aveva una unica voce di costo, dove andava ad essere ripartita tutta la spesa di manutenzione, sia straordinaria che ordinaria.

Sembrano sciocchezze ma in realtà non è così perché in questo modo, non viene ripartita equamente ed in maniera giusta, la spesa di manutenzione dell’ascensore.

Fino ad ora abbiamo parlato di ripartizione spese per un’ascensore già presente al momento della costruzione dell’edificio. E se l’installazione vine richiesta in una fase successiva ? Beh, ci sono due situazioni che si possono presentare che ovviamente prevedono maggioranze assembleari differenti:

  • caso 1: Installazione dell’ascensore;
  • caso 2: Installazione dell’ascensore per eliminare le barriere architettoniche favorendo l’accesso ai piani alti ai disabili (ad esempio);

Nel primo caso, per approvare la spesa di installazione del nuovo ascensore, è necessario che la delibera venga approvata dalla maggioranza dei presenti in assemblea che dovranno avere anche i 2/3 dei millesimi. Nel secondo caso basta invece sempre la maggioranza dei presenti, ma solo il 50% dei millesimi di proprietà.

La particolarità della ripartizione delle spese dell’ascensore, sta nel fatto che i dissenzienti cioè i condomini che si sono rifiutati di approvare la spesa di installazione quindi, hanno votato contro, non pagheranno ne la spesa di installazione ne le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Ovviamente non potranno utilizzare l’ascensore.

E se ci ripenso ?

E’ possibile, per i condomini che non hanno partecipato alla spesa di installazione o per i nuovi proprietari, utilizzarla anche in un secondo momento. Questo è possbile se cominciano a contribuire sia alle spese di installazione che a quelle di manutenzione.

Come si fa?

Molto semplice, nel calcolo si deve tener conto di:

  • quanto tempo è trascorso dalla costruzione dell’impianto;
  • dallo stato di usura dell’impianto stesso;
  • delle spese di manutenzione dell’impanto;

E’ naturale che questi calcoli devono essere eseguiti da un tecnico specializzato, onde evitare errori. Andiamo adesso ad analizzare il contratto di manutenzione perchè questo rientra tra le spese di manutenzione ordinaria dell’ascensore. Innanzitutto precisiamo che il contratto non può per legge, avere il vincolo pluriennale ma deve essere necessariamente ed esclusivamente annuale, con la possibilità di rinnovo.

E se l’apparentamento è in affitto ?

Beh, in questo caso, le spese devono essere ripartite anche sugli inquilini. In che modo ? Molto semplice, tutte le spese che sono di natura standard, quindi manutenzione ordinaria e consumo della corrente del contatore dell’ascensore, vengono attribuite all’inquilino. Tutte le spese straordinarie invece, vengono attribuite al proprietario dell’appartamento.

Per poter scegliere una ditta di manutenzione che abbia tutti i requisiti di legge, è meglio affidarsi a quelle accreditate presso ACCREDIA.

Che cos’è Accredia ?

Accredia è l’ente unico nazionale di accreditamento designato dal governo italiano in applicazione del regolamento europeo 765/2008, che attesta la competenza, l’indipendenza e l’imparzialità degli organismi di certificazione, ispezione e verifica, e dei laboratori di prova e taratura. Accredia è un’associazione riconosciuta che opera senza scopo di lucro, sotto la vigilanza del Ministero dello Sviluppo Economico.

Questo ente ha un elenco di ditte che si sono accreditate presso di loro e che quindi garantiscono maggiore professionalità nella gestione della manutenzione degli impianti di ascensore.

Facciamo ora una piccola digressione su quello che io, come amministratore, devo assolutamente controllare quando faccio il passagio di consegne con l’amministratore uscente e che fanno riferimento solo ai documenti dell’ascensore. I documenti che devo verificare sono:

  • Presenza del libretto e numero di matricola;
  • Indicazione della normativa alla quale risponde l’ascensore;
  • Ente emettitore del certificato Ispesl (Istituto Superiore per la prevenzione e la sicurezza);
  • Ditta di manutenzione che gestisce l’impianto;
  • Data di scadenza del contratto di manutenzione;
  • Data dell’ultimo verbale di verifica dell’ascensore;

Spero che questo articolo possa esserti stato di aiuto e …

Ricordate: Siate sempre Condomini Presenti !